Plano Diretor de São Paulo: adensamento para quê? para quem?

Uma das propostas mais importantes apresentadas na minuta do novo plano diretor de São Paulo – e que já provoca polêmicas – é a ideia de aumentar o potencial construtivo em torno de uma faixa de 200m ao longo dos corredores de transporte coletivo de massa, limitando ali as vagas de garagem e o tamanho máximo dos apartamentos, a fim de atrair uma população moradora mais numerosa e promovendo uma diversidade de usos dos imóveis. Essa é também uma das propostas centrais para a chamada macroárea de estruturação metropolitana, que inclui os antigos eixos ferroviários da cidade, as várzeas dos rios Tietê e Pinheiros, além do Tamanduateí, e as avenidas Cupecê e Jacu-Pêssego, que também deverão atrair moradores e gerar novos empregos. (Vejam os mapas abaixo). A estratégia de diminuir a necessidade de deslocamento na cidade é, a meu ver, muito acertada e positiva. Se isso der certo, irá diminuir a pressão da expansão horizontal da cidade sobre áreas frágeis, como é o caso das áreas de proteção de mananciais, ou da Serra da Cantareira, na Zona Norte, que vêm crescendo sem nenhuma qualidade e urbanidade.

Mapas PDE

Durante muito tempo, quando se falava em adensamento nas políticas de uso e ocupação do solo implementadas nos municípios brasileiros, isso imediatamente se traduzia em aumento de potencial construtivo. O exemplo clássico é o de Curitiba, que de fato promoveu um adensamento maior ao longo dos seus corredores de transporte público. Na prática, porém, o aumento de potencial construtivo em Curitiba gerou uma maior valorização do solo, mais metros quadrados de área construída, e apartamentos gigantes, cheios de vagas de automóveis, que atraíram pessoas que, no geral, não usam o transporte coletivo. Enquanto isso, a periferia da cidade continuou explodindo, e a população de baixa renda continuou enfrentando longos deslocamentos no transporte público.

A minuta do novo Plano Diretor de São Paulo acerta ao propor o aumento de potencial construtivo ao longo dos eixos de transporte público, visando atrair a população para áreas mais centrais da cidade, com mais ofertas de emprego e facilidade de deslocamento. Outro ponto positivo da proposta é a limitação da cota de terreno máxima por unidade, o que impede a produção de apartamentos gigantes, ou induz a produção de apartamentos menores, que, em tese, atendem às faixas de renda da população que mais usam o transporte coletivo. Ali também, a construção de até uma vaga de garagem não será computável na área construída que a lei permite construir (imaginem que hoje TODAS as vagas de garagem não são computáveis na área construída, além das varandas e outros…). Nestes casos, até uma vaga de garagem não será computável na área do empreendimento, mas será permitido construir mais vagas mediante pagamento da área adicional.

Como eu já ressaltei, a ideia de limitar o tamanho dos empreendimentos e o número de vagas ao longo dos eixos de transporte público é muito positiva. Mas apenas isso não é suficiente para garantir que a população de baixa renda possa morar nestas regiões. Faltam mecanismos que de fato induzam a isso, que atraiam esta população e permitam sua fixação nestas áreas. A limitação de vagas de garagem nestes eixos, por exemplo, poderia ser mais radical, simplesmente impedindo a possibilidade de mais de uma vaga. Por sua vez, a regra que está sendo proposta para estas áreas poderia ser aplicada para todo o resto da cidade.

O fato é que a maior parte da população que hoje se desloca de regiões muito distantes em direção aos locais onde estão as ofertas de emprego e serviços é uma população de baixa renda. Se não houver, associados aos mecanismos que já estão no plano, outros instrumentos de política fundiária para garantir que teremos de fato uma oferta de habitação de interesse social e popular nesses eixos, corremos o risco de continuar produzindo uma pressão enorme de expansão para lugares muito distantes – através de programas como o Minha Casa, Minha Vida, por exemplo – ou mesmo um crescimento no número de assentamentos informais, inclusive nas áreas de mananciais, que foi onde tivemos o maior aumento demográfico nos últimos anos no nosso município.

Propostas como a da cota de solidariedade e o estabelecimento de zonas especiais de interesse social nestes locais podem exigir que os empreendimentos residenciais contem, necessariamente, com uma oferta para atender a demanda de interesse social. A cota de solidariedade – ou inclusionary zoning – é um instrumento que vem sendo largamente utilizado em países como a França, a Holanda e Canadá, onde a demanda, aliás, é bem menor que a nossa. Esta proposta aparece na minuta, mas de forma muito tímida, apenas esboçada. Se quisermos que o novo plano diretor promova de fato uma mudança na cidade vamos ter que dar esse passo aqui também.

 

Texto originalmente publicado no Yahoo! Blogs.

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A questão da localização na produção de habitação do programa Minha Casa, Minha Vida no Rio de Janeiro

Compartilho aqui trecho de um artigo do arquiteto urbanista Antônio Augusto Veríssimo sobre a produção de habitação do programa Minha Casa, Minha Vida no Rio de Janeiro, com enfoque na questão da localização. Para ler o artigo completo, clique aqui.

Habitação, Emprego e Mobilidade: subsídios para o debate sobre a localização da HIS na cidade do Rio de Janeiro

Antônio Augusto Veríssimo
Arquiteto Urbanista, Coordenador da Coordenadoria de Planejamento e Projetos da Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.

O presente artigo foi escrito no início de 2010 como uma reação ao movimento de certos setores empresariais que reivindicavam, junto aos executivo e legislativo municipal, mudanças na legislação com o objetivo de integrar ao perímetro urbano áreas de ocupação restrita por se situarem em  regiões inadequadamente servidas por infraestrutura ou  utilizadas por atividades agrícola na Região Administrativa de Santa Cruz.

Na defesa de seus interesses, estes agentes argumentavam que a liberação dessas áreas para a produção de conjuntos habitacionais, a serem financiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida,  viria suprir a necessidade de produção de milhares de unidades necessária para atender o défict habitacional existente  e aquela demanda adicional que seria criada pela atração de novos moradores provocada pela implantação de novas unidades industrias no polo de Santa Cruz.

Os dados coletados e as análises efetuadas neste estudo tiveram por objetivo demonstrar: (i) que já havia um extremo desequilíbrio na distribuição das oportunidades de emprego  e moradia na cidade, com profundos e perniciosos impactos sobre a mobilidade da população; (ii) que a região da AP 5, zona oeste do Rio, onde está inserido o bairro de Santa Cruz, já era uma “região dormitório” fornecedora de mão de obra para outras regiões da cidade e que incentivar a produção habitacional de interesse social nessa região, para além de uma certa medida, somente aprofundaria a segregação sócio espacial da cidade e a formação de mais guetos de pobreza; (iii) que o desafio efetivo a ser superado era o de aproximar as oportunidades para moradia dos trabalhadores das suas oportunidades de emprego, portanto, incentivar a produção habitacional, prioritariamente, na área central (AP 1),  zona norte e nos bairros do subúrbio imediato (AP3).

Cabe reconhecer, no entanto, que no decorrer deste tempo a administração municipal se deu conta dessa tendência de concentração e passou a estabelecer maiores restrições para a localização dos conjuntos  bem como buscar alternativas de melhor localização dos empreendimentos por meio da aquisição direta de terrenos bem localizados para a promoção dessa produção.

Ocupação Mauá: é possível uma solução adequada, mas tem que ser já!

Está nas mãos da Justiça o destino das 237 famílias que, desde março de 2007, ocupam o edifício nº 340 da Rua Mauá, no centro de São Paulo. Às vésperas de a ocupação completar 5 anos – o que permitiria aos moradores entrar com pedido de usucapião –, no dia 20 de março, o juiz da 26ª Vara Cível do Foro Central, Carlos Eduardo Borges Fantacine, concedeu uma liminar de reintegração de posse em favor do proprietário do imóvel, abandonado há mais de 20 anos. Sem que os moradores tenham sido ouvidos e sem que se tenha planejado e oferecido a eles uma alternativa de moradia adequada.

Vale a pena lembrar que esta não é a primeira vez que o edifício da Rua Mauá é ocupado. Em 2003 foi feita também uma ocupação, que teve fim em 2005 com uma ordem de reintegração de posse. Dois anos depois, no entanto, diante do permanente abandono do edifício, movimentos de moradia voltaram a ocupá-lo e a reivindicar sua transformação em habitação de interesse social. Além do abandono, os moradores argumentam que o proprietário tem uma dívida de IPTU desde 1973 que soma hoje quase 2,5 milhões de reais.

No dia 15 de maio, os moradores realizaram uma reunião com representantes da Polícia Militar, Ministério Público, Prefeitura e proprietário do edifício, a fim de evitar que aconteça uma reintegração violenta. De acordo com informações divulgadas pelo Jornal Brasil de Fato, a PM ficou de informar ao juiz que “ainda necessita de muitas informações e requisitos para cumprir a ação, tal como quantidade de pessoas, para onde levar todos e quantos caminhões seriam necessários para os trabalhos”. Uma nova reunião foi marcada para o dia 16 de julho.

Para mostrar que é possível transformar o imóvel em habitação de interesse social, os moradores encomendaram ao arquiteto Waldir Cesar Ribeiro um estudo de viabilidade da reabilitação do prédio. Segundo o estudo, a estrutura em concreto armado do edifício está em bom estado, assim com a vedação de alvenaria. É necessário, porém, substituir as instalações hidráulicas, sanitárias e elétricas e também os elevadores. As esquadrias das janelas e portas e os revestimentos de piso e paredes também estão na lista da reforma.

Ainda de acordo com o estudo, o custo da intervenção necessária para a reabilitação do edifício, excluído o custo da aquisição do imóvel, está em torno de R$ 5,8 milhões. O custo total seria de, aproximadamente, R$ 11,2 milhões, ou, em média, R$ 70 mil por unidade. A conclusão do estudo é que é possível incluir a ocupação nos programas de produção de habitação para a população de baixa renda, já que este valor pode ser viável no âmbito da articulação do Programa Minha Casa Minha Vida Entidades, em São Paulo, com os recursos que o Governo do Estado está disponibilizando através de sua recém-criada agência de habitação.

Este caso da Ocupação Mauá tem todos os elementos para ter um final feliz, que é a reforma do prédio e sua destinação para habitação destas famílias que já estão lá há 5 anos. Entretanto, lembrando a péssima experiência recente da comunidade do Pinheirinho, em São José dos Campos, é absolutamente necessário que as autoridades municipal, estadual e federal envolvidas assumam um compromisso real, para além das palavras, a fim de viabilizar, em curto prazo, a solução para o caso.

Mais sobre o assunto:

Página da comunidade no Facebook: http://www.facebook.com/comunidademaua

Blog do Projeto Mauá 340: http://projetomaua340.wordpress.com/

TV Folha: entrevista do rapper Mano Brown após visita à comunidade.

Medida Provisória sobre preparação dos municípios para os desastres naturais chega em boa hora e precisa ser debatida

Na semana passada, o governo federal editou a Medida Provisória 547, com o objetivo de melhorar a preparação das cidades brasileiras para enfrentar desastres naturais. O texto ainda será debatido no congresso nacional antes de virar Lei. Em primeiro lugar, é importante destacar que é bastante oportuna a edição dessa MP.

De forma geral, o que a MP propõe para resolver o problema dos desastres naturais é o óbvio: planejamento urbano. O texto traz elementos importantes para aumentar a capacidade das cidades de prevenir e responder aos desastres, mas alguns pontos merecem ser aperfeiçoados no Congresso. A MP institui a criação de um cadastro nacional de municípios com áreas de risco e torna obrigatório para os municípios cadastrados a realização de mapas de risco, planos de contingência e utilização de carta geotécnica para aprovação de loteamentos. Além disso, loteamentos aprovados em áreas de maior vulnerabilidade deverão seguir normas específicas.

A novidade mais interessante, que vai além da questão do risco, é que os municípios serão obrigados a desenvolver um plano de expansão toda vez que ampliarem o seu perímetro urbano, criando uma nova zona urbana ou de expansão urbana. Nenhum loteamento poderá ser aprovado nesse novo perímetro enquanto não houver esse plano. Além de identificar as áreas de risco, esse plano precisa identificar também as áreas que devem ser protegidas do ponto de vista do patrimônio ambiental e cultural, definir todas as diretrizes e demarcar as áreas que serão utilizadas para a instalação de infraestrutura, sistema viário, equipamentos públicos etc. O plano precisa também prever zonas de habitação de interesse social nessas áreas.

Essa prática de planejar a expansão urbana nunca existiu em nosso país. Os loteamentos foram sendo aprovados sempre no caso a caso, quando o proprietário da gleba decidia loteá-la. Trata-se de um instrumento largamente utilizado em cidades europeias há várias décadas e, mais recentemente, também na Colômbia. Embora esse ponto da lei seja bem importante e positivo, da maneira como está deixa brechas para que se façam empreendimentos em forma de condomínios, sem parcelamento e, portanto, sem estar sujeito a estas regras.

Um dos pontos problemáticos dessa MP é a questão das remoções de comunidades localizadas em áreas de risco. Esse ponto precisa ser muito melhor desenvolvido. Da maneira como a questão está formulada, o direito à moradia das pessoas atingidas não está devidamente protegido. O debate no congresso será uma oportunidade para pensar sobre essa questão e desenvolver normas mais claras para os processos de remoção, já que hoje os procedimentos são os mais variados, cada município faz do seu jeito e, no mais das vezes, há grandes violações de direitos.

Outro problema da MP está no artigo 3º, que não tem relação com o resto do texto. O artigo modifica a Lei 6.766, de 1979, acrescentando um artigo que se refere ao registro de lotes de interesse social. Só que a MP não fala em identificação obrigatória de áreas de interesse social nos loteamentos. Me parece que esse ponto foi excluído do texto original da MP e que esqueceram de retirar o artigo 3º. Ainda bem.

A proposta importante que parece ter sido excluída é a obrigatoriedade de que em todo parcelamento do solo haja um percentual de lotes destinados a habitação de interesse social. Isso acontece em muitos países e é muito importante que o Brasil também avance nessa questão. Na França, por exemplo, o percentual de obrigatoriedade de áreas de interesse social em todo e qualquer novo desenvolvimento urbano é de 20%; na Inglaterra é de 30%. Na Holanda, no Canadá e na Colômbia também há percentuais obrigatórios de áreas de interesse social. Não só nos loteamentos, como também em empreendimentos.

Como eu já disse antes, a edição dessa MP é oportuna e o debate sobre o enfrentamento de desastres naturais por parte das cidades é necessário. É importante agora que o debate avance no congresso nacional e que os pontos fracos do texto possam ser melhorados. Além disso, é necessário também que esse debate envolva diversos segmentos, como o setor imobiliário, as organizações de defesa ambiental, de defesa de direitos humanos, os movimentos de moradia, e, especialmente, os municípios, já que são eles que ficarão encarregados de aplicar as novas medidas. Senão corre-se o risco de aprovar uma lei que simplesmente não será colocada em prática.

Oferta de moradia popular em São Paulo aumenta, mas ainda é totalmente insuficiente

A Secretaria de Habitação da prefeitura de São Paulo divulgou esta semana um boletim no qual afirma ter aprovado o dobro de moradias populares em 2010, esperando um novo aumento este ano.

Foram 2.170 novas moradias populares no ano passado. De fato, o dobro da média do período 2005-2009, que foi de 1.084. O número total de novas moradias aprovadas também aumentou: de 33.043 (entre 2005 e 2009) para 40.809 em 2010.

De acordo com estas informações, o percentual de moradia de interesse social dentro do total de moradias aprovadas representa 5%, um número infinitamente pequeno perto do percentual da população que necessita de moradia de interesse social (famílias com renda entre 0 e 5 salários mínimos): quase 40% da população total da cidade!

Depois ninguém entende por que existem tantas ocupações irregulares, muitas em áreas de risco, e por que as favelas não param de crescer.

Operações urbanas Faria Lima e Águas Espraiadas: chegou a hora da construção de casas para os atingidos?

Boletim da Secretaria de Habitação da Prefeitura de São Paulo desta semana anuncia o início das obras de construção de casas populares  nas regiões envolvidas nas operações urbanas Águas Espraiadas e Faria Lima, com recursos da venda de potencial construtivo destas áreas.

As 249 famílias do Jardim Edite, ocupação no Itaim Bibi que resistiu à remoção e ao cheque-despejo, são um dos grupos que aguardam há anos a solução definitiva desde que se retiraram com o compromisso de construção das casas e recebimento do aluguel enquanto estas não estivessem prontas.

Confira a notícia no boletim da Secretaria. Clique aqui.

Solo urbano e habitação de interesse social: a questão fundiária na política habitacional e urbana do país

Por Raquel Rolnik, Renato Cymbalista e Kazuo Nakano

Parece haver um consenso, entre os estudiosos e formuladores de políticas habitacionais no Brasil e na esfera internacional, de que o solo urbano deva ser um dos componentes essenciais da política e que sua disponibilidade em quantidade e condições adequadas para a promoção de programas e projetos de moradia  é condição fundamental para seu êxito. No entanto, políticas de solo voltadas para dar suporte a programas de promoção habitacional raramente escaparam do binômio desapropriação/localização periférica, muitas vezes através de operações de conversão de solo rural em urbano.

Na experiência brasileira, desde os arranjos financeiros formulados nos anos 1960 no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o componente solo – condicionante da localização dos empreendimentos, da sua inserção na cidade e do acesso a equipamentos e serviços – foi delegado aos municípios e aos agentes promotores dos conjuntos habitacionais. Mesmo durante os dez anos (1976-1986) em que o Banco Nacional da Habitação (BNH) implementou uma política de terras, esta foi focalizada na aquisição de terrenos, através de financiamentos específicos para formação de bancos de terras por parte dos agentes do SFH e compras diretas pelo BNH, não chegando a impactar de forma significativa a localização e inserção dos conjuntos nas cidades.

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