PPP Casa Paulista e desapropriações: levantamento mostra que poucos imóveis estão desocupados

Em agosto comentei aqui no blog sobre o decreto estadual nº 59.273/2013, que prevê a desapropriação de 950 imóveis no centro de São Paulo com o objetivo de promover habitação de interesse social. O decreto faz parte da estratégia de implementação da Parceria Público-Privada da Casa Paulista, que pretende produzir habitação no centro “para quem trabalha ali”, utilizando imóveis vazios e subutilizados da região para transformá-los em moradia.

Sem notificação nem qualquer tipo de informação oficial, muitos moradores tomaram conhecimento da proposta por advogados que viram a publicação do decreto no Diário Oficial do Estado. Vendo que suas residências e/ou estabelecimentos comerciais estavam marcados no decreto para serem desapropriados, eles se organizaram para pressionar a assembleia legislativa, a fim de que os deputados interviessem junto ao governo do Estado. O mandato do deputado Carlos Giannazi realizou uma audiência pública no dia 16 de agosto para discutir o assunto. Além disso, foram realizadas reuniões entre moradores, secretaria estadual de habitação e defensoria pública.

Organizados numa comissão, os próprios moradores fizeram um levantamento dos imóveis e concluíram que, dos 950 listados no decreto, apenas 85 estão vazios ou aparentemente abandonados, 55 são terrenos e 47 não foram encontrados ou não foi possível determinar seu uso. Todos os demais estariam ocupados por residências próprias ou alugadas formalmente, comércios, serviços, indústrias, instituições religiosas, escolas, estacionamentos, além de cortiços e ocupações por parte de movimentos de moradia.

Aliás, a Claudia, que participou do levantamento, comentou aqui no blog que, na realidade, o total de imóveis seria superior a 950. “Na verdade são bem mais, pois vários imóveis têm mais do que um número de rua, mas estão sob o mesmo IPTU. Existem vários prédios de apartamentos e dois prédios comerciais, 5 escolas, uma igreja Católica centenária, 3 igrejas Evangélicas, 3 centros de reciclagem…. e apenas 140 imóveis vazios! Isso dá menos do que 15% dos imóveis!”, disse.

Veja a tabela detalhada:

Imóveis aparentemente abandonados	20
Nascente do Rio Saracura na Rua Rocha	1
Bancos	3
Casa de Show (uma delas recém inaugurada, na S. João)	2
Imóveis comerciais em uso	203
Imóveis de uso misto comercial e residencial	45
Conjuntos em 3 prédios comerciais	20
Moradias Precárias (Pensões e Cortiços)	36
Ocupados por Movimentos de Moradia	3
Imóveis residenciais (Casas)	100
Apartamentos em 16 prédios residenciais ou mistos (c/ comercio térreo)	67
Casas em 6 vilas	62
Convento	1
Escolas (2 CEI, 1 Auto Escola, 1 Escola Tecnica e 1 Auto Escola)	5
Estacionamento	87
Galpão Ocupado (tipo de ocupação a ser determinada em visita)	92
Gráfica (No largo Coração de Jesus)	1
Hospital (Sta Maggiori na r Humaitá – fechou no começo de 2013)	1
Hotel	11
Instituição Religiosa (1 Igreja Católica, 1 Casa de Oração, 1 Batista, 1 Casa de Umbanda, 3 Evangelicas)	7
Indústria (Confecção, Moinho de Farinha, Fábrica de Patins e Skates)	7
Serviços	8
Terrenos	55
Imóveis vazios	65
Imóveis de uso indeterminado ou que não foram encontrados	48
TOTAL	950

Após reuniões entre moradores, comerciantes, parlamentares, defensoria pública e secretaria estadual de habitação, o governo do Estado se comprometeu a publicar um novo decreto excluindo os imóveis que estão hoje ocupados.

Essa é a expectativa de todos que hoje se sentem ameaçados por este decreto e esperamos que de fato aconteça.  Como já afirmei aqui antes, é inaceitável que, para promover habitação de interesse social no centro, tenhamos que remover moradias e atividades econômicas do centro! É mais inaceitável ainda que um projeto como a PPP da Casa Paulista, que contou com equipes enormes de pesquisa para ser desenhado, não tenha feito um levantamento e muito menos dialogado com quem vive e trabalha neste território, antes de formular a proposta.

890 imóveis desapropriados no centro de SP para PPP de habitação… e seus moradores?

No dia 16 de agosto, sexta-feira, acontecerá uma audiência pública sobre o decreto (nº 59.273 de 2012) de desapropriação de 890 imóveis no centro de São Paulo, publicado pelo governo do Estado em junho. O debate acontecerá no auditório Teotônio Vilela da Assembleia Legislativa, às 19h.

O decreto publicado pelo governador Geraldo Alckmin faz parte da anunciada parceria público-privada (PPP) para construção de habitação de interesse social na região central da cidade, em parceria com a prefeitura e com o governo federal.

Mas em alguns dos imóveis marcados para desapropriação vivem moradores que não sabemos ao certo quem são, em que condições estão vivendo e que destino terão se seus imóveis forem desapropriados… Desde o lançamento da PPP para consulta pública, temos insistido  que para promover a construção de habitação no centro não se pode… remover habitações do centro! Sobretudo sem equacionar o problema de para onde irão e em que condições serão abrigados estes moradores.

O edital para contratação das empresas que implementarão o programa ainda não foi divulgado. Esperamos que nele estejam esclarecidas estas questões.

Contribuição à consulta pública sobre a PPP da habitação em SP

Abaixo compartilho com vocês a contribuição à consulta pública sobre a parceria público-privada de habitação do centro de São Paulo, elaborada por laboratórios de pesquisa, defensoria pública, associações, movimentos e organizações da sociedade civil ligadas à área de moradia. Reproduzo abaixo apenas a introdução do documento. Para ler a versão integral, clique aqui.

Aproveito para convidar outros grupos a enviar suas contribuições para que possam ser compartilhadas aqui no blog. Leia mais sobre o assunto aqui no blog.

Manifestação Encaminhada à Consulta Pública do Projeto de Parceria Público Privada da Agência Casa Paulista

Segundo o Plano Municipal de Habitação elaborado em 2009, se encontram na área central de Sao Paulo 10.724 domicílios em favelas e 11.086 domicílios em cortiços, totalizando 21.810 domicílios em situação precária com famílias que se concentram na faixa de até 3 salários mínimos. Existem ainda 6405 pessoas em situação de rua. Considerando em média três pessoas por moradia teremos um total de 71.880 pessoas que demandam moradia adequada na área central. Este é o retrato da demanda habitacional prioritária no centro de São Paulo. Além da demanda por habitação oriunda de moradias precárias é importante considerar também o número de moradores com comprometimento de renda com aluguel.

Esta região é responsável por 16,612% dos empregos formais da região metropolitana e 20% dos empregos formais do município de São Paulo, o que justifica a busca desta região para moradia, sendo assim a disputa por habitação nesta região será cada vez maior,  aumentando o valor da terra.

Sendo assim, as intervenções públicas devem priorizar o atendimento à população que tem menor renda e que necessita de subsídio público para o acesso à moradia nesta região. A proposta da demarcação de ZEIS pelo Plano Direto Estratégico foi feita com o  objetivo claro de  atender a esta demanda.  Entretanto, segundo as análises da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, as ZEIS disponíveis hoje já não serão suficientes para o atendimento desta demanda. Considerando que a PPP proposta deve construir 20.221 unidades, seria possível resolver a precariedade das moradias citadas inicialmente, entretanto, destas apenas 6.560 estão destinadas às faixas de menor renda, excluindo ainda a faixa de renda de 0 a R$ 755,00. Vale lembrar, que para estas faixas sem capacidade de comprometimento de renda,  programas de locação social, que já foram experimentados na cidade, não estão sendo contemplados como modalidade desta PPP.

Neste contexto, esta intervenção, que pretende usar 67,56 % do estoque de ZEIS 3 para o atendimento da demanda não prioritária de maiores faixas de renda, contraria os pressupostos estabelecidos no Plano Diretor em relacão à função social destas propriedades, contribuindo para a manutenção das precariedades das moradias em favelas e cortiços. Por outro lado, não há sentido nenhum em atrair  20.000 novos domicilios para o centro, se  mais de 20.000 domicilios, hoje habitados por pessoas que trabalham no centro e moram em condicoes precárias, forem deslocados  para a periferia. Caso isto ocorra, os objetivos da PPP serão contrariados.

FAU USP realiza debate sobre PPP da habitação na próxima quinta-feira

Na próxima quinta-feira (23), às 17h30, o Departamento de Projeto da FAU USP realiza o debate “PPP habitacional no centro de São Paulo – Projeto Casa Paulista”, no auditório da faculdade, com a participação de representantes do poder público Estadual e Municipal e de um dos arquitetos responsáveis pelo projeto urbanístico.

É importante lembrar que o projeto passa, neste momento, por um processo de consulta pública que se encerrará no dia 9 de junho. Ou seja, o edital lançado recentemente ainda pode ser modificado e melhorado a partir das contribuições que estão sendo apresentadas.

Para quem ainda não conhece, o projeto Casa Paulista foi lançado no ano passado pelo governo do Estado de São Paulo e contará com recursos não apenas estaduais, mas também federais e municipais. A ideia do projeto é articular a produção de habitação no centro, especialmente para a população de baixa renda, com intervenções urbanísticas na região.

Em abril, antes da publicação do edital, movimentos de moradia, organizações não governamentais, defensores públicos e laboratórios de pesquisa da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP divulgaram carta na qual identificam pontos preocupantes na proposta.

Este é o momento, portanto, de aprofundar o debate e contribuir para que o objetivo de prover moradia para a população de baixa renda no centro seja de fato alcançado. Participe!

Para mais informações sobre o projeto, clique aqui.

Os perigos da anunciada parceria público-privada de habitação no centro de São Paulo

No ano passado, o governo do Estado de São Paulo, através da Agência Casa Paulista, publicou um edital solicitando propostas de empresas privadas interessadas em construir habitação no centro da capital. Recentemente, a prefeitura mostrou interesse em colaborar com a iniciativa, estabelecendo uma parceria que envolverá também o aporte de recursos do governo federal através do programa Minha Casa, Minha Vida.

Movimentos de moradia, organizações não governamentais, defensores públicos e laboratórios de pesquisa da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP reuniram-se para debater e analisar a proposta, identificando pontos preocupantes que, se não esclarecidos equacionados, podem comprometer o objetivo de prover moradia adequada para a população de baixa renda na área central da cidade. Confira a seguir a carta elaborada após essa reflexão.

CARTA ABERTA

Questões para a PPP da “Casa Paulista” para o centro de São Paulo

As entidades abaixo assinadas vêm manifestar sua preocupação diante do lançamento da proposta de Parceria Público Privada formulada por empresas privadas para a Agência “Casa Paulista” do governo do Estado, que recentemente contou com a adesão da Prefeitura, para a produção de 20.000 unidades habitacionais na área central do Município de São Paulo.

A proposta parece contemplar reivindicações históricas dos setores que atuam em defesa do direito à moradia no país, incluindo a provisão de habitação popular no centro, o estímulo a uma ocupação com mistura social e a combinação de subsídios e cooperação entre União, estados e municípios. Mas tais conquistas podem não se tornar realidade, caso não sejam equacionadas algumas questões essenciais.

Tal como se apresenta até o momento, a proposta não foi formulada no âmbito de um plano habitacional abrangente para a cidade e não contou com a participação de diversos segmentos da sociedade civil interessados no tema. Há um descolamento em relação à situação de moradia na região, marcada por cortiços e ocupações, alto índice de idosos, moradores em situação de rua e trabalhadores informais, além da existência de um parque edificado ocioso que não cumpre sua função social.

Além disso, o modelo adotado reduz a intervenção habitacional à construção e oferta de novas unidades e subsídio à aquisição, negligenciando questões centrais como a política fundiária e outras formas de promoção do direito à moradia, como a locação social e a reabilitação de prédios subutilizados.

Considerando tratar-se de um projeto de intervenção urbana e não de uma política habitacional abrangente – que deve ainda  ser formulada e debatida com a sociedade –ainda assim são nossos principais objetos de preocupação os seguintes pontos:

1. Ação habitacional sem política habitacional: entendemos que embasar a política habitacional para a área central em uma ação, modelada ou não como uma PPP, é uma maneira equivocada de tratar um tema tão complexo, podendo acirrar os conflitos pela disputa fundiária diante do cenário de especulação imobiliária que testemunhamos em São Paulo. Uma política efetiva deve vir precedida de um diagnóstico mais preciso do déficit e da inadequação habitacional, da cidade e dos seus diferentes territórios, e da especificidade da área central.  Deve ainda vir acompanhada de uma política fundiária que lhe dê suporte.
2. Indefinição das áreas de intervenção e fragmentação das ZEIS 3: a proposta delimita seis perímetros, mas não especifica quais os limites de um eventual decreto que os torne sujeitos à desapropriação nem se eles serão integralmente submetidos aos planos de urbanização das ZEIS.  Por outro lado, ignora a delimitação das ZEIS 3 ao não abordá-las de forma integrada, valendo-se, entretanto, de alguns de seus lotes.
3. A PPP ignora os Conselhos Gestores das ZEIS 3: conforme exigência estabelecida no capítulo da Gestão Democrática e Controle Social constante do PDE de 2002, em cada perímetro de ZEIS deve ser formado um Conselho Gestor, eleito por  representantes da sociedade, que acompanha e elabora um plano de urbanização do local. O prazo apresentado para a implantação da PPP claramente ignora o tempo necessário à eleição e atuação dos Conselhos.
4. Indefinição sobre a execução da desapropriação: não está clara a extensão das atribuições do parceiro privado, no tocante à desapropriação dos imóveis afetados. É preciso esclarecer a quem cabe conduzir as negociações: se ao agente privado caberá solicitar ao Poder Público as desapropriações, ou se contará com a prerrogativa de promovê-las diretamente (tal como na lei da Concessão Urbanística aplicada ao projeto Nova Luz, cuja legalidade foi amplamente questionada). Neste segundo caso, cabe esclarecer se o agente privado poderá fazer desapropriações para implantar outros usos, que não o habitacional.
5. Ausência de definição do perfil dos beneficiados: a proposta, veiculada como alternativa para quem mora na periferia e trabalha no centro, está descolada das características dos atuais moradores do território em condições de inadequação habitacional: em grande medida, locatários de baixíssima renda que não se enquadram no perfil socioeconômico exigido pelas linhas de financiamento existentes, mesmo contando com amplo subsídio. A prioridade dada a trabalhadores do centro, sem detalhar tal categoria e definir critérios de verificação, mostra-se ptemerosa, uma vez que a maioria dos trabalhadores do centro é informal. No caso da ZEIS 3 C 016 – Sé (inserida no perímetro do Projeto Nova Luz), 85% da população possui renda inferior a 3 s.m., 72% habitam imóveis alugados e cerca de 85% são trabalhadores informais.
6. Risco de gentrificação: a PPP está formulada a partir da oferta de moradia e não da demanda real por habitação existente no território. Portanto, ameaça a permanência da atual população residente, que pode ser expulsa pela substituição do tecido existente e pela falta de alternativas adequadas ao seu perfil. Além disso, a proposta não traz preocupações em relação à permanência dos novos moradores de baixa renda na região central após a aquisição das unidades.
7. Falta de critérios para definição e controle da qualidade da habitação social: a proposta não apresenta os parâmetros mínimos de qualidade dos tipos habitacionais, nem sequer menciona a necessidade de sua definição a partir de um amplo processo de discussão e construção com os atores sociais envolvidos. O empreendedor deve atender a parâmetros mínimos para que as necessidades habitacionais sejam atendidas adequadamente.
8. Impacto nas atuais atividades produtivas locais: a proposta é omissa quanto ao impacto nas atividades econômicas existentes nas quadras afetadas (comércio e serviços, de pequenos empresários) durante todas as etapas de sua implantação. A falta de definições claras sobre o seu destino, assim como sobre as fases, frentes e prazos da obra também impacta negativamente os atuais ocupantes do território, incluindo comerciantes, prestadores de serviços, trabalhadores e usuários.
9.  Indefinição quanto ao atendimento habitacional provisório: a proposta também é omissa quanto ao impacto das intervenções na vida da atual população moradora, não definindo o atendimento que será oferecido nas eventuais remoções para a execução das obras, mesmo que provisório.
10. Indefinição quanto ao cronograma de atendimento das diferentes faixas de renda: A falta de definição dos perfis sociais prioritários de atendimento pode dificultar o acesso da população de mais baixa renda à produção habitacional, tendo em vista o progressivo encarecimento do preço da terra como consequência da intervenção urbana.
11. Exclusão de segmentos vulneráveis no cadastro realizado pela concessionária: A proposta delega ao concessionário o cadastro e seleção dos beneficiários, o que significa adoção de critérios de mercado, e não de prioridade social. O único ente legítimo para execução dos cadastros é o poder público.

Assinam:

Associação dos Moradores e Amigos da Sta Ifigênia e Luz – AMOALUZ
Central de Movimentos Populares – CMP
Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos
Conselho Gestor ZEIS 3 C 016 – Sé – Representantes da Moradia
Defensoria Pública do Estado de São Paulo – Núcleo de Habitação e Urbanismo
Frente de Luta por Moradia – FLM
Grupo de Articulação para Moradia do idoso da Capital – GARMIC
Habitat Projeto e Implantação para o Desenvolvimento do Ambiente Habitado e Urbano – Brasil Habitat
Instituto Polis
Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade – LabCidade FAU-USP
Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos – LabHab FAU-USP
Movimento Apropriação da Luz
Movimento de Moradia do Centro – MMC
Movimento de Moradia da Região Centro – MMRC
Movimento de Moradia Para Todos – MMPT
Serviço de Assessoria Jurídica Universitária da USP – SAJU
União dos Movimentos de Moradia – UMM

É bem-vinda a parceria entre prefeitura e governos estadual e federal para a produção de moradias no centro de São Paulo

A imprensa paulistana noticiou ontem a assinatura de um protocolo de intenções entre a Prefeitura de São Paulo e o Governo do Estado para a produção de 20 mil moradias na região central da cidade, utilizando inclusive a reforma de edifícios vazios. O governo federal entrará no projeto com os financiamentos do Programa Minha Casa Minha Vida, e os governos estadual e municipal com recursos complementares para viabilizar essa produção.

Além de reformar imóveis abandonados ou sem uso, o projeto prevê a criação de imóveis mistos, através de PPPs (parcerias público-privadas), com comércio no térreo e moradia nos demais andares. De acordo com reportagem do Estadão, das 20 mil unidades, 12 mil devem ser destinadas a famílias que ganham até cinco salários mínimos. Também seria reservada uma cota aos movimentos sociais de moradia. Estão incluídos na área do projeto os bairros Santa Cecília, Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém, Cambuci, Liberdade e Bela Vista.

Sem dúvida a iniciativa é muito positiva e poderá beneficiar milhares de pessoas que trabalham na região central e hoje moram em locais distantes, gastando horas de deslocamento entre a casa e o trabalho. Mas há alguns desafios – nada simples – que precisam ser enfrentados para que a implementação dessa intenção declarada de fato dê certo.

Em primeiro lugar, embora tenha sido afirmado que 12 mil unidades serão destinadas à famílias com  renda entre 0 e 5 salário mínimos, é importantíssimo também determinar quantas unidades serão destinadas para famílias com renda de até 3 salários mínimos, já que é nessa faixa que há maior dificuldade de acesso à moradia. Na legislação de São Paulo, a chamada “Habitação de Interesse Social” (HIS), que inclui a faixa de renda de até 6 salários, deixa uma grande margem para que as famílias das faixas mais baixas – e, portanto, muito mais difíceis de atender – fiquem de fora. Por outro lado, a chamada “Habitação de Mercado Popular” (HMP) chega até 10 salários mínimos de renda familiar mensal, que, em função da valorização recente do salário mínimo, acaba sendo uma faixa que poderia ser facilmente atendida pelo mercado.

Portanto, uma revisão dessas definições é mais do que urgente para que possamos definir com clareza os percentuais para cada segmento, as misturas possíveis e o nível de subsídios necessários para cada uma das faixas. Particularmente importante é garantir um bom percentual para as faixas de 0 a 3 que, em São Paulo, estão totalmente excluídas da oferta atual. É preciso lembrar, aliás, que a melhor equação é sempre a mistura de diversas faixas de renda, incluindo famílias com renda de 0 a 3 salários, de 3 a 6 e até mais que 6 no mesmo empreendimento. Isso já ocorre em varias cidades do Canadá e dos Estados Unidos e, apesar de arrepiar a cultura segregacionista da produção imobiliária brasileira, é a equação mais sustentável sob todos os pontos de vista.

Outra questão importante é enfrentar os obstáculos que envolvem a reforma de prédios antigos, hoje inviabilizada inclusive em função dos códigos de obra e de segurança, que exigem padrões impossíveis de se atingir com algumas dimensões e características desses imóveis. É necessário, portanto, construir uma regulação específica voltada para a reforma e reabilitação de imóveis no âmbito deste programa. E um desafio correlato é conseguir fazer isso dentro das regras do programa Minha Casa, Minha Vida, que hoje tem normativos completamente baseados na construção de habitações novas, não contemplando as especificidades de uma reforma.

Enfim, não são poucos os desafios. Mas, considerando a necessidade de produção habitacional em áreas centrais da cidade de São Paulo, sem dúvida a parceria entre as três esferas de governo é muito positiva e bem-vinda. Vamos torcer pra dar certo.