ONU considera urgente a implementação de políticas públicas habitacionais no mundo

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Moradias precárias em Amadora, Portugal.

Todos os anos, desde 1985, na primeira segunda-feira de outubro, é celebrado o Dia Mundial do Habitat. Esta tem sido uma das estratégias da agência ONU-Habitat para disseminar, a governos e cidadãos, campanhas e mensagens relacionadas ao tema. Neste Dia Mundial do Habitat, depois de muitos anos sem abordar a questão, a declaração da agência enfoca a necessidade urgente de implementação de políticas habitacionais de interesse social pelos governos.

Nos últimos vinte anos, os relatórios e documentos de políticas públicas, tanto da ONU-Habitat quanto de outros órgãos e agências multilaterais, têm enfatizado a tese de que os governos deveriam se retirar do setor de habitação e passar a ser um “facilitador” para o mercado. Claro que a ideia de “retirada” está diretamente ligada à experiência de países europeus que, especialmente no pós-guerra, investiram fortemente em moradia, construindo e garantindo um estoque público alugado a preços baixos para quem não podia encontrar solução habitacional no mercado privado. Entretanto, desde os anos 1970, estas políticas vem sendo desmontadas.

O resultado, hoje, é que temos problemas habitacionais graves não apenas no chamado mundo em desenvolvimento, ou Sul global, mas também nos países considerados em desenvolvidos. Atualmente, segundo a ONU-Habitat, em duas de cada três cidades do mundo, os filhos moram em condições piores que a de seus pais. Estamos falando, portanto, de regressão na situação de moradia em países como Inglaterra, Estados Unidos e outros. Essa piora está relacionada com a existência de moradias precárias e situações de coabitação, mas tem muito mais a ver com os preços proibitivos da moradia, inacessíveis para a maioria das pessoas, especialmente para os jovens. Isso implica, ainda, em sacrifícios em outras dimensões da vida cotidiana para que seja possível pagar as despesas com a casa.

Citando um relatório produzido pelo Lincoln Institute, a partir de uma amostra de cidades do mundo com mais de 100 mil habitantes, a ONU-Habitat afirma que só 13% destas cidades contam com políticas para tornar a moradia acessível para seus moradores. Ou seja, chegamos a uma situação em que a questão habitacional é urgente e as políticas públicas são praticamente inexistentes.

Aqui no Brasil, hoje, o tom das políticas sociais, em geral, e da política habitacional, em particular, é exatamente este: o Estado precisa cair fora e o mercado é que tem que dar conta das demandas. Mas quando vemos o resultado da aplicação deste paradigma ao longo das últimas décadas – e a regressão provocada no campo da moradia –, parece óbvia a necessidade urgente de políticas habitacionais de interesse social que, infelizmente, só funcionam com investimentos diretos – ou seja, com gasto público.

Falei sobre isso na Rádio USP na semana passada. Ouça aqui.

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Projeto Centro Novo: mais do mesmo ou blefe midiático da prefeitura de SP?

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Imagem extraída da apresentação do projeto Centro Novo. Boulevard ostenta placa “rico”

Na última terça-feira (26), o prefeito João Doria convocou uma coletiva de imprensa para anunciar o projeto “Centro Novo”,  um plano de intervenção para a região central de São Paulo elaborado  pelo arquiteto Jaime Lerner contratado pelo  SECOVI, sindicato do mercado imobiliário, e doado ao prefeito.

Em nota publicada no site da Secretaria Municipal de Comunicação, portanto sem riscos de qualquer distorção, Doria afirma que Prefeitura irá executar o projeto com a participação da iniciativa privada. No mesmo texto, a secretária municipal de urbanismo e licenciamento, Heloísa Proença, afirma que a proposta de Lerner dará “ao trabalho em desenvolvimento pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento a grandiosidade e a qualidade compatíveis com a importância histórica, simbólica e afetiva que a região tem para todos nós”.

No dia seguinte, no entanto, Proença e outros representantes da prefeitura estiveram no Ministério Público Estadual (MPE) em reunião solicitada pelo jurídico da Prefeitura ao MPE e afirmaram, de acordo com a ata desta reunião anexada ao inquérito,  que o projeto apresentado era apenas uma ideia, que sequer foi analisado ou passou por qualquer desenvolvimento e que, portanto, não era algo que seria realmente executado.

 A visita se inseriu no contexto de duas ações públicas em andamento no MP relativas à região da Luz  em função  do anúncio anterior de várias propostas de intervenção, o que exigiria a constituição de Conselhos Gestores nas Zonas Especiais de Interesse Social demarcadas nas áreas objeto de planos e projetos urbanísticos, como determina a legislação.

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Imagem Extraída da apresentação do Centro Novo. Ônibus Elétrico teria custo de R$ 600 mil

Para o MP, a prefeitura insiste que não existem projetos para a Luz, apenas a PPP Habitacional, que, além das quadras onde esta já está em construção, abrange mais dois quarteirões. Para a grande imprensa, o prefeito afirma que o projeto  Centro Novo, que teria ações localizadas também na Luz, estará totalmente implementado em 8 anos.

A prefeitura mente. Anuncia obras que não serão feitas, mas que ajudam a construir a ideia de um prefeito realizador, suficiente para alavancar sua candidatura em 2018.  De fato,  a apresentação do  projeto Centro Novo  não passa de um conjunto de imagens ilustrativas. Um  projeto dessa magnitude  exige não apenas – previamente – um modelo urbanístico detalhado, mas também modelos econômicos, financeiros  e jurídicos que definam claramente a viabilidade do que se propõe. Por exemplo, na coletiva de imprensa, se fala de um financiamento do BNDES para um Veículo Leve sobre Pneus. Quando o BNDES recebeu e aprovou esta proposta?  Se fala de financiamento de intervenções via venda de potencial construtivo. Ora, a Operação Urbana Centro, desde os anos 1990 oferece potencial construtivo para vender e nunca conseguiu atrair interessados. Porque, evidentemente, a questão central do Centro está longe de ser a falta de potencial construtivo disponível.

Aquela região é repleta de pré-existências que precisam ser levadas em consideração como os bens tombados e suas áreas envoltórias, que muito provavelmente  impediriam a construção de “torres icônicas”, como sugere a apresentação do Centro Novo,  grandes prédios que superam o gabarito existente na região e que destoam completamente da paisagem do entorno.

Evidentemente nada disso foi considerado  até agora. O lançamento do projeto não passou de mais uma ação midiática do prefeito, como várias que ele vem fazendo desde que assumiu o cargo.

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Imagem extraída da apresentação do Centro Novo. Torre icônica da Luz ficaria nos arredores da área hoje chamado de cracolândia

O detalhe é que esse blefe tem impactos para além do aumento da popularidade ou número de likes nas redes sociais de Doria. Em primeiro lugar, deixa os moradores e comerciantes daquela região, completamente ignorados durante o anúncio do suposto projeto, em situação de apreensão e vulnerabilidade. Segundo, alimenta a especulação no mercado de venda e locação de imóveis, já que o anúncio pode elevar preços ou travar negociações em curso.

Mas, ainda que não passe de uma ideia, é preciso ficar atento ao roteiro da ficção. A gestão Doria deixou claro acreditar que o desafio para a transformação que pretende para o centro seria atrair a classe média. Aliás, este tem sido o tom da chamada “revitalização” da área desde os anos 1990.  Como bem lembrou o urbanista Kazuo Nakano em entrevista à Folha,  esse público já está chegando por  lá. O problema do Centro hoje não é a falta de moradores, mas a melhora das vidas que lá habitam. E a recuperação do enorme e significativo patrimônio histórico remanescente. Para projetos deste tipo, cuja pergunta central é “como podemos reconstruir este lugar com novos produtos imobiliários?” bens tombados e moradores em situação de vulnerabilidade não passam de obstáculos.

Está mais do que na hora de invertermos este roteiro.

Também falei sobre esse assunto na minha coluna de quinta-feira (28), na Rádio USP. Ouça aqui.

Fórum Aberto da Luz lança manifesto e realiza atividades quarta (4) e sábado (7)

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O Fórum Aberto Mundaréu da Luz está colhendo assinaturas para seu manifesto, divulgado no último fim de semana. O Fórum é um coletivo de pessoas  que moram, trabalham e militam na região conhecida como cracolândia, no centro de São Paulo. A área é estigmatizada e violentada constantemente em nome de projetos de revitalização que ignoram a população local.

No manifesto, o Fórum se declara uma ferramenta de controle social de políticas públicas e do território. “Não somos contra transformar a área, mas não aceitamos projetos e intervenções que ameacem vínculos familiares e de vizinhança e que piorem as condições de vida de quem já sobrevive com pouco”, afirma trecho do documento.

O texto ainda contextualiza: “Desde maio deste ano testemunhamos centenas de internações de usuários de drogas que claramente desrespeitam leis federais que preconizam o cuidado em liberdade e o respeito à trajetória individual de cada usuário; prisão de quem vive nas ruas, em pensões e ocupações; invasões policiais a residências e comércios; desrespeito às diversas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) que existem para garantir o direito à moradia digna e a participação dos moradores atuais na elaboração de qualquer projeto de intervenção sobre suas casas.” Leia a íntegra abaixo ou acesse o link e assine.

No próximo sábado (7), o Fórum realiza uma série de atividades na região. O objetivo é desenvolver uma experiência comunitária para obter e compartilhar conhecimentos sobre o presente daquele território. As atividades começam às 9h, com café da manhã, e seguem ao longo do dia, até as 20h. A programação é aberta e colaborativa. Participe!

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Antes disso, na quarta-feira (4), estarei presente em uma troca de experiências com os colombianos David Villanueva, também urbanista, cofundador e coordenador de economia e planejamento urbano do Centro de Pensamiento y Acción para la Transición (CPAT) e Alejandro Lanz Sánchez, advogado e diretor executivo da ONG Temblores, que defende direitos humanos para populações historicamente marginalizadas e em risco de exclusão social. Os dois atuam no bairro Cartucho/Bronx, em Bogotá, área com forte cena de uso de crack, como a Luz em São Paulo. Também estará presente o psicólogo Thiago Calil, da ONG É de Lei, que defende a redução de danos. O encontro será mediado por Nathalia Oliveira, atual presidente do Conselho Municipal de Políticas sobre Drogas e Álcool SP.

 

Serviço:

O que: Drogas, saúde pública e urbanismo – Diálogo entre SP e Bogotá
Quando: 4 de Outubro, às 19h
Onde: Teatro de Conteiner – Rua dos Gusmões, 43 – Santa Ifigênia.

Mais informações no evento do Facebook

O que: Fórum Aberto no Mundaréu da Luz
Quando: 7 de Outubro, a partir das 9h
Onde: Esquina da Rua Helvetia com Dino Bueno
Programação:
09h – Café da manhã comum + Montagem da geodésica
11h – Oficina Mapeamento Coletivo + Inventário Participativo
13h – Banquete comum
14h – Roda de conversa:
Redução de Danos
Projetos Urbanos
Papel Social dx Artistas
16h – Peça de teatro Os Tr3s Porcos | A Próxima Companhia
17h30 – Slam Fluxo + Roda de samba
Rádio poste e web rádio o dia todo!

Mais informações no evento do Facebook

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Manifesto Fórum Mundaréu da Luz

“O MUNDARÉU DA LUZ é uma experiência para construção de sentidos e propósitos coletivos e comunitários na região da Luz e de Campos Elíseos. É um dispositivo para compartilhar visões e saberes, formular propostas, construir futuros possíveis para o bairro e a cidade. É uma ferramenta de controle social do território e de políticas públicas.

Somos pessoas e organizações que moram, trabalham, sonham, cuidam e se preocupam com a rua, com os comércios, pensões, ocupações, teatros, com tudo aquilo que compõe o “fluxo” vivo desta região. Queremos melhorar as condições de vida e impedir a destruição, o deslocamento forçado e o banimento de quem vive hoje aqui. Nosso método é colaborativo e baseado em diálogos, encontros e experiências compartilhadas, que cruzam as pessoas, suas histórias e raízes.

CONTEXTO
Em sete anos, duas de seis quadras contíguas no bairro de Campos Elíseos foram completamente demolidas, uma delas a antiga rodoviária. Agora, outras três estão sob risco iminente, ameaçadas pela Parceria Público-Privada (PPP) Habitacional do Centro e pela PPP do novo Hospital Pérola Byington. A região como um todo, incluindo Santa Ifigênia e Favela do Moinho, também está na mira do mercado imobiliário com o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) do Terminal Princesa Isabel e do Campos Elíseos. Em outra vertente, o Projeto Redenção restringe o uso dos espaços públicos e a circulação de determinados sujeitos.

Urbanismo e interesses imobiliários se encontram nestes projetos da prefeitura, do governo do estado e da iniciativa privada. Em comum, as propostas atuais se apóiam na narrativa da guerra às drogas que, ao mesmo tempo, criminaliza moradores e freqüentadores, estigmatiza o território e esconde as intenções reais das intervenções. Antes, nos anos 1990, a justificativa para o projeto de “revitalização” da área com novos museus e salas culturais era o suposto esvaziamento do centro. Desde 2000, no entanto, dados do censo mostram que a população cresce e se populariza, enquanto novas parcerias público-privadas insistem em enxergar este pedaço da cidade como um vazio demográfico, econômico e cultural a ser “revitalizado de sua degeneração”. Agora, a criminalização deslegitima desejos e demandas dos moradores, distorce a realidade do território e sua história e promove violações de direitos.

Desde maio deste ano testemunhamos centenas de internações de usuários de drogas que claramente desrespeitam leis federais que preconizam o cuidado em liberdade e o respeito à trajetória individual de cada usuário; prisão de quem vive nas ruas, em pensões e ocupações; invasões policiais a residências e comércios; desrespeito às diversas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) que existem para garantir o direito à moradia digna e a participação dos moradores atuais na elaboração de qualquer projeto de intervenção sobre suas casas. Ministério Público e Defensoria Pública também acompanham estas violações de direitos e tem feito ações e recomendações para que se respeitem legislações urbanas e de saúde pública.

Não somos contra transformar a área, mas não aceitamos projetos e intervenções que ameacem vínculos familiares e de vizinhança e que piorem as condições de vida de quem já sobrevive com pouco.”

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​Por que os paulistanos consideram que tem piorado o transporte por ônibus?

Foto: Coletivo Arrua

Pesquisa Mobilidade 2017, realizada anualmente pela Rede Nossa São Paulo e o Ibope, apontou uma piora na percepção dos paulistanos em relação ao transporte coletivo da cidade. Em média, os entrevistados na pesquisa deram nota 3,8 para o sistema. No ano passado, a média ficava em 5,1. Essa queda chama especial atenção porque desde 2008 a avaliação em relação ao transporte público vinha melhorando. Para tentar entender o porquê desta piora é preciso focar na situação dos  ônibus, modo de transporte coletivo  mais usado na cidade e cuja melhora é apontada como prioridade por 41% dos entrevistados da pesquisa.

A superlotação dos veículos e a tarifa  são dois dos problemas mais mencionados em relação a avaliação dos ônibus. Uma reportagem da Rede Brasil Atual de agosto apurou, por meio da Lei de Acesso à Informação, que desde janeiro deste ano, a prefeitura cortou 51 linhas de ônibus na cidade e outras 29 linhas tiveram seu percurso alterado. A maioria destas linhas atendia a zona sul e leste, justamente as regiões onde o tempo médio de deslocamento é maior que a média da cidade, que já é absurdamente alta: três horas.


A prefeitura afirma que os cortes são decorrentes de adequações operacionais e visam otimizar  o sistema. Mas quando uma linha é cortada ou alterada os passageiros são obrigados a fazer mais baldeações para chegar ao seu destino, o que aumenta o tempo de viagem e o desconforto. Com menos linhas atendendo determinado trecho, os ônibus ficam mais cheios, o que já aparece na pesquisa quando os entrevistados apontam a superlotação como um dos maiores problemas. Os gastos para a prefeitura ou para as empresas podem diminuir com esta medida, mas o impacto sobre a qualidade e o conforto para os usuários também!

Essas  decisões são tomadas sem qualquer consulta à população e praticamente sem comunicação aos passageiros. Os avisos de mudanças de itinerários ou extinção de linhas ficam restritos aos jornais do ônibus e cada vez ouvimos mais gente reclamando de ficar esperando no ponto por um ônibus que não aparece.  Por outro lado, a pesquisa aponta que 87% dos entrevistados são favoráveis a faixas e corredores exclusivos de ônibus e consideram que este é o meio de transporte que, melhorando, mais impactará as condições de mobilidade na cidade.

Estamos às vésperas da nova licitação do sistema de ônibus. Seria muito importante que decisões como corte de linhas fossem tomadas em seu âmbito, com uma visão mais ampla da cidade e do sistema de transporte e, sobretudo, ouvindo e respeitando os usuários .   

Falei sobre esse assunto também na minha coluna da última quinta-feira na Rádio Usp. Ouça aqui. 

Governo propõe ZERO REAIS para moradia popular em 2018

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Foto: Christian Braga/Jornalistas Livres

Está tramitando no Congresso Nacional, desde o final de agosto, a proposta do orçamento de 2018 (Projeto de Lei (PL) 020/2017). O PL foi enviado pela equipe de governo  do presidente Michel Temer. A lei orçamentária indica onde serão gastos os recursos arrecadados através dos impostos e taxas recolhidos pelo governo federal, como o imposto de renda, o imposto sobre produtos industrializados e outros. Embora parte do orçamento seja “amarrada” em gastos fixos ou percentuais obrigatórios – como a educação e a saúde – este expressa as prioridades da gestão.

Olhando apenas para a proposta orçamentária do Ministério das Cidades, pasta responsável por investimentos a fundo perdido (ou seja, sem retorno) em planejamento, saneamento, mobilidade e moradia revela um quadro preocupante. O programa Moradia Digna, onde em tese deveria estar o orçamento para subsidiar a  habitação rural, as moradias do programa  Minha Casa Minha Vida faixa  1 (que atende as parcelas de renda mais baixa), as moradias construídas por cooperativas e entidades e para custear a implantação dos projetos de urbanização de favelas, entre outros programas, tem previsão orçamentária de ZERO REAIS. Isto significa que NADA será aplicado em subsídio para moradia popular em 2018 e que sequer os contratos que foram assinados, mas que não iniciaram, terão recursos garantidos.

Grave em qualquer cenário, uma vez que não há como atender as necessidades habitacionais dos brasileiros e brasileiras mais pobres, a não ser com recursos do orçamento público, essa decisão é ainda mais preocupante no contexto de crise econômica, quando se agravam as dificuldades de acesso à moradia. O aumento das ocupações de prédios e terrenos, o adensamento das favelas e o número  de pessoas vivendo nas ruas – que visivelmente aumentaram nos últimos anos – são indicadores do tamanho da crise habitacional que vive o país. Mas para o governo federal esta não parece ser uma prioridade.

A proposta orçamentária será discutida até dezembro, incluindo a realização de audiências públicas, segundo o cronograma oficial da tramitação. O Congresso Nacional precisa ter o bom senso de não aprová-la da forma  que foi proposta. Mesmo em tempos de restrições orçamentárias, a moradia deve  fazer  parte dos elementos que compõem uma teia de proteção social básica.

Falei sobre isso na minha coluna da Rádio USP da última quinta-feira (14). Ouça aqui.

Imóveis vazios e crise da moradia em Londres e São Paulo

 

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Dificuldade para realojar desabrigados de incêndio em Londres revelou alto número de imóveis vazios na cidade. Foto: PPA

A divulgação do número de imóveis vazios em Londres, pelo jornal The Guardian, despertou um grande debate sobre a crise de moradia na capital inglesa. Segundo o periódico, são mais de 20 mil imóveis sem uso em toda a cidade. Um dos indicadores dessa crise foi a dificuldade da Prefeitura em encontrar lugar para realojar as vítimas do incêndio que atingiu o edifício Grenfell Tower, em junho deste ano, onde muitas famílias moradoras dependiam de auxílio-aluguel público para morar. Ao procurar imóveis disponíveis para alugar e abrigar as famílias, a Prefeitura descobriu que havia quase 1700 prédios fechados somente naquela região.

A capital inglesa vive a sua maior crise de moradia desde o final da Segunda Guerra Mundial. A maior parte das moradias sociais foi privatizada através do programa “Right to Buy”, durante o governo de Margareth Thatcher, levando ao desmonte do parque de habitação social. Diante dos números divulgados pela imprensa e da enorme fila de pessoas que necessitam de moradia, o atual prefeito da cidade, Sadi Khan, propôs que proprietários de imóveis vazios há mais de dois anos paguem um valor mais alto de Council Tax, um imposto anual sobre a propriedade de imóveis (similar ao nosso IPTU), implantado em 1993 no Reino Unido.

Há diversas razões para explicar a questão, mas, nos distritos de Kensington e Chelsea, onde estão as maiores concentrações percentuais de imóveis vazios, um fenômeno particular está ocorrendo já há alguns anos: ali estão localizadas mansões de milionários, sheiks do petróleo, plutocratas russos e companhias offshore. Recentemente, o ex-prefeito de Nova York Michel Bloomberg também tornou-se proprietário de uma dessas casas luxuosas.

Essas mansões, no entanto, não são usadas como moradia permanente, mas como uma espécie de “safe deposit box”, um cofre de segurança. Ou seja, mais um investimento financeiro do que a necessidade de uso,  o que traz consequências para toda a cidade, na medida em que contribui para valorizar intensamente algumas regiões, impactando também no aumento de preços em toda a cidade e, portanto, tornando  mais inacessível a moradia para quem de fato precisa viver lá.

A proposta do prefeito londrino de aumentar as taxas é uma tentativa de incentivar a ocupação dos imóveis. Há todo um embate na sociedade  e meios políticos para que a taxa – hoje limitada a 2% do valor do imóvel em toda Inglaterra –, aumente. Também se discute a efetividade de uma medida como esta.

Assim como Londres, sabemos que São Paulo também enfrenta uma grave crise habitacional. No começo da semana, a Prefeitura anunciou a intenção de reajustar o IPTU. No caso brasileiro, além de este imposto ser uma importante fonte de arrecadação do município, pode ser também um instrumento de política urbana e habitacional.

Desde a Constituição de 1988, nosso ordenamento jurídico entende que as propriedades devem cumprir uma função social e, por isso, aquelas que permanecem vazias ou subutilizadas, de acordo com o plano diretor de cada cidade, devem pagar IPTU progressivo no tempo, podendo o imposto chegar a até 15% do valor do imóvel. No final deste processo, se o imóvel continuar sem uso, pode chegar a ser desapropriado com pagamento em títulos da dívida pública.

Infelizmente, no entanto, na prática, isso não ocorre. São Paulo é uma das poucas cidades que começou, na gestão passada, a implementar o IPTU progressivo no tempo. Mas este mecanismo prevê um longo caminho até chegar à possibilidade de desapropriação, sem contar as muitas instâncias do poder judiciário às quais os proprietários podem recorrer para escapar da exigência.

Assim, muitos imóveis permanecem vazios e subutilizados, especialmente na região central. Boa parte deles tem, inclusive, grandes dívidas com a Prefeitura e, mesmo assim, sua possível transferência para o município encontra enormes dificuldades para se concretizar.

Um caso emblemático do que acabamos de descrever é a Ocupação Mauá, na região da Luz, onde há mais de dez anos moram dezenas de famílias de baixa renda. O prédio ficou fechado por duas décadas e tem uma dívida de mais de R$ 5 milhões com a Prefeitura. Ainda assim, a administração municipal depositou, em 2016, R$ 11 milhões em juízo para desapropriar o imóvel e transformá-lo em habitação de interesse social. Mas – pasmem – o proprietário recorreu à Justiça arguindo o valor e, depois disso, um perito nomeado pelo juiz avaliou que o prédio vale R$ 25 milhões.

Com isso, e com o aval do Judiciário, a tentativa da Prefeitura de obter a posse do imóvel não foi adiante. Agora, as famílias estão em risco eminente de remoção, já que a Justiça decidiu pela reintegração da posse ao proprietário. Ou seja, apesar do que afirma a Constituição Federal, perícia e Judiciário simplesmente ignoram a função social da propriedade. Em São Paulo assim como em Londres não será possível enfrentar a grave crise da moradia se princípios como este não forem respeitados e, interferirem , de fato, no funcionamento de mercados hoje extremamente especulativos.

Falei sobre isso na minha coluna da semana passada na Rádio USP. Ouça Aqui.

Governo do Estado especula com patrimônio imobiliário público

Por Pedro Mendonça* Raquel Rolnik**

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Mapa mostra concentração de imóveis na Operação Urbana Água Espraiada. Veja lista distribuição por toda cidade aqui. Crédito: Pedro Mendonça/LabCidade

Na última quinta-feira (24), o governo do estado de São Paulo abriu uma concorrência para contratar serviços de estruturação, administração, custódia e operação de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) composto por 267 imóveis públicos estaduais. Essa ação dá prosseguimento a um esforço empreendido pela gestão Alckmin para constituir instrumentos de garantia para os parceiros privados em  contratos de parcerias público-privadas (PPPs) estaduais, utilizando, para isso, os recursos resultantes da venda dos imóveis. Essa decisão, como veremos adiante, limita a capacidade de planejamento do poder público, além de causar remoções diretas e indiretas, o que põe em xeque sua capacidade de atender o interesse comum.

A ideia de usar o patrimônio imobiliário para constituir garantias às empresas privadas nas PPPs está presente desde a regulamentação desse instrumento. Em 2004, quando foram regulamentadas no estado, a lei apresentava uma primeira lista de imóveis públicos que podiam ser leiloados para gerar recursos para a Companhia Paulista de Parcerias (CPP), juntamente com ações da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp) e recebíveis de concessões rodoviárias.

A função da CPP é garantir o pagamento aos parceiros privados caso a forma primária de remunerá-los não atinja a expectativa de lucro pactuada em contrato. No caso da Linha 4-Amarela do Metrô, por exemplo, o fundo pode ser acionado caso a tarifa paga pelos passageiros não garanta o lucro esperado ao consórcio ViaQuatro. Outro exemplo é a PPP Habitacional. Neste caso, a CPP garante o pagamento, mesmo que haja inadimplência na compra ou nos serviços condominiais.

Ao longo dos anos, as listas de imóveis para leilões destinados à CPP se tornaram mais frequentes. No entanto, várias ofertas foram frustradas pela ausência de compradores. Uma das principais razões disso foi justamente a presença de moradores ou ocupações comerciais nas propriedades oferecidas. Isso ocorreu por exemplo nas tentativas de leilão de 60 imóveis do Departamento de Estradas de Rodagem (DER), no entorno da Avenida Roberto Marinho, e na Ocupação Ouvidor 63, no centro. O Fundo de Investimento Imobiliário de São Paulo é uma nova tentativa de garantir o pagamento aos entes privados mobilizando terrenos públicos. Mas, desta vez, em lugar de leiloá-los para integralizar recursos, uma nova engenharia financeira entra em marcha.

Os fundos imobiliários já existem no Brasil desde 1993. Por meio deles  os investidores adquirem uma cota do imóvel, assegurando participação nos rendimentos obtidos, seja por meio de aluguel ou de venda, sem necessariamente se tornar proprietários de toda a edificação ou mesmo de parte dela. Ou seja, o cotista do fundo é como o acionista de uma grande empresa. Quem compra uma cota de um fundo procura as facilidades dessa operação, como a isenção de Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de Imposto de Renda (IR) e a não necessidade de registro em cartório, e aposta na expectativa de rentabilidade, o que torna a prática essencialmente especulativa.

Para o governo do estado, essa operação antecipa recursos, mesmo que o imóvel não seja vendido, decisão que será tomada pela administradora do fundo e não mais pelo próprio Estado.

Mas é importante enfatizar que o fundo imobiliário não resolve o destino das pessoas que vivem nos imóveis ocupados e pode, pelo contrário, pressionar sua remoção. Novos imóveis com menos de 5 mil metros quadrados podem ser integrados, sem sequer passar por autorização do Legislativo, desde dezembro de 2016. No portfólio de imóveis da capital, pelo menos 42 áreas têm algum tipo de ocupação.

Por outro lado, vários imóveis que se encontram hoje vazios poderiam ser eventualmente de interesse das prefeituras. Esperava-se então que, ao menos, houvesse algum estudo ou consulta ativa às administrações municipais envolvidas para identificar demandas antes de cogitar sua  venda, o que não ocorreu.

Os terrenos públicos do FII deverão ser vendidos ou alugados em um prazo prorrogável de até cinco anos, com a possibilidade de venda de todas as cotas de titularidade do estado nesse curto período. Assim, o governo paulista tem a possibilidade de, na prática, se desfazer de todos os seus imóveis sem realizar qualquer transação imobiliária.

Mas qual é o problema de vender terras públicas se elas estão, em tese, vazias ou subutilizadas?

Analisando o portfólio de imóveis que irão compor o fundo, não há dúvida de que alguns deles poderiam ser vendidos, como é o caso de vagas de garagens em prédios. Mas boa parte poderia ser útil às políticas públicas.

No mapeamento feito pelo LabCidade, é possível notar a concentração de imóveis destinados ao Fundo Imobiliário na região da Operação Urbana Água Espraiada, uma das frentes de expansão do chamado “complexo imobiliário financeiro” da capital. Naquele local, foram removidas milhares de famílias nos últimos vinte anos e, até hoje, cerca de 3 mil delas ainda recebem auxílio-aluguel – esse número corresponde a 10% do total de famílias que recebem o auxílio em toda a cidade. Inclusive, a prefeitura comprou vários  terrenos na região para atender demandas habitacionais.

Dessa forma, ao abdicar de terrenos públicos, o Governo do Estado abre mão da sua capacidade de estabelecer políticas territoriais ou, até mesmo, de prover serviços básicos como habitação, áreas verdes, postos de saúde e outras demandas futuras das regiões onde estão localizados tais imóveis.

O patrimônio público deixa, assim, de ser um instrumento de política urbana e torna-se uma ferramenta para abrir frente de expansão aos produtos do mercado financeiro e imobiliário, utilizando estratégias do mercado de capitais para garantir o equilíbrio econômico de PPPs.

É fundamental,  portanto, que o Governo do Estado seja cuidadoso na seleção dos imóveis que poderão ser negociados e que tenha ainda mais cautela na destinação dos recursos provenientes dessas operações.

Não é possível que a sociedade aceite que esses recursos sirvam apenas para assegurar a lucratividade dos parceiros das PPPs, garantindo-lhes negócios praticamente sem riscos, em vez de serem usados para atender aos interesses comuns da população.

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*Pedro Mendonça é estudante do curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da FAU USP. Pesquisa parcerias público-privadas (PPPs) utilizadas como instrumento de implementação de projetos urbanos, especialmente as PPPs Habitacionais do Estado de São Paulo. Integra a equipe do ObservaSP desde 2015. Lattes

**Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Livre-docente pela FAU USP e doutora pela New York University, foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”. Lattes