FGTS mais uma vez vai salvar investimento imobiliário “micado” no Porto Maravilha

Por Helena Galiza* e Raquel Rolnik**

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Montagem com prédio da Caixa Almirante Barroso, com a fachada em obras (foto: HGaliza, jan 2018) e empreendimento Aqwa Corporate

O Sindicato dos Bancários do Rio de Janeiro publicou no jornal BancaRio, em novembro de 2017, que “o Conselho Diretor da Caixa Econômica Federal decidiu transferir os empregados e todos os setores do prédio da Avenida Almirante Barroso para o empreendimento Acqwa Corporate, pertencente à empresa internacional Tyshman Speyer”, localizado na área da Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha. A matéria considera esta “mais uma transação nebulosa” da Caixa, decidida sem qualquer debate e baseada em estudos técnicos de acesso restrito até para os funcionários da área de logística da empresa.

O vice-presidente do sindicato, Paulo Matileti, cobrou do presidente da Caixa Gilberto Occhi a suspensão do processo de mudança para a região portuária. Segundo o sindicalista, “o presidente da Caixa recebeu o ofício, mas não fez qualquer menção quanto à possibilidade de reversão da transferência”. Matileti afirma, ainda, que a direção da Caixa alegou que investiu “mais de R$ 5 bilhões do FGTS nas obras do Porto Maravilha, da qual grandes empresas fazem parte, e a transferência da empresa faz parte deste projeto”.

O presidente da Caixa declarou também que “o prédio da Barroso está deteriorado e que uma reforma custaria mais caro do que a mudança para o novo imóvel”. O atual imóvel ocupado pela empresa localiza-se no coração do Rio, na esquina das Avenidas Rio Branco e Almirante Barroso. Foi projetado e construído nos anos 1960, especialmente para a Caixa. Em 2003, passou a lastrear o Fundo de Investimento Imobiliário Edifício Almirante Barroso, administrado pelo banco BTG Pactual Serviços Financeiros S.A., cujo único locatário é a própria Caixa.

 

A Tishman Speyer é uma incorporadora e administradora imobiliária  transnacional de empreendimentos de alto padrão em todo o mundo. Em seu website, o AQWA Corporate é descrito como um arrojado “complexo corporativo Classe A assinado por Foster+Partners e desenvolvido com a expertise global”. O imóvel está localizado à beira da Baía de Guanabara e, segundo a empresa, “estrategicamente posicionado no coração da maior área de intervenção urbana do país – o Porto Maravilha”. Enfatizando a vista da beleza da cidade, o site informa, ainda, que o prédio terá 21 andares e disporá de 74.231 m² de área (locável).

O site especializado em economia Relatório Reservado, em nota intitulada “Porto fantasma”, de julho do ano passado, cita os efeitos da crise econômica e as dificuldades enfrentadas pela Tishman Speyer para fechar um só contrato de locação do Aqwa Corporate. Comenta ainda que, nessa época, “o índice de imóveis comerciais vazios na região portuária do Rio beira os 89%”. Mais recentemente, outra nota, intitulada “Legado olímpico – Porto Maravilha”, informa que a “Tishman Speyer já baixou em 40% o valor da locação do Aqwa Corporate, no Porto Maravilha, no Rio. Ainda assim, cerca de 70% do prédio seguem vazios”.

A Caixa tornou-se a maior investidora do Porto Maravilha quando, em 2010, comprou todos os certificados de potencial adicional de construção (Cepacs) da Operação Urbana Porto Maravilha, usando R$ 8 bilhões do FGTS. Assumiu também a gestão dos fundos imobiliários criados especialmente para a operação, dentre os quais o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FII PM), onde foram depositados todos os Cepacs. Na condição de proprietário desses títulos, o fundo passou a investir nas torres comerciais de alto padrão e associou-se aos empreendedores da região, que não mais precisaram comprar os certificados correspondentes àqueles empreendimentos.

Notícia do jornal Valor sobre o primeiro negócio desenvolvido pela parceria Caixa-Tishman Speyer menciona que o FII Porto Maravilha participou do projeto com o terreno e os Cepacs, enquanto a empresa estrangeira entrou com “o investimento total necessário para o projeto”. A Caixa, gestora do FGTS e do FII PM, assumiu esse tipo de associação também nos demais empreendimentos imobiliários da região.

 

Com a débâcle do Porto Maravilha, a Caixa, ou melhor, o FGTS – fundo público de propriedade dos trabalhadores –, tem amargado prejuízos. A decisão da estatal de alugar o edifício é, uma vez mais, a repetição da clássica “solução” brasileira: usar o fundo público, os recursos dos trabalhadores e trabalhadoras, para salvar investidores e incorporadoras transnacionais..

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Helena Galiza é Arquiteta, doutora em urbanismo, pesquisadora do Laboratório Ettern/Ippur/UFRJ. Trabalhou mais de trinta anos no governo federal (BNH, Iphan e Caixa Econômica Federal), com política urbana, habitação social e reabilitação de áreas centrais. Presta assessoria técnica voluntária a movimentos sociais de luta pela moradia nas áreas centraiscordi. Teve a operação Porto Maravilha como estudo de caso da tese doutorado (UFRJ, 2015). Lattes

** Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Livre-docente pela FAU USP e doutora pela New York University, foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”. Lattes

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Alimentação saudável e cidades melhores

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Foto: Ubirajara Machado/@mdscomunicacao/flickr

A crise envolvendo a qualidade da carne consumida no Brasil levanta, para além da questão da corrupção na fiscalização, o debate sobre a qualidade de nossa alimentação. No Brasil, a fome ainda é um desafio. Mas nossa preocupação não deve se restringir à quantidade de alimentos a que cada brasileiro tem acesso. A qualidade dos produtos, assim como a relação entre consumo, distribuição e circuitos de produção, devem ser objeto de políticas publicas.

Uma das políticas que mais incidem sobre esta questão – em função de sua enorme abrangência – é a oferta de merenda escolar. Para muitas crianças e jovens, a merenda ocupa lugar central na dieta. Por outro lado, especialmente em grandes cidades, o abastecimento da merenda demanda um enorme volume de compras, e este mercado está concentrado em grandes empresas, que têm capacidade de praticar preços mais baixos, mas que fornecem alimentos ultraprocessados, muitas vezes de discutível qualidade.

Enquanto isso, pequenos produtores locais de alimentos frescos, e de base agroecológica, raramente conseguem ter acesso às licitações, nem muito menos vencê-las. Trata-se de um modelo que compromete não apenas a qualidade da alimentação oferecida nas escolas, mas também a própria sobrevivência da agricultura familiar local.

Graças a uma intensa mobilização das organizações de pequenos produtores e assentados da reforma agrária, desde 2009 temos uma lei nacional (11.947) que obriga que 30% dos recursos repassados pelo Governo Federal para os municípios para a compra de merenda escolar sejam usados para adquirir produtos provenientes da agricultura familiar ou de pequenos produtores, preferencialmente provenientes da reforma agrária ou de comunidades indígenas e quilombolas.

Em 2015, a cidade de São Paulo, que serve 2 milhões de refeições por dia só na rede municipal de ensino, aprovou a lei 16.140 regulamentando a federal. Ela busca incentivar o uso de  alimentos  orgânicos ou agroecológicos na merenda, podendo inclusive pagar por  eles 30% mais do que o valor de produtos equivalentes. Desde o ano passado, uma parte (ainda pequena) dos alimentos servidos nas merendas das escolas do município já é proveniente desse tipo de produção.

Além de focar na qualidade da comida das crianças, algo absolutamente central, a nova lei impacta positivamente no planejamento do uso e ocupação do solo do município, na medida em que fortalece usos agrícolas na zona rural. Há décadas que terras rurais, em cidades como São Paulo, vêm se transformando em reservas de terras para futuras expansões urbanas e ocupações irregulares, fazendo com que novos moradores – de alta e baixa renda – acabem por se instalar ali, ignorando os limites dos perímetros urbano e rural estabelecidos em lei.

Ao contrário da imagem que temos de São Paulo – asfaltada e construída – existe também no município uma zona rural com mais de 400 produtores, especialmente nos distritos de Parelheiros e Grajaú, localizados na Zona Sul. Essa região, que já tinham deixado de ser demarcada como zona rural em Planos Diretores anteriores, voltou a ser estabelecida como rural no Plano Diretor de 2014, graças à mobilização de agricultores e entidades ambientalistas.

Depois de demarcar a região como rural, em 2015  a Prefeitura lançou o programa “Ligue os Pontos” para apoiar os pequenos produtores rurais do município com assistência técnica e incidir sobre as redes de distribuição. Em 2016, o programa ganhou um prêmio de 5 milhões de dólares da Fundação Bloomberg, no concurso “Mayor’s Challenge”, voltado para políticas públicas.

Políticas de apoio à produção local, aliadas ao incentivo ao consumo de produtos da agricultura familiar na merenda escolar, têm um grande potencial de manter e fortalecer territórios desse tipo, cujo destino, sem esse estímulo, seria o da ocupação irregular desenfreada, seguindo a história que nós já conhecemos na região metropolitana.

Mas não basta aprovar leis. É absolutamente necessário manter uma política de fomento. No atual modelo do circuito de produção, só as grandes empresas do agronegócio – com muito marketing, muita capacidade de distribuição e muito capital investido – conseguem participar desse mercado. Por isso iniciativas como a da Prefeitura de São Paulo são fundamentais. Esperamos que o programa “Ligue os Pontos” continue e se desenvolva na nova gestão.

Também falei sobre isso na minha coluna da última quinta-feira(30), na Rádio Usp. Click aqui para ouvir.

Conheça sua cidade… a pé!

Em várias cidades brasileiras e do mundo, são muitos os grupos de pessoas que se organizam para andar de bike, promover discussões sobre a bicicleta como meio de transporte e sobre novas formas de percorrer as cidades e se deslocar. Menos conhecidos, mas também se multiplicando, são os grupos que se organizam para andar a pé… isso mesmo! No ano passado, por exemplo, visitei o “Tenement Museum” no Lower East Side, tradicional porta de entrada de imigrantes em Nova York, e tive a grata surpresa de, ao invés de percorrer salas fechadas com exibição de fotos e documentos, participar de uma caminhada pelas ruas do bairro, guiada por um monitor que ia, ponto a ponto, esquina a esquina, contando a história da cidade e da imigração.

Na semana passada, recebi de um leitor informações sobre a “Jane’s Walk”, uma iniciativa surgida em 2007, em Toronto, no Canadá, em homenagem à urbanista e ativista Jane Jacobs (1916-2006), cujo livro – “Vida e morte das grandes cidades” – tornou-se, há décadas, uma verdadeira ode à vida nas ruas par vida nas ruas e sua importância para as cidades. Anualmente, no mês de maio, para coincidir com o nascimento da urbanista, são realizadas caminhadas em grupo para explorar e conhecer diversos bairros. Para se ter uma ideia, da criação do grupo, em 2007, até maio de 2011, a iniciativa se expandiu, alcançando 75 cidades em 15 países do mundo. Além do evento anual em maio, as caminhadas podem acontecer em qualquer época do ano, desde que grupos locais se organizem.

Coincidentemente, na mesma semana, uma leitora entrou em contato para divulgar uma iniciativa semelhante em São Paulo. Trata-se do grupo SampaPé, que organiza caminhadas temáticas em diversos bairros, a fim de estimular o conhecimento dos caminhos a pé que a cidade oferece. A última caminhada aconteceu no dia 16 de março, no bairro da Penha. No site do grupo, além da agenda de caminhadas, é possível denunciar problemas nas ruas e calçadas, acessar materiais – como um mapa das feiras de rua e das obras de arte espalhadas pela cidade – e aplicativos.

Outra iniciativa que conheci recentemente é o “Rios e Ruas”, que realiza expedições a pé ou de bike para descobrir córregos e rios ocultos na cidade. O próximo passeio será no dia 30 de março, com concentração às 14h, na praça do Ciclista (Paulista x Consolação), com destino à Vila Pompeia, a fim de explorar o curso do córrego Água Preta.

Assim como no caso dos grupos de bikers, os grupos urbanos de caminhada apontam para outro tipo de relação com a cidade: ao invés de um cenário de passagem entre um ponto e outro de um deslocamento, o espaço da cidade passa a ser um espaço vivido. É evidente que a cidade, tal qual se organiza hoje, é absolutamente hostil a essa prática, uma vez que claramente a prioridade no espaço público é a circulação e, particularmente, a circulação de automóveis. Entretanto, quem busca conhecer a cidade a pé tem a oportunidade de se reconectar com a cidade, sendo capaz de fazer a crítica desse modelo e exigir outro, no qual estar será tão importante – ou mais – do que passar!

Texto publicado originalmente em Yahoo! Blogs.

“De cidade só tem o nome”

Esta foi a expressão utilizada por uma moradora de Cidade Tiradentes, na Zona Leste de São Paulo, em entrevista concedida à reportagem do Estadão na semana passada, sobre o lugar onde vive. No maior aglomerado de conjuntos habitacionais do país, vivem 147 mil pessoas, em quase 40 mil apartamentos populares, exclusivamente de baixa renda, que foram construídos a partir dos anos 1980 na extrema periferia da cidade, sem  espaços comerciais, sem equipamentos públicos, com precaríssimas opções de transporte e mobilidade. Em suma: moradia sem cidade.

Foto: Kazuo Nakano

Trinta anos depois, o  comércio que existe hoje funciona nos puxadinhos feitos pelos moradores e a população do bairro aguarda que algum dos sucessivos anúncios de chegada de transporte coletivo de qualidade – metrô, fura-fila, monotrilho? – seja implantado. Sem dúvida, o caso de Cidade Tiradentes é uma situação extrema. Mas, infelizmente, este continua sendo o modelo que tem caracterizado a produção habitacional popular em todo o país. O resultado, como não podia deixar de ser, é absolutamente perverso: “favelização”, formação de guetos e reforço do apartheid social.

Qual o pecado original dessa política? São, pelo menos, dois: o fato de se tratar de uma política de moradia e não de cidade, e a proposta de homogeneidade social. A localização e a relação com a cidade já construída é o ponto fundamental de enlace entre estes dois aspectos, já que, dependendo de onde são construídos, os conjuntos podem ou não ter acesso a equipamentos, serviços e empregos. A localização determina, inclusive, a possibilidade ou não de uma heterogeneidade social.

Mas seria inexorável a baixíssima qualidade urbanística da moradia popular? De forma alguma. Mesmo no Brasil, nem sempre foi assim. No livro “Os pioneiros da habitação social”, ainda  inédito, o urbanista Nabil Bonduki mostra que  muitos  projetos dos IAPs (Instituto de Aposentadoria e Pensão), dos anos 1930 e 1940, eram de altíssima qualidade urbanística e arquitetônica. Além disso, ao longo das últimas décadas, existiram vários projetos qualificados e generosos, construídos por autogestão dos próprios beneficiários, com apoio de assessorias técnicas e com custos tão baixos quanto o dos modelinhos das COHABS e CDHUs.

E hoje? O Programa Minha Casa Minha Vida, baseado não mais na produção das companhias públicas, mas em produtos de construtoras privadas, está conseguindo enfrentar este tema? Pelo andar da carruagem, parece que continuamos reproduzindo os mesmos erros: o modelo é centrado  apenas  na construção de unidades habitacionais, sem que áreas comerciais, equipamentos públicos (de saúde, educação e lazer, por exemplo) e políticas de transporte público sejam parte dos projetos. Sem que a equação da localização tenha sido enfrentada…

Além disso, apesar de prever um limite de tamanho máximo para os conjuntos habitacionais, de 500 unidades, o Minha Casa Minha Vida não tem controle sobre o somatório dos projetos das construtoras, que  acabam construindo conjuntos muito próximos uns dos outros, gerando – sem querer – enormes conglomerados homogêneos…  Parece que já vimos esse filme: Cidade Tiradentes, o retorno?

Texto original publicado no Yahoo! Colunistas.