Prefeitura do Rio proíbe novos tombamentos na região do Porto Maravilha

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As áreas coloridas indicam os setores dentro da Áreas Especiais de Interesse Urbanístico (AEIU) do Porto Maravilha onde o tombamento está proibido

O prefeito do Rio de Janeiro, Marcelo Crivella, assinou no final de julho uma resolução que proíbe novos tombamentos de imóveis  em vários setores da área do “Porto Maravilha”, uma operação urbana sob a forma de parceria público-privada (PPP) que abrange parte do centro histórico da cidade.

Já para as áreas definidas na Operação como Áreas Especiais de Interesse Urbanístico (AEIU), a resolução decreta que só valem os tombamentos feitos até 2009. Nas áreas dentro do perímetro da intervenção, onde ainda é possível reconhecer e preservar algum bem, o pedido de tombamento terá de ser avaliado primeiro pelo Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha. Só depois da permissão do Fundo é que o pedido poderá será avaliado pelo órgão responsável pela preservação cultural da cidade, a Rio Patrimônio da Humanidade. Vale lembrar que este Fundo é controlado pela Caixa Econômica Federal, que comprou todos os CEPACs quando estes foram lançados, com recursos do FGTS.

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Perímetro total da Áreas Especiais de Interesse Urbanístico (AEIU) 

Para além da ilegalidade desta resolução, já que a salvaguarda do patrimônio cultural, inserida na Constituição Federal, tem seu próprio sistema, com seus órgãos e procedimentos, e que um prefeito não pode simplesmente alterá-lo por decreto, quero aqui chamar a atenção para outras questões levantadas por este ato que se aplicam a diversas situações em curso neste momento em várias cidades do Brasil: as novas formas de implementação de projetos e PPPs, que submetem todas as decisões sobre o destino de um lugar – inclusive a preservação da memória e da história – a uma só lógica: a salvaguarda da rentabilidade dos capitais ali investidos. Este é o único valor a ser preservado.

O projeto do Porto Maravilha (que incluiu a derrubada da perimetral e sua substituição por um túnel, a implantação de um VLT, entre outros investimentos nos espaços públicos) foi armado para ser financiado através da emissão de CEPACS, que, aliada à disponibilização de terrenos públicos, viabiliza a construção de empreendimentos como  torres , shoppings e hotéis.

Os CEPACs são ações negociadas na bolsa de valores que permitem aos seus proprietários a construção de metros quadrados além do limite estabelecido para determinado lugar. No caso do Porto Maravilha, até agora o Fundo de Investimento Imobiliário da Caixa só colocou 8% dos CEPACs adquiridos nos empreendimentos que estão sendo construídos.  Aliás,  este uma das razões pelas quais este modelo de financiamento está indo por água abaixo. O consórcio de empreiteiras liderado pela OAS, que é tanto a responsável pela implementação de todas as obras da operação assim como a gestora desta área por 15 anos,  já decretou falência e anunciou o abandono do projeto.

A prefeitura quer impedir o tombamento para não limitar, por exemplo,  a altura das  edificações ou  impedir a demolição de um edifício pré existente e assim, inviabilizar o máximo aproveitamento  do potencial construtivo dos terrenos. Para esta resolução possíveis parâmetros de preservação  ou diretrizes paisagísticas  contidas em tombamentos  “micam” a máxima rentabilidade  dos negócios imobiliários na área.

Daí a pressa do prefeito em suspender a possibilidade de novos tombamentos, decretando que, em nome da rentabilidade do Fundo Imobiliário, ao contrário do que ocorre em todo o território brasileiro, naquele local não existe mais memória ou história a preservar…

O caso é emblemático e deve ser observado para além da especificidade do Rio de Janeiro, já que o Porto Maravilha é inspiração para muitos projetos que estão sendo apresentados em São Paulo, Belo Horizonte, Fortaleza e outras cidades do país. São projetos que “arrancam” um pedaço do município dos regramentos gerais (leis urbanísticas, ambientais e outras), encapsulando-o e submetendo-o  unicamente à lógica dos negócios imobiliários envolvidos nas PPPs.

Também falei sobre esse assunto na minha coluna dessa semana na Rádio USP. Ouça aqui.

 

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Porto Maravilha: custos públicos e benefícios privados?

A partir de hoje, a gestão dos serviços públicos em parte da região portuária do Rio de Janeiro começará a ser feita pelo Consórcio Porto Novo (formado pelas empresas OAS, Odebrecht e Carioca Engenharia). Ao longo de 15 anos, o consórcio receberá R$ 7,6 bilhões da prefeitura para o investimentos em obras e para a realização de serviços como coleta de lixo, troca de iluminação e gestão do trânsito na região.

Além disso, como parte da operação urbana Porto Maravilha – como é chamado o projeto de revitalização da zona portuária do Rio –  a prefeitura realizou hoje o leilão dos Cepacs (certificados de potencial adicional construtivo) da área. O Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, da Caixa Econômica Federal, arrematou todos os títulos por R$ 3,5 bilhões. Cada um dos 6,4 milhões de cepacs foi vendido por R$ 545.

O curioso é que a maior parte dos terrenos que fazem parte da operação urbana Porto Maravilha, que ocupa uma área de 5 milhões de m², são terras públicas, principalmente do governo federal, que foram “vendidas” para a prefeitura do Rio, a partir de avaliações feitas por… ? Pela própria Caixa que, agora, através do Fundo que ela mesma criou, com recursos do FGTS que ela administra, buscará vender os cepacs no mercado imobiliário para construtoras interessadas em construir na região.

Ou seja, estamos diante de uma operação imobiliária executada por empresas privadas, mas financiada, de forma engenhosa, com recursos públicos em terrenos públicos. Continuamos sem saber onde estão os benefícios públicos desta PPP (Parceria-Público-Privada).

Leia mais sobre este assunto na página do jornal O Globo e na Folha Online.

Porto Maravilha: começou mal e pode piorar

Mal foi aprovada, a legislação que regula a revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro, conhecida como Projeto Porto Maravilha, já pode sofrer mudanças. Segundo matéria publicada domingo na Folha de São Paulo, a prefeitura do Rio pretende ampliar, em um único terreno, a altura permitida para as edificações. O terreno em questão é do Banco Central.

Segundo o jornal, a prefeitura enviou em janeiro, à Câmara Municipal, um projeto de lei que amplia de 18 para 30 metros, apenas no terreno do banco, a altura máxima das edificações dentro da área de preservação histórica e ambiental da região portuária.

Se vier a ser aprovada, a alteração casuística da lei – que já é questionável do jeito que está -, para atender o interesse específico de um proprietário, evidenciará a fragilidade da garantia do interesse público envolvido nesse projeto.

Aliás, um projeto que foi aprovado a toque de caixa na Câmara do Rio, sem discussão, e que tem sido objeto de vários questionamentos, tanto do ponto de vista urbanístico, quanto de seus efeitos para a população moradora do local atualmente.

Entre outras questões, a lei da revitalização da zona portuária altera de forma significativa a chamada paisagem cultural do Rio de Janeiro (que está sendo objeto agora de pedido de reconhecimento como patrimônio mundial da Unesco).

Além disso, a lei não garante que a valorização decorrente dos enormes potenciais construtivos atribuídos à região permitirá a construção de moradias de interesse social, nem que a população hoje residente no local não será expulsa.

Porto Maravilha e Nova Luz: quais serão, afinal, os benefícios públicos destas PPP’s?

Estão em curso tanto em São Paulo quanto no Rio de Janeiro projetos de revitalização de áreas centrais antigas através das chamadas parcerias público-privadas (PPP’s). Em São Paulo, trata-se da Nova Luz, na região ainda ocupada pela cracolândia, e no Rio temos o Porto Maravilha, ambos nomes fantasia para a região da Santa Ifigênia e da zona portuária, respectivamente.

Nas últimas semanas tivemos novidades sobre os dois projetos. No Rio de Janeiro, a prefeitura acabou de assinar uma concessão administrativa da área em torno da zona portuária com um consórcio de empresas formado por OAS, Odebrecht e Carioca, que venceu a licitação.

Este consórcio receberá da prefeitura quase R$ 8 bilhões para implementar um projeto de desenvolvimento urbano. Essa remuneração poderá ser feita tanto através de dinheiro, como do repasse de terrenos públicos, ou ainda através da venda de CPACs (certificados de potencial construtivo) para que, no futuro, investidores possam construir na região acima do que o zoneamento atual da área permite.

Esse modelo de parceria é mais ou menos semelhante ao que acontece em São Paulo. Na Nova Luz, o consórcio que ganhou o edital de licitação (também formado por uma empreiteira, um escritório de arquitetura e urbanismo norte-americano, além da Fundação Getúlio Vargas), apresentou na semana passada um plano para a área.

A diferença é que, no caso da Nova Luz, o consórcio foi contratado para desenvolver um plano e para isso está recebendo R$ 12 milhões. No caso do Porto Maravilha o consórcio foi contratado para implementar todo o projeto. Uma vez desenvolvido o plano para a Nova Luz, portanto, uma nova licitação será feita para se contratar a empresa que irá implementar o projeto, mais ou menos como está sendo feito agora no Rio.

Diante de tudo isso, no entanto, ficam algumas preocupações: nos dois casos não está muito claro quais exatamente serão os benefícios públicos, já que, da forma que eu entendo uma PPP, ela serve para que a iniciativa privada invista numa área recursos que o poder público não tem.

Mas no caso do Porto Maravilha é o poder público que está pagando essas empreiteiras com recursos públicos. Ou seja, não se trata de um investimento novo. Da mesma forma, no caso da concessão administrativa da Nova Luz, ainda não está claro se teremos uma repetição do que está acontecendo no Rio.

Uma segunda preocupação, dialogando inclusive com o que vem acontecendo desde a semana passada no Rio de Janeiro: fiquei muito surpresa ao perceber que um projeto como o Porto Maravilha, que vai investir recursos naquela região, num momento em que o Rio quer promover uma transformação radical na questão da moradia, não garante a produção de moradia popular naquela área, o que poderia ser feito inclusive com o uso de terrenos públicos.

No caso da Nova Luz, na região existem as chamadas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), o que significa que na área devem ser produzidas moradias populares. Mas também não fica nada claro como se faz o acerto para que uma área como esta possa, ao mesmo tempo, ser desenvolvida pela iniciativa privada – e, portanto, gerar um grande lucro – e oferecer benefícios públicos para uma população que não pode arcar com serviços privados.

Ou seja, a preocupação nessas condições é que grandes investimentos públicos sejam feitos em áreas que têm ótimas condições de infraestrutura, que vão atrair empresas e gerar grandes negócios, mas não vão oferecer alternativas para enfrentar as crises maiores dessas cidades.

Reforma da zona portuária do Rio para Olimpíada é chance para equacionar acesso à moradia na região

Farei alguns comentários mais detalhados sobre o plano para a zona portuária do Rio, que pode ficar bastante interessante.

É uma discussão que já se arrasta há muitos anos no Rio, por ser uma área com enorme potencial de renovação. Inclusive porque lá mais de 70% dos terrenos são de propriedade pública. A maior parte é do Governo Federal, em função do Rio de Janeiro ter sido a capital federal, e também porque muitos terrenos pertencem ao Porto do Rio, que também era de propriedade federal e agora se transformou bastante.

A proposta para revitalizar a zona portuária começou a acelerar. O prefeito Eduardo Paes apresentou uma proposta, que se chama “Porto Maravilha”, e enviou três Projetos de Lei para a Câmara Municipal.

Um altera o Plano Diretor, outro cria uma Operação Urbana para permitir a venda de potencial construtivo para poder realizar obras públicas, a exemplo do que foi feito em São Paulo, nas Águas Espraiadas e na Faria Lima. E o terceiro cria uma companhia de desenvolvimento, uma empresa de economia mista pra cuidar do porto, das obras e da gestão dessa área.

Essa companhia mista poderia ter a participação do Governo Federal e do Governo Estadual, sob a forma de terrenos, e da Prefeitura, sob a forma de venda de potencial construtivo.

A zona portuária é uma área histórica importantíssima para o Rio de Janeiro. Há um grande patrimônio histórico ali, como o Mosteiro de São Bento, que data do início do século XVIII, e o Morro da Conceição, que é uma das primeiras áreas ocupadas no Brasil, além do primeiro arranha-céu da América Latina, o edifício “A Noite”, construído nos anos 20, e muitos outros elementos históricos importantes.

Também há 14 comunidades de moradores que vivem nessas áreas. Pelo que pude ver nos planos, está prevista a construção de edifícios altos, que podem chegar a até 40 pavimentos. Mas nas não vi ainda qual será o destino das pessoas que estão lá. E já notei repercussões no Rio reclamando da falta de discussão pública desse projeto, já que ele está tramitando na Câmara e está sendo aprovado a toque de caixa. Há um certo receio sobre como é que esse projeto vai atender a várias questões colocadas no espaço.

A área hoje tem 22 mil habitantes e a previsão é que ela passe para 100 mil habitantes, o que é super positivo, ter mais gente morando na zona portuária. Mas a questão é quem, como, como é que isso pode ser feito para incluir as várias faixas de renda e o que vai acontecer com quem está lá.

O Rio de Janeiro estabeleceu uma relação muito positiva entre Prefeitura, Estado e Governo Federal para tocar essas obras, e isso é muito bom. Também tem planos e propostas de intervenção. Mas alguns pontos estão desconectados e precisamos ver como é que serão feitos.

Por exemplo, fui procurar um número mais preciso sobre as favelas instaladas na Barra da Tijuca. São mais de 63 comunidades, mais de 30 mil pessoas moram lá, e eu olhei e re-olhei os planos, vi as propostas para o saneamento, para o transporte, de onde vêm os recursos, mas eu não vi o que será feito em relação a essas comunidades.

Tenho um pouco de receio, porque é  tipo de pressão que ocorre muito no Brasil. Quando aparece uma oportunidade dessas, alguns poucos saem correndo para se aproveitar, para ganhar muito dinheiro, fazer seus empreendimentos, e os interesses públicos mais gerais da cidade acabam indo pra trás.

Mas o Rio de Janeiro está com uma oportunidade na mão enorme para fazer diferente. E acho que nós temos que acreditar que pode ser diferente, e precisamos acompanhar esse processo.