Pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas) divulgaram um estudo no qual apontam para a possibilidade de existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. Autores da pesquisa, Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida calculam que, no período de janeiro de 2008 até fevereiro deste ano, enquanto a alta nos preços dos imóveis chegou a 165%, caso do Rio de Janeiro, a inflação foi de 25%. Impulsionado por programas e incentivos do governo federal que ampliaram a oferta de crédito no mercado, este aumento dos preços é insustentável de acordo com o estudo.
Entretanto, em seu boletim institucional, a diretoria do Ipea contesta essa conclusão, argumentando que o volume de crédito imobiliário em relação ao PIB no país ainda é baixo para se falar em bolha. Nos EUA, por exemplo, o volume de crédito chegou a representar 65% do Produto Interno Bruto. O boletim mostra que no Brasil houve uma rápida expansão – de 1,5% do PIB, em 2007, para mais 5,5% este ano – mas sustenta que este valor ainda é baixo. (Leia matéria da Folha sobre o assunto).
O fato é que, quando os preços dos imóveis aumentam 160% e a renda da população cresce 20, 30%, isso significa que, cada vez mais, menos gente vai poder pagar para adquirir um imóvel. Está em jogo, portanto, os efeitos dessa política no direito à moradia da população. Além do mais, existe uma tendência de alta também dos preços dos alugueis. Com os preços dos imóveis e alugueis cada vez mais caros, o acesso à moradia adequada ficará cada vez mais restrito.
O que incomoda no debate dos economistas é que a sustentabilidade do crescimento do crédito habitacional é tratada apenas do ponto de vista do equilíbrio financeiro do país, sem considerar o que significam essas altas de preços dos imóveis na vida das pessoas. Uma família que compromete parte considerável de sua renda no pagamento de um imóvel corre o risco de ter que rebaixar suas condições de vida – alimentação, saúde e educação, por exemplo – para conseguir pagar as prestações.
Outra importante questão que os economistas não levam em conta é como o aumento da oferta de crédito no mercado imobiliário tem afetado as cidades brasileiras, implicando numa realocação dos grupos sociais no espaço e, no limite, pode levar a um aumento da segregação. Isso porque, para os grupos de menor renda, diante da bolha dos preços, resta morar nas localizações mais periféricas da cidade.
blog da Raquel Rolnik 
“A ideia de que a economia resolve os problemas é muito forte por aqui. Mas os economistas não têm noção do que é o espaço, só produzem teorias descoladas da realidade territorial. Por isso, suas soluções não têm resultados eficazes. A economia deve assumir seu papel subalterno”.
Milton Santos, em entrevista a Otávio Dias, da FSP, em 5 de setembro de 1994.
Isto complica não só as pessoas de baixa renda, este aumento absurdo nos valores dos imóveis geram uma insegurança também em quem precisa vender um imóvel, pois ao vender o que tem, será que conseguirá comprar algo na mesma realidade? Alem do deságio que existe quando se vende um imóvel, mais os altos custos para regularização da compra e venda, escritura, registro, ITBI, etc…, sem falarmos na possibilidade de ter que pagar 15% de imposto de renda sobre o lucro apurado, que nem sempre reflete a realidade, pois o fato de o imóvel ter valorizado 160%, não significa que você sai ganhando tudo isso, pois quando for comprar um novo imóvel este também estará mais caro. Para quem leva quase uma vida inteira para comprar seu bem mais importante, isto se torna extremamente estressante.
Economistas falam de economia, não entendi qual o problema. Para um visão abrangente como sugerido, é outra disciplina. Talvez o problema então foi o enfoque dado pela imprensa.
Conheço Raquelrolnik, por quem tenho grande apreço e admiração, não só pelas ideais, mas também pela sua atuação prática. Confesso, porém que me irrito com a história de colocar todos os economistas no mesmo saco. Quantos urbanistas estão diretamente envolvidos com a política esdrúxula de “limpeza” do Centro Velho de São Paulo? Nem por isso, podemos afirmar que todos os urbanistas são igualmente perversos. Ademais, o mercado imobiliário dos EUA é apenas causa aparente da crise que se abateu por lá, como raio em dia de céu azul. O que precisamos, e disso ela sabe, é discutir causas reais. Ou seja, a elevação dos preços do mercado imobiliário lá ou cá, não é fruto do excesso ou da falta de crédito, mas de uma tenência da economia capitalista. Discutir isso exige cuidado e trabalho, mas estou aberto a fazê-lo.
Na comparação feita com os EUA, fica uma certa divergência. Eu moro nos EUA a cerca de dezesseis anos, moro na região meio oeste e o custo de vida é um dos mais baixos e com boa qualidade de vida. A casa em que moro nos custou em torno de US$90 mil e hoje depois da reforma que fizemos o preço duplicou (mesmo com a crise do mercado imobiliário), nossa prestação mensal é de $800. Agora a divergência se dá com relação a outros estados, a mesma metragem que temos entre terreno e área construída e tudo o que investimos como balcão de granito e novos armários na cozinha, piso de madeira na casa toda, banheiros reformados em estilo contemporâneo (que aqui conta muito na valorização do imóvel), por exemplo, na Califórnia a casa em que moramos valeria entre $1.2 a $1.5 milhões.
Já no Brasil a alta dos preços no mercado imobiliário é geral, de norte a sul os preços estão altos e o tamanho dos imóveis cada vez menores. Eu e meu marido decidimos investir em um imóvel no nordeste e me espantei com o preço de apartamento que pretendiamos comprar e usar para locação, além do que, ainda não é fácil conseguir financiamento, como nós fazemos aqui. Mesmo eu sendo estrangeira e meu marido americano, eu construi meu crédito aqui muito melhor do que no Brasil. Mesmo acreditando que o americano faz uma ciranda de consumismo para se manter um bom crédito, é ainda mais fácil que no Brasil. Quando se compra um imóvel aqui você dá uma entrada de no mínimo 3% e o resto é financiado, independemente se o imóvel é novo ou antigo. Já para adquir um imóvel na planta por exemplo é preciso entrada, mais uma quantia na entrega dá chaves e outros adicionais.
Quando se vende um imóvel aqui existe um lucro real, no Brasil se gera uma perda. Vender um imóvel hoje em São Paulo pode significar que não se vai achar algo semelhante para comprar pelo mesmo preço.
O Brasil economicamente tem duas realidades, os salários ainda baixos e o custo de vida muito mais alto.
*Já para adquir um imóvel na planta no Brasil por exemplo é preciso entrada, mais uma quantia na entrega das chaves e outros adicionais.
Muita calma nessa hora. O problema do mundo não são os economistas, embora eles mesmos achem que são solução. O problema da segregação é histórico. O da má distribuição da renda, idem. Há mudanças no mercado imobiliário importantes para serem tratadas só por urbanistas. A questão do crédito é fundamental sim. A renda cresce pouco no Brasil. O problema está em concentrar a aposta de solução do déficit apenas no mercado. Haverá sempre uma pressão maior dos segmentos de classes médias sobre o financiamento e menor dos mais pobres. Este é o pecado original do programa MCMV. Onde estão os movimentos por moradia que deixaram isso acontecer? Culpar os economistas é mais fácil, né?
Acho que a percepção de bolha não é só confirmada pelos números da economia; documentários sobre os sem-teto dão conta do número de prédios vazios no centro de São Paulo, por exemplo, o que tem o efeito de diminuir a oferta e inflar artificialmente os preços. Por si só, já me parece um sintoma de que existe sim uma bolha. Isso para nem entrar no mérito das comunidades auto-combustíveis paulistanas…
Engano seu, cara Raquel.
Vários economistas demonstram os efeitos desastrosos da expansão do crédito artificial propiciado pelo estado. O estado, com seu banco central, cria dinheiro do nada, imprime, frauda; ainda permite que o sistema de reservas fracionárias aumente ainda mais a fraude. Essa expansão do crédito vai pra economia principalmente pros setores financeiro e imobiliário, aumentando os preços dos ativos e atraindo especuladores. O estado aumenta os níveis de especulação ao propiciar todo o fundamento do aumento de preços, porém sem lastro real. Ou seja, a intervenção do estado na economia distorce o sistema de preços e influencia a tomada de decisões erradas, a isso chamam de bolha. Alguns dos efeitos dessa política pública são o aumento de arranhacéus, a concentração urbana e investimentos errados. Quando finalmente a realidade bate à porta, o estado se vê obrigado a elevar a taxa de juros, cortando a expansão do crédito. Nesse momento todos os investimentos errados se tornam claros, a crise chega. Aí vêm os “especialistas” dizerem que foi o mercado que criou a crise. Ledo engano. Os próprios pesquisadores do IPEA foram claros: “Quando o governo brasileiro for obrigado a aumentar a taxa de juros doméstica, haverá um impacto direto desta medida no setor imobiliário. Então, será a vez do Brasil lidar com uma crise criada exclusivamente pelo mau gerenciamento das políticas fiscais e monetárias do governo brasileiro. Não terá sido o mercado o criador da crise, mas o governo do Brasil… …quando esse desastre ocorrer, o governo irá procurar culpados. Culpará a todos, exceto sua falta de responsabilidade fiscal e monetária.”
Pra finalizar, seguem algumas fontes fora do pensamento hegemônico que ainda tem raízes na academia brasileira pra demonstrar que vários economistas fazem a ligação entre a intervenção estatal e o espaço: http://mises.org/daily/3038; o livro the voluntary city; o periódico the spatial market process. Só pra citar alguns.
Vamos abrir a mente rapaziada, vamos sair desse mundo materialista histórico tão típico do pensamento hegemônico e estudar a escola austríaca pra entender a cidade de verdade.
‘Nesse momento todos os investimentos errados se tornam claros, a crise chega.’
Também conhecido como Momento Minsky
Na verdade eu me referia à teoria austríaca de ciclos econômicos, que é mais sólida e anterior à suposição de Minsky. Por favor leia a frase anterior a esta que citou.
Minsky, como qualquer keynesiano, não entende que a moeda não é neutra e que a regulação estatal via expansão monetária realizada pelos bcs sempre será prejudicial pra economia.
Davi, falou muito bem.
A Minha Casa Minha Vida é um tremendo engôdo. Quem numa família de baixa ou média renda, pode dar uma entrada de R$ 30.000 a R$ 70.000,00, no que diz a zona oeste do Rio.. Fora que com rendimento de menos de três salários mínimo a família terá que optar com um empréstimo através da Caixa menos de R$ 150.000,00 que obriga a deslocar para um outro município. Viver dignamente em uma metrópole como a Cidade do Rio de Janeiro está se tornando impossível. A zona sul do Rio os imóveis estão sendo vendidos com preço para os estrangeiros que estão vindo para trabalharem, principalmente, os chineses.
Incomoda também a qualidade deste imóvel que é entregue a população, É ofensivo!
Quem acompanha o sobe e desce dos preços do mercado para construção sabe que a bolha existe sim, mas ela não vai estourar. Preço como o do aço estão mais baixos e a copa também um dia passa. Os preços para os apartamentos dependem sim da di
sponibilidade das pessoas poderem pagar, mas não dependem só de quanto as construtoras podem oferecer, pois seus custos também sofrem com a economia e disponibilidade materiais. E isso é só um lado da história.
Essa questão é bastante delicada, a da moradia – outro viés que merece discussão é o dos planos de moradia populares (Cohab, parcerias entre prefeituras, construtoras e Caixa), pois se oferece (quase como se fosse uma doação, diga-se, ‘doação’ que será paga com muito suor) casas (cada vez menores, de 42,50 m² ou um pouco mais), às vezes atendendo a uma população com renda familiar inferior a R$ 2.000,00 – porém em periferias (cada vez mais distantes e desprovidas de serviços básicos de saúde, educação) e sem atentar (na maiorias das vezes) a preceitos de sustentabilidade (em materias de construção, aproveitamento de energia solar, de água das chuvas, calçamento ecológico etc.) Demais, os candidatos a tais moradias precisam providenciar (o que até entende-se ) inúmeros documentos, como por exemplo, certidão negativa de imóveis, certidão essa que deverá ser paga do próprio bolso (entre R$ 30,00 a R$ 40,00 – e olha que os inscritos muitas vezes passam de 500, 600 pessoas), faça-se a soma. Os governos devem pensar essas questões de modo integrado, não de maneira eleitoreira, pois são comuns muitos ‘desvios’. Época oportuna esta para se pensar nisso.
Talvez se desviássemos um pouco o foco do governo federal e exigíssemos o cumprimento pelos nossos prefeitos do Estatuto das Cidades, evitaríamos o grande movimento que acontece no sentido da especulação imobiliária, mas talvez isso não seja confortável para os críticos deste modelo de finaciamento habitacional estabelecido , afinal os grandes e médios tem a perder e os pequenos somente a ganhar com a efetiva implatação do Estatuto das Cidades, que dá preferência ao interesse social na questão urbanística e habitacional, priorizando a população de baixa renda o oque nem sempre é visto com bons olhos até mesmo por quem ganha um pouquinho acima dos famosos R$1.600,00 previstos pelo Minha Casa Minha Vida faixa UM. Não é dar o peixe e sim ensinar a pescar, com a palavra os senhores Prefeitos…
Vivemos uma contradição perigosa. Milhões de pessoas aproveitaram os últimos anos para comprar seu primeiro imóvel. Os preços exorbitantes, içados pela especulação imobiliária comprometem grande parte da renda desses brasileiros. Em rota de colisão, o governo acena om crédito fácil para fazer girar a roda da economia, mas essa encontra enorme dificuldade para entrar em moto contínuo. Resolver este conflito passaria por um refinanciamento dessa dívida, o que levaria uma queda dos preços dos imóveis. Por outro lado, sabemos que, o endividamento com o sistema habitacional e em outras formas de consumo foi o início da crise estadunidense. Será que estamos a caminhar para algo parecido? Coo resolver esta contradição?
“isso significa que, cada vez mais, menos gente vai poder pagar para adquirir um imóvel”
O pior cenário é uma bolha que estoura. O melhor cenário seria que o mercado é sustentável. Neste caso, quem sustentaria este crescimento seria necessariamente uma elite com dinheiro para continuar comprando imóveis, mesmo no preço atual.
Ou seja, o melhor cenário seria, então, uma concentração cada vez maior da boa moradia nas mãos das classes alta e média?
Nos dois cenários (existindo ou não a bolha) o pobre vive cada vez pior.
Rachel, o que você está fazendo, de fato, para garantir moradia adequada às pessoas? Além do seu Blog, é claro.