Controlar o preço dos aluguéis pode ajudar Barcelona a sair da crise habitacional

barcelona_bert kaufmann

Moradores de Barcelona, na Espanha, enfrentam preços altíssimos e precisam lutar por espaço com os turistas (Bert Kaufmann/Flickr/Creative Commons)

A crise de moradia que atinge principalmente as grandes cidades não é um problema apenas do Brasil. Hoje, ela aparece em lugares onde até pouco tempo atrás não existia. Recentemente, visitei Barcelona, na Espanha, uma das cidades onde essa crise está mais explosiva. Nesta cidade a crise é decorrente de vários processos que se sobrepõem.

Na Espanha em geral, e em Barcelona, em particular, verificou-se uma super bolha imobiliária, com muita disponibilidade de crédito para compra da casa própria e uma produção massiva de novos empreendimentos, principalmente nos bairros operários e periferias. Depois, com o estouro da bolha e a saída dos fundos de investimento das construtoras, provocados pela crise financeira, assistiu-se a processos de execução hipotecária muito grandes, a partir da elevação de taxas de inadimplência. Quem perdeu a moradia hipotecada, começou a procurar alternativas de moradia no mercado existente de aluguel. Junto a isso, houve ainda uma “turistificação” da cidade , com uma parte dos aluguéis que seriam destinados para moradia regular migrando para plataformas de turismo de curta permanência, como o Airbnb.

Agravando a situação, o governo lança uma política chamada Golden Visa, ou Visto de Ouro: uma lei que permite a investidores no mercado imobiliário ganhar a cidadania espanhola, e assim se forma mais uma concorrência no mercado residencial, com milionários comprando, investindo e transformando Barcelona numa cidade de segunda residência. soma=se a isto ainda o fato de que fundos de investimentos financeiros, os mesmos que participaram do financiamento da bolha na etapa anterior, começam a comprar o estoque de apartamentos hipotecados que estavam na mão dos bancos e investir na moradia de aluguel. Alguns fundos passam também a comprar prédios inteiros – e ocupados com inquilinos antigos – e pressionar de todas as formas para colocá-los para fora, reformando e vendendo os apartamentos para aluguel de curta permanência ou segunda residência, com preços muito mais altos.

Toda essa lógica gerou uma enorme quantidade de pessoas sem casa e a emergência de fortes movimentos sociais em torno da moradia e da proteção do aluguel em Barcelona.

O exemplo de Zurique

Zurique, por sua vez, não enfrenta nenhum tipo de crise habitacional. Claro que guardando as devidas proporções, já que Zurique é uma cidade muito menor que Barcelona, e muito menos “a bola da vez” como destino turístico. Mesmo assim, é muito surpreendente que a Suíça tenha sido um dos países onde não aconteceu uma crise hipotecária como ocorreu em muitas outras capitais europeias.

Começando a entender por que houve certa estabilidade nesse mercado, mesmo com a pressão de demanda por mais moradia, em função de uma imigração estrangeira crescente, é possível dizer, antes de tudo, que uma grande característica de Zurique é que a moradia na cidade se baseia basicamente em aluguel, não em casa própria.

O governo nunca promoveu políticas de casa própria, não aconteceram ali políticas de apoio ao crédito hipotecário e existe uma tradição de moradia social construída por cooperativas – são mais de 150 em Zurique, que controlam quase 20% de todo o mercado residencial. As cooperativas não visam o lucro e, por isso, elas mantêm os aluguéis num patamar acessível para os moradores.

Além disso, existe uma política de controle dos aluguéis, no sentido de que há regra de quanto o aluguel pode subir e em que circunstâncias. Em geral, essas medidas de controle, embora menos radicais do que em outras cidades, como Berlim e Nova York, têm mantido os preços de aluguel num patamar relativamente estável, o que, junto com ajudas governamentais para o aluguel, também permitem o acesso à moradia para camadas de renda mais baixa. Com esses componentes, a cidade pode evitar a crise. Moral da história: só políticas públicas de moradia social, inclusive via cooperativas, e o controle e a regulação dos aluguéis protegem o direito à moradia… exatamente o contrário do que tem sido propagado pelo discurso liberal…

Esse tema foi abordado na minha coluna semanal na Rádio USP, Cidade para Todos. Ouça aqui.

 

Anúncios

Minha casa, minha dívida?

Pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas) divulgaram um estudo no qual apontam para a possibilidade de existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. Autores da pesquisa, Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida calculam que, no período de janeiro de 2008 até fevereiro deste ano, enquanto a alta nos preços dos imóveis chegou a 165%, caso do Rio de Janeiro, a inflação foi de 25%. Impulsionado por programas e incentivos do governo federal que ampliaram a oferta de crédito no mercado, este aumento dos preços é insustentável de acordo com o estudo.

Entretanto, em seu boletim institucional, a diretoria do Ipea contesta essa conclusão, argumentando que o volume de crédito imobiliário em relação ao PIB no país ainda é baixo para se falar em bolha. Nos EUA, por exemplo, o volume de crédito chegou a representar 65% do Produto Interno Bruto. O boletim mostra que no Brasil houve uma rápida expansão – de 1,5% do PIB, em 2007, para mais 5,5% este ano – mas sustenta que este valor ainda é baixo. (Leia matéria da Folha sobre o assunto).

O fato é que, quando os preços dos imóveis aumentam 160% e a renda da população cresce 20, 30%, isso significa que, cada vez mais, menos gente vai poder pagar para adquirir um imóvel. Está em jogo, portanto, os efeitos dessa política no direito à moradia da população. Além do mais, existe uma tendência de alta também dos preços dos alugueis. Com os preços dos imóveis e alugueis cada vez mais caros, o acesso à moradia adequada ficará cada vez mais restrito.

O que incomoda no debate dos economistas é que a sustentabilidade do crescimento do crédito habitacional é tratada apenas do ponto de vista do equilíbrio financeiro do país, sem considerar o que significam essas altas de preços dos imóveis na vida das pessoas. Uma família que compromete parte considerável de sua renda no pagamento de um imóvel corre o risco de ter que rebaixar suas condições de vida – alimentação, saúde e educação, por exemplo – para conseguir pagar as prestações.

Outra importante questão que os economistas não levam em conta é como o aumento da oferta de crédito no mercado imobiliário tem afetado as cidades brasileiras, implicando numa realocação dos grupos sociais no espaço e, no limite, pode levar a um aumento da segregação. Isso porque, para os grupos de menor renda, diante da bolha dos preços, resta morar nas localizações mais periféricas da cidade.

A bolha imobiliária na Espanha vista com ironia

A Plataforma de Afectados por la Hipoteca, organização civil espanhola que reúne pessoas com dificuldades de pagar suas hipotecas ou em processo de execução hipotecária, produziu um vídeo irônico sobre as consequências da bolha imobiliária naquele país.

Apareço falando sobre o tema após o 13º minuto. Versão maior aqui.