O Projeto de Lei do novo plano diretor de São Paulo foi entregue hoje pelo prefeito Fernando Haddad à câmara municipal. A partir de agora, terá início uma nova etapa de debates públicos até o projeto ser votado. Uma das propostas urbanísticas centrais do plano é adensar com moradias e usos mistos as áreas em volta dos corredores de transporte público de alta e média capacidade – metrô, trem, VLT, monotrilho e corredores exclusivos de ônibus – e no entorno dos grandes vales dos rios Tietê e Tamanduateí.
Mas o que significa adensar? Historicamente, tanto em São Paulo como em outras cidades brasileiras, falar em “adensamento” é permitir a verticalização, ou seja, a construção de edifícios. Aliás, a idéia de adensar o entorno de corredores de transporte público tem como referência a experiência de Curitiba, que de fato intensificou a densidade construtiva ao longo dos corredores de ônibus. Mas hoje já sabemos que na capital paranaense muitos metros quadrados de área foram construídos nesses corredores, muitas vezes, porém, com apartamentos enormes e muitas vagas de garagem, atendendo uma população que simplesmente não usa o transporte público.
Portanto, é preciso muita atenção e cuidado com essa proposta. O conceito é de fato interessante, mas para que em São Paulo possamos atingir os objetivos que estão sendo colocados são necessários mecanismos que impeçam que aqui se repita o que aconteceu em Curitiba. E isso está nos instrumentos, nos detalhes. É preciso, por exemplo, limitar drasticamente a construção de edifícios com vagas de garagem. O novo plano propõe que a construção de até uma vaga de garagem não seja computável na área construída, mas autoriza a construção de mais vagas mediante pagamento de outorga onerosa. A proposta avança em relação à situação atual, que obriga a construção de vagas em qualquer caso, sem computá-las na área construída; mas, na prática, mantém a possibilidade de construir apartamentos com muitas vagas de garagem.
Outra forma de transformar “adensamento construtivo” em “densidade de gente” é limitar o tamanho máximo dos apartamentos. O novo plano apresenta um mecanismo interessante desenhado para esta finalidade que é a cota máxima de terreno por unidade. Essa cota limita o tamanho máximo de área construída por apartamento, permitindo unidades de no máximo 100 m² de área. Mesmo assim, nada garante que a população de mais baixa renda, que mais usa o transporte público e mais precisa de moradias bem localizadas, conseguirá de fato residir nestes locais. Por isso é mais do que justa a reivindicação dos movimentos de moradia presentes em massa hoje à câmara municipal: instrumentos como a cota de solidariedade e o estabelecimento de zonas especiais de interesse social nestas áreas são necessários para que estas sejam áreas destinadas às maiorias, já que, em São Paulo, 60% dos domicílios contam com menos de 10 salários mínimos de renda familiar mensal e, 38%, menos que cinco salários (dados do censo de 2000)… Como se pode perceber, essa é uma questão que precisa ser examinada com cuidado se quisermos de fato democratizar a cidade e não apenas promover uma enorme ampliação de área construída.
Além disso, uma coisa é a orientação geral de adensar as áreas próximas aos eixos de transporte público, outra é como isso se aplica concretamente a territórios muito distintos que os eixos de transporte vão atravessando: algumas áreas são mais vulneráveis do ponto de vista ambiental, outras requerem maior atenção em relação à proteção da paisagem, apenas para citar alguns exemplos. Então é fundamental que seja feito um ajuste fino para que essa diretriz genérica não se sobreponha a características particulares de cada uma das áreas por onde passam os eixos de transporte público.
É importante lembrar também que na proposta do plano, entre as malhas mais adensadas e com maior misturas de usos estarão zonas mais exclusivamente residenciais, e é importante que o modelo de ocupação dessas zonas também possa variar, com diversidade de tipos, para que não tenhamos apenas zonas residenciais de grandes terrenos para as classes altas, mas que possamos ter também zonas exclusivamente residenciais de sobradinhos geminados, por exemplo…
Este plano aponta para um conceito novo, mas, como diz o ditado “o diabo mora nos detalhes”… Em legislação urbanística, mais ainda! A proposta merece ser aprofundada e amadurecida na câmara, em mais uma rodada de debates públicos. Devemos ficar atentos à discussão que será feita na câmara municipal para que o processo aconteça de forma aberta e transparente, a fim de evitar que sejam atendidos interesses velados e agendas “misteriosas”. Está nas mãos da comissão de política urbana da câmara conduzir esse processo da melhor forma e construir um substitutivo que de fato aperfeiçoe e avance (e não recue!) a partir do projeto de lei para que tenhamos de fato mudanças e não mais do mesmo…
Para ler o Projeto de Lei do plano diretor de São Paulo, clique aqui.
*Texto originalmente publicado no Yahoo!Blogs.
blog da Raquel Rolnik 
Alguem teve as suas sugestões em participação na internet ou em Audiência Pública de setembro acatada? Eu não.
Acho a iniciativa de adensar os eixos e pólos de mobilidade bastante adequada e concordo que a questão principal é como incentivar e induzir o adensamento que desejamos: com diversidade de usos e de classes sociais!
Para isso, talvez seja interessante vincular o aumento de potencial construído permitido nessas áreas (C.A.=4), há algumas exigências que visem atingir o adensamento desejado: número máximo de vagas de estacionamento (ou nenhuma vaga), tamanho máximo da unidade segundo padrões de HIS, vincular à venda desses imóveis para determinadas faixas de renda, etc. (todos esses parâmetros precisariam ser definidos com muita atenção). Se o empreendimento não cumprir as exigências, então não poderá se beneficiar do C.A=4, sendo permitido então, valores menores de C.A. Assim o governo só incentivaria empreendimentos que estivessem de acordo com o adensamento desejado para a cidade.
LIMITAR VAGAS DE GARAGENS É TOLICE. AS VAGAS SÃO LANÇADAS NO MERCADO A CADA 04 ANOS, TEMPO DE CONSTRUÇÃO DOS APARTAMENTOS. E POR DIA NA CIDADE DE SÃO PAULO SÃO EMPLACADOS APROXIMADAMENTE MIL CARROS. VAGAS DE GARAGENS NÃO PIORAM O TRÂNSITO NA CIDADE.
Sou a favor de que num raio de 500 metros das estações do Metrô e Trem, sejam construídos apenas aptos de 02 dorms compactos com apenas 47m² de área privativa, desde que tenham vaga dupla de garagem (2.30m x 8.90m). Padrão Popular. Vai limitar vagas de garagem sem que antes tenhamos um Transporte Público digno! Vai lá pegar Metrô nos horários de pico. Estão tapando o Sol com a peneira, isso sim!
Acho que o adensamento da cidade junto ao transporte público deve priorizar usuários do sistema de transporte público, ou seja: trazer para próximo de estações e corredores de ônibus as pessoas que precisam utilizar o transporte público (ou que optaram por utilizá-lo).
Dessa forma, quem hoje mora longe dos principais eixos de mobilidade e que utiliza transporte público teria mais oferta de imóveis para morar perto desses eixos de mobilidade. Acredito que esse adensamento não trará muitos novos usuários ao sistema, pois são as mesmas pessoas que utilizam o sistema todo dia, mas que agora poderão morar mais perto de estações de metrô e corredores de ônibus.
Acho que essa deva ser a estratégia predominante para os incentivos públicos ao adensamento junto aos eixos de mobilidade e, concordo que, para isso, seja necessário vincular os incentivos públicos a uma limitação ao número de vagas de automóveis nos empreendimentos nesses locais.
Quem preferir utilizar apenas o automóvel (e precise de muitas vagas de garagem) não precisa morar junto aos eixos de transporte público (e ser alvo de incentivos públicos), pode morar em outros locais da cidade.
E mais, pobre não compra apto de 100m² de área privativa. Um apto nessa configuração próximo ao Metrô custa R$ 800 MIL. Junto à Estação Metrô Parada Inglesa existem vários nessa configuração, vendidos e à venda, nenhum habitado por pobres. E mais, estão sendo habitados sem que a PMSP tenha expedido o HABITE-SE obrigatório. Pessoas de alto poder aquisitivo morando em aptos de 100m² e até com área maior, sem pagar IPTU de longa data. Enquanto isso a PMSP dorme profundamente e sonha, achando que limitar vagas de garagem é a solução para a mobilidade na Cidade de São Paulo, achando que esse Plano Diretor é o Máximo. E os cemitérios abandonados pela PMSP, como é o caso do Jardim Tremembé onde os túmulos são violados, nóias roubam os cadeados para trocar pelo crack. E a corrupção na fiscalização?? E o elevadíssimo grau de dificuldade para se aprovar o Projeto de Edifício Residencial na SEHAB??…. A PMSP tem que arrumar a sua casa primeiro, muito bem arrumada, com rigor, para depois rever com cuidado esse Novo Plano Diretor. Obs. TEM MAIS É QUE FAZER MESMO MUITA HABITAÇÃO PARA POBRES, MELHORAR RACIONALMENTE O TRANSPORTE PÚBLICO, ACABAR COM FAVELAS, ESPECIALMENTE NAS MARGENS DE RIOS E BARRANCOS. NAS PRÓXIMAS CHUVAS MUITO BARRACO VAI EMBORA. E OS MORADORES DE RUA??? É DE UMA AGRESSIVIDADE ESPANTOSA VER DROGADOS DORMINDO DURANTE O DIA NO CENTRO DA CIDADE, NA RUA SETE DE ABRIL E CONSELHEIRO CRISPINIANO. A PMSP PRECISA TRABALHAR COM SERIEDADE E NÃO FAZER ESSA POLÍTICA BARATA E CHEIA DE BLÁ BLÁ BLÁ
Cada prefeito novo que entra quer fazer um novo plano diretor. desde o tempo do Prestes Maia que se faz planos e planos e nada é implantado a contento. Infelizmente isso é o Brasil.
Não se preocupem, no próximo novo prefeito novo plano será elaborado e estes suprimido.
Dalmo
Na verdade essas propostas não fogem em nada ao já abraçado pelos últimos planos diretores e consolidado pelá Lei de Zoneamento que entrou em vigor em 2004. A ideia do adensamento já vem sendo trabalhada em paralelo desde o projeto de implantação da linha Azul do metrô (eu nem era nascida), e a ideia não é necessariamente adensar o povoamento dessas áreas, mas o acesso a serviços e necessidades básicas da população. Até acho simpática a ideia de limitar a área por unidade habitacional e o número de vagas de garagem, mas com a expansão da cidade nos últimos 30 anos, em termos econômicos é simplesmente inviável. Não acho razovável jogar o ônus da negligência histórica dos nossos governos para as incorporadoras, afinal, os terrenos para a construção de novos edifícios certamente não ficarão mais baratos.
A questão da habitação não é permeada unicamente pelo acesso a metrô, há de se pensar na via contrária também: trazer para perto da população os equipamentos públicos e os empregos, diminuindo a necessidade de deslocamento. Claro que o transporte deve funcionar independente disso, mas se trocássemos, por exemplo, a população de Parelheiros com a de Higienópolis, ainda assim teríamos o caos no trânsito e no sistema de transporte provocado por muitas pessoas indo para lugares muito distanmtes de suas residências.
A resolução efetiva dos problemasd de mobilidade urbana passam, também, por uma maior igualdade de condições sociais e econômicas. É um erro terrível e recorrente analisar toda a situação pelo ângulo de uso e ocupação do solo e do transporte somente, sem analisar toda a complexidade de fatoers sociais que fazem parte do equacionamento da cidade.
A questão é que simplesmente não há solução fácil, que é basicamente o que tentam vender com esses planos. Toda melhora passará pela implantação de soluções integradas, embora isso seja absurdamente difícil de vender, em termos eleitorais, além de trabalhoso e não imediato, então ninguém mexe nisso. É bem mais fácil, politicamente e falando, tratar de questões pontuais como o plano diretor, quando o que nós já temos está longe de ser ruim em si.
Bom seria que os terrenos não precisassem de escavações e contenções para construção de dois, três ou mais subsolos para garagens e que apenas uma vaga de garagem atendesse satisfatoriamente as necessidades dos seus usuários, mas o caótico transporte público da cidade vai continuar no plano da ilusão, da fantasia, das promessas nunca cumpridas e das mentiras políticas. Se o Transporte Público fosse outro, os imóveis em condomínios verticais próximos as Estações de Metrô, Trem e corredores de Ônibus, teriam preços bem mais acessíveis. Mas por conta do elemento complicador decorrente da ausência de atitude e seriedade política, e do empurrãozinho das sempre aceleradas vendas de automóveis, que as mais de vinte montadoras, todas estrangeiras, nenhuma brasileira, são privilegiadas o tempo todo, a mobilidade não deve melhorar nem mesmo em longo prazo. Esse equacionamento é muito mais complexo do que podemos imaginar, o estudo nesse sentido deveria ser muito, mas muito mais aprofundado mesmo.
Como bem disse a Ana Carolina Freitas, o Plano Diretor atual não é tão ruim assim.
O mapa de zoneamento da cidade já era conhecido de longa data e muitas incorporadoras já formaram seus estoques para novos projetos. Esse novo Plano “ainda não aprovado”, põe fim as ZCPb com coeficiente de aproveitamento 4x, que agora passam a ter coeficiente de apenas 2x. Ou seja, onde compraram áreas para CEM UNIDADES, agora só poderão fazer CINQUENTA. Essas áreas irão se transformar num grande Mico, as incorporadoras compraram a preço de OURO e terão que vender a preço de BANANA!
Então por que não manter o Plano Diretor do Atual Zoneamento e apenas incrementá-lo com esse estímulo junto aos Eixos de Estruturação Urbana numa faixa de pelo menos 400 metros, o dobro do que se pretende?? Uma caminhada de apenas 400 metros até a Estação de Metrô, Trem ou corredor de Ônibus é extremamente saudável, e leva apenas 06, 07 ou 08 minutos.
Nestas condições sim, poderíamos limitar as vagas de garagens a 1,5 vez o número de unidades habitacionais e todas desvinculadas dessas unidades habitacionais em escritura separada, de tal forma que seus condôminos pudessem negociá-las quando bem entendessem.
Estimular a Construção junto aos Eixos do Transporte em Massa – rede de estruturação da transformação urbana – foi uma jogada Inteligente, devo admitir, mas eliminar as ZCPb espalhadas pela cidade toda, espalhadas pela Macroárea de Qualificação da Urbanização Consolidada, essa não, essa foi uma péssima jogada, um verdadeiro desestimulo à construção civil. Esse tiro pode sair pela culatra e se transformar no pior cabo eleitoral dos últimos anos. Nem todo mundo quer morar próximo ao Metrô, Trem ou corredor de Ônibus.
Junto as Estações do Metrô Jardim São Paulo, Parada Inglesa e Tucuruvi o preço para 1.200 m² de terreno saltou de três para seis milhões de reais do dia para a noite. Aumentar a faixa dos eixos da rede de estruturação da transformação urbana de 200 para 400 metros seria um meio de empurrar os preços dos terrenos para baixo e baratear o custo do produto final, além de diminuir muito a especulação em cima das áreas junto a esses eixos e outras.
E mais, o Novo Plano Diretor ainda nem foi discutido na Câmara dos Vereadores e o texto da minuta dizia no seu Art. 250: Os processos de licenciamento de obras e edificações protocolados após 31 de julho de 2013, nos quais não tenha sido expedido alvará de aprovação ou alvará de aprovação e execução, serão apreciados de acordo com as normas desta lei.
Isto me faz pensar que seja um jogo de cartas marcadas, que a aprovação já esteja acertada. O Projeto de Lei do Novo Plano Diretor nem foi votado e os pedidos de Alvarás protocolados antes da sua discussão e votação já estariam a ele submetidos.
Uma Lei somente se aplica e entra em vigor depois de Aprovada, de Sancionada, de Publicada. Até parece que já sabem o resultado da votação!
Raquel, obrigado por nos permitir este espaço!
Abs / Rogelio
revoltadacom a notícia da desapropriação de uma centena de sobradinhos geminados em ruas ate entao tranquilas, para construção desse Terminal Pedreira . Com tanta área degradada na regiao a ser melhorada, vao esculhambar logo com sobradinhos classe média baixa de quem mora ali ha 50 anos e os comprou ha duras penas?????
Eu participei das duas audiências públicas a do dia 14/01/2015 e 21/01/2015 e a próxima é no dia 28/01/2015 no auditório da UNI 9 na Rua Vergueiro, e cheguei à seguinte conclusão o PT vai desapropriar as casas próximas ao metrô nas áreas demarcadas pagando um preço que os moradores não vão conseguir comprar nada em São Paulo ferindo o direito de propriedade previsto na nossa constituição e vão vender os terrenos para as construtoras pelo preço de mercado onde as construtoras não vão construir moradias populares, pois o valor do terreno não compensa. Como sempre favorecer os Petistas e as construtoras . Vergonha
Os Petralhas continuam praticando o que eles mais gostam, porque, ninguém os pára.
Raquel, por favor, imagino que voce tenha escrito um outro texto, posterior a esse, avaliando essas questoes que estavam em aberto e que imagino que nao estejam mais, certo? Se sim, vc poderia me indica-lo? Obrigada