A política habitacional da prefeitura e do governo do Estado, hoje, produz ocupações

Em entrevista à rádio USP, a urbanista Raquel Rolnik fala com a jornalista Sandra Capomaccio sobre a tragédia anunciada produzida pela política de habitação atual.

Sandra Capomaccio: A ocupação irregular foi o motivo do incêndio?

Raquel Rolnik: Evidente que não. Os ocupantes são as vítimas, não a causa. A questão fundamental e estruturadora é a existência de uma quantidade enorme de prédios vazios, abandonados, colocando em risco seu entorno, e que são uma afronta às necessidades imensas de moradias que existem em São Paulo. Esse é um exemplo claro de um imóvel público que foi abandonado, ou melhor, que, ao invés de ter sido destinado a uma função social, a uma necessidade pública, é mantido vazio, subutilizado em função de expectativas de remuneração/rentabilidade que hoje ele não tem. E existem centenas como este, públicos e privados, vazios por anos.

As pessoas invadem estes prédios por não ter onde ir, e agora a prefeitura diz que encontrou lugares para estas pessoas. Como é isso?

Na verdade não temos uma política habitacional que dê conta de necessidades diversificadas. Temos hoje uma presença grande de populações refugiadas, por exemplo. O país assina convenções para receber estas pessoas, o que é ótimo, mas não se prepara minimamente para recebê-los. E a moradia para quem acaba de chegar, seja migrante, imigrante ou refugiado, é transitória, de passagem, o que não existe como programa de governo. E há situações de idosos, sozinhos, que não precisariam ter que comprar casa própria, mas sim ter um aluguel acessível  como alternativa. As ocupações são fruto de uma política habitacional que remove gente de favelas, de áreas desapropriadas – acabamos de ver isso na região na Luz -, e oferece apenas uma bolsa-aluguel. São cerca de 30 mil pessoas hoje que recebem R$ 400 de bolsa-aluguel. O único lugar em São Paulo possível para este aluguel é viver em ocupações. Ou nas favelas mais precárias das franjas da cidade. A política habitacional da prefeitura, hoje, produz ocupações.

Temos hoje algum projeto habitacional que conseguiu reformar estes prédios?

Sim, nós já temos esta experiência em São Paulo. Isto foi feito na gestão  da ex-prefeita Luiza Erundina pela primeira vez com um prédio na Mooca. O governo do Estado, através da CDHU, também já teve um programa para começar a fazer isto, mas foi interrompido. Na gestão da ex-prefeita Marta Suplicy foram reformados vários prédios, tanto para programas de casa própria como de locação social. A gestão Haddad desapropriou e pagou vários para poder reformá-los – e, ao perder a eleição para Dória, o programa foi interrompido. Creio que temos hoje pelo menos dez  edifícios que foram reformados e hoje tem moradores que vivem com qualidade. Isso foi experimentado.

É possível ocorrer novamente outra tragédia?

É possível, até porque várias ocupações, consolidadas, que estão há anos em processos de auto organização e mutirões, pedem a religação da energia elétrica, da água. Isso é sistematicamente negado, mesmo em edifícios de propriedade pública. Isso expõe a população a perigos e a possíveis desastres. Além disso, temos no Plano Diretor uma política com instrumentos que dizem: imóveis que não cumprem função social devem ser penalizados, até inclusive a desapropriação, com pagamentos de títulos da dívida pública.  Descobrimos, por exemplo, com o trabalho que está sendo feito pelo Fórum Mundaréu da Luz na região da Cracolândia , só em um raio de 1 km em torno das quadras 36, 37 e 38, aonde centenas de pessoas estão sendo removidas sem ter para onde ir, que só com os edifícios vazios já notificados pela prefeitura por não cumprir sua função social, seria possível produzir 1000 unidades habitacionais, mais do que suficiente para reassentar quem está lá, sem jogar ninguém na rua! Assim a pessoa pode ser removida, como está ocorrendo agora nos Campos Elíseos, com uma bolsa-aluguel de R$ 400, e uma outra alternativa de moradia, a não ser ocupar um edifício abandonado.

Ouça a entrevista na Rádio USP aqui.

 

Pode o governo do Estado descumprir impunemente o Plano Diretor?

Desde a última segunda-feira, 16 de abril, o governo do Estado de São Paulo, com apoio da Justiça, tem removido famílias da quadra 36, no bairro de Campos Elíseos, no centro da capital paulista. Para esse terreno, o governo firmou uma Parceria Público-Privada (PPP) para a construção no novo Hospital Pérola Byington. Só que essa área da cidade é  demarcada no Plano Diretor de São Paulo como uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), destinada à produção ou à melhoria de habitações sociais. Qualquer intervenção sobre uma ZEIS tem que ser previamente discutida em um Conselho Gestor da zona, que, por sua vez, precisa contar com a participação de moradores da região.

O governo do Estado tem ignorado completamente o rito legal contido no Plano Diretor. Encaminhou à justiça processo de desapropriação de imóveis habitados para dar lugar a um hospital, sem nunca ter se dado o trabalho de consultar o zoneamento da cidade e muito menos se mobilizar para apresentar essa proposta aos moradores da área, no contexto de um Conselho Gestor.

Ao perceber a organização e a pressão da sociedade civil organizada, especialmente no âmbito do Fórum Aberto Mundaréu da Luz, e diante de questionamentos do Ministério Público (reações essas que inclusive provocaram a suspensão das imissões de posse por parte da maioria dos juízes encarregados dos processo de desapropriação), o governo do Estado solicitou à Secretaria Municipal de Habitação que constituísse o Conselho Gestor da quadra às pressas. E, apelando para o Tribunal de Justiça, insistiu nas remoções imediatas.

No dia 15 de abril, um único dia após a eleição do Conselho Gestor e sem que esse sequer tenha sido empossado, quanto mais deliberado sobre qualquer aspecto da intervenção, funcionários da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) pressionavam  moradores a deixar suas casas “voluntariamente”, estacionando caminhões de mudança e carros de polícia em frente às casas das pessoas, descumprindo absolutamente a lei. No dia seguinte, 16 de abril, oficiais de justiça chegaram ao território munidos de mandados de arrombamento, retirando o restante das famílias e emparedando os imóveis da quadra, sem que os moradores e comerciantes tivessem tido a chance de participar de qualquer discussão sobre os rumos do território e das pessoas que nele habitam ou trabalham.

Nesse caso, não me parece que exista margem para possíveis interpretações da lei. A lei é muito clara. Segundo consta no artigo 52 do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (lei n. 16.050/2014), é proibida qualquer intervenção numa área de ZEIS sem que antes se forme um Conselho Gestor. A intervenção proposta precisa ser discutida nesse conselho, que pode inclusive aprová-la ou não. Também é preciso que todos os moradores sejam cadastrados pela prefeitura, e que tal cadastro seja aprovado pelo  mesmo conselho. Nada disso ocorreu naquela quadra.

A lei também considera que os moradores das áreas de ZEIS precisam,  prioritariamente, serem atendidos no local onde já estão, e que a área precisa ser destinada, também prioritariamente, para a construção de moradia popular. Sem levar nada disso em conta, e sem discutir uma proposta de atendimento definitivo para as famílias, o governo saiu removendo todos, com mandado judicial em mãos, mesmo após alguns juízes terem decretado a suspensão das remoções.

Na prática, para que vai servir o conselho Gestor eleito se sequer seus componentes ainda vivem na região? A lei existe para ser cumprida, e ela tem o objetivo claro de proteger o direito à moradia das famílias que nele habitam. É absolutamente chocante a forma como o governo e o poder judiciário têm atuado neste local, ignorando todos os procedimentos legais previstos no Plano Diretor. Parece que, sim, estamos vivendo num estado de exceção.

Somos tod@s Clara: assistir ao filme Aquarius para pensar as cidades brasileiras

Nada como o cinema para falar das coisas mais difíceis diretamente para a alma das pessoas. E nada como um grande filme, merecedor inconteste do Oscar e outros troféus, para conseguir colocar o dedo em praticamente todas as feridas que assolam o país e seus habitantes com graça, sutileza e delicadeza. Meu comentário desta semana na Rádio USP foi sobre o filme Aquarius.

Um dos aspectos mais interessantes tratados na obra do diretor e roteirista Kleber Mendonça Filho é o valor dos lugares. O valor econômico, o dinheiro que o lugar pode gerar, é o único valor possível? A resistência da personagem Clara, interpretada por Sônia Braga, em vender seu apartamento na praia de Boa Viagem, em Recife (PE), traz justamente esses outros valores que também estão presentes no lugar e que podem e devem ser levados em consideração na cidade.

Para além do tema do capital imobiliário, sua força e métodos, o filme também problematiza nossas cidades divididas. A capital pernambucana foi uma das primeiras do país a reconhecer assentamentos precários, trazendo-os para dentro do Plano Diretor por meio da demarcação de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). O mecanismo prometia integrar esses territórios à cidade de maneira definitiva. Mas no filme fica evidente que entrar na comunidade Brasília Teimosa, que fica ao lado da praia de Boa Viagem, ainda é avançar sobre um muro, metaforizado como o esgoto a céu aberto que os personagens têm de atravessar.

Ouçam a íntegra do meu comentário no site da Jornal da USP e não deixem de assistir ao filme!

Pagar para não fazer Habitação de Interesse Social

Na semana passada, comentei aqui no blog sobre um substitutivo ao Plano Municipal de Habitação que seria apresentado, e possivelmente votado, na última quarta-feira na Câmara Municipal de São Paulo. Elaborado pelo Executivo, o substitutivo não foi votado e poderá voltar à pauta na sessão de amanhã em versão atualizada.

Além dos pontos que já comentei (leia aqui), soube através de movimentos de moradia que o novo texto inclui um artigo que permitirá que o empreendedor construa para o mercado em terrenos situados em áreas de Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social), hoje reservadas à produção de HIS (Habitação de Interesse Social), mediante pagamento ao Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano), que hoje recebe os recursos da outorga onerosa do direito de construir.

Se isso vier a acontecer, estaremos diante de uma distorção do sentido das Zeis, cujo objetivo é justamente permitir a produção de habitação social em lugares com qualidade urbanística e integrados à cidade. Liberar as áreas de Zeis para o mercado significa condenar a produção de habitação social a lugares distantes, sem cidade.

Além disso, os recursos do Fundurb não são necessariamente aplicados em HIS e em urbanização de favelas. Seus objetivos são “apoiar ou realizar investimentos destinados a concretizar os objetivos, diretrizes, planos, programas e projetos urbanísticos e ambientais integrantes ou decorrentes do Plano Diretor” e seus recursos hoje estão sendo utilizados por seis secretarias.

Em 2011, por exemplo, dos R$ 278 milhões acumulados no fundo, apenas R$ 16 milhões (aproximadamente 6%) foram empenhados em obras de regularização de assentamentos no âmbito da Secretaria de Habitação (dados apresentados em reunião do Conselho Municipal de Política Urbana em agosto de 2011). No primeiro semestre de 2012, este valor subiu para R$ 37 milhões, ou cerca de 13% do total. Em geral, portanto, em torno de 10% dos recursos do Fundurb têm sido aplicados em habitação.

A meu ver, pagar para não produzir habitação de interesse social em Zeis é um total contrassenso.

Liminar suspende projeto Nova Luz até julgamento de ação que contesta aprovação do Plano Urbanístico da Zeis da Santa Ifigênia

Em abril, o plano urbanístico da Zeis da Santa Ifigênia, na região do projeto Nova Luz, foi aprovado sob protestos da sociedade civil. Na época, comentei o ocorrido aqui no blog. Hoje recebi a notícia de que a Ação Civil Pública proposta pela Defensoria Pública com pedido de liminar para a anulação da aprovação do Plano e a paralização do Projeto Nova Luz foi deferida pela Juíza Alexandra Fuchs de Araújo.

De acordo com a decisão da Juíza, “(…) Neste contexto, defiro a liminar para que a ré se abstenha de promover, por si só ou por meio de terceiros, qualquer intervenção urbanística na área objeto do ‘Projeto Nova Luz’, fundada na aprovação do Plano de Urbanização objeto de questionamento, inclusive que se abstenha de publicar eventual edital de concorrência até o julgamento da presente ação, sob pena de multa diária, no valor de R$ 50.000,00”.

Clique aqui para ler o texto completo da decisão.

Leia mais sobre o assunto no blog Apropriação da Luz.

Nova Luz: Plano Urbanístico da Zeis de Santa Ifigênia é aprovado sob protestos da sociedade civil

Em uma conturbada votação na Prefeitura de São Paulo durante reunião do Conselho Gestor da Zeis (Zona Especial de Interesse Social) da Santa Ifigênia, foi aprovado, na noite de ontem, o Plano Urbanístico da Zeis-3, área da Santa Ifigênia inserida no Projeto Nova Luz. Metade dos conselheiros, todos da sociedade civil, ponderou na reunião que o desenvolvimento do documento era insuficiente para que se deliberasse sobre sua aprovação. Apesar dos apelos destes conselheiros para que a votação da minuta do Plano Urbanístico fosse adiada até que todas as questões pendentes fossem devidamente debatidas e esclarecidas, a coordenação do Conselho, consciente da maioria da Prefeitura no espaço, abriu o regime de votação e aprovou o documento do Plano.

Questões importantes que constam nas Diretrizes do Plano Urbanístico da Zeis-3 – aprovadas pelo mesmo Conselho –, como as garantias e os procedimentos de realocação dos atuais moradores da região na própria área de intervenção, sequer foram debatidas e sequer foram apresentadas propostas definitivas dentro do Plano aprovado. Muitas demandas e questionamentos levantados pela sociedade civil, desde a instalação do Conselho em junho de 2011, não foram discutidos ou contemplados pela versão votada ontem, que exclui termos acordados previamente entre Prefeitura e sociedade civil, sem qualquer justificativa.

Desde sua formação, há nove meses, o Conselho Gestor da Zeis-3 da Nova Luz tem sido o único espaço aberto à participação e deliberação ativa da sociedade civil para debate do projeto previsto para a região, apesar de a Zeis-3 incluir apenas 11 das 45 quadras do projeto. A pressão para aprovar o Plano Urbanístico o mais rápido possível deixou de lado pontos essenciais, inclusive exigências do próprio Plano Diretor de São Paulo. A aprovação do Plano, para a Prefeitura, era o último entrave à publicação do edital de licitação da concessão urbanística da Nova Luz. Entretanto, uma aprovação como esta, além de ilegítima, é certamente ilegal e deverá ser objeto de contestação, inclusive judicial, por parte das entidades que compõem o Conselho e que procuraram apostar em um espaço de construção coletiva.

Operação Água Branca/Barra Funda: prefeitura anuncia notícia requentada

Hoje a Folha de São Paulo noticiou que a prefeitura tem um “novo” projeto para o bairro da Barra Funda, que ganhará “16km a mais de vias” e “60 mil novos moradores em até 20 anos”.

Em 1995, essa região foi objeto de uma Lei de operação urbana (Água Branca) que previa a venda de potencial construtivo, mas sem nenhuma proposta de reestruturação urbanística propriamente, apenas obras de drenagem e novas ligações viárias. Apesar de terem sido vendidos cerca de 380 mil metros quadrados de potencial construtivo, nem sequer essas obras de drenagem – importantíssimas para a região – saíram do papel.

Na gestão da prefeita Marta Suplicy, a operação foi reestudada e foi realizado um concurso para escolher um plano urbanístico para a área, que foi chamada de Bairro Novo. O plano vencedor apresentava toda uma concepção de uso das quadras, definia a altura máxima dos prédios, as configurações dos espaços públicos, entre outros aspectos.

Terminada a gestão da Marta, foi tudo pra gaveta, e a operação urbana continuou em vigor nos termos em que tinha sido aprovada em 1995. O potencial construtivo continuou sendo vendido, e o resultado, pasmem: vários novos empreendimentos construídos no local e R$ 132 milhões em caixa sem que nenhuma obra de drenagem tenha sido feita até agora.

Aí agora vem a prefeitura dizer que vai transformar aquela região com base, mais uma vez, única e exclusivamente, em venda de potencial construtivo? Puro factoide. Aliás, em maio a prefeitura anunciou que contrataria um novo plano urbanístico para a área, mas, até agora, não sabemos nada sobre isso.

Além disso, aparentemente não se está levando em consideração que nessa região há Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) destinadas à produção de habitação de baixa renda, que, até agora, também não saíram do papel. Evidentemente, não por falta de dinheiro. Os milhões em caixa poderiam ser usados no mínimo para executar os projetos de drenagem e de habitação social.

A região tem ainda dezenas de imóveis registrados como zona de preservação cultural no plano regional estratégico da subprefeitura da Lapa. Essas determinantes exigem que a ocupação da região seja pensada cuidadosamente, afinal, uma cidade não se faz simplesmente com sistemas viários e torres de edifícios.

Mais de mil imóveis vazios e bem localizados foram notificados em São Paulo pela prefeitura

No último sábado (24), a prefeitura de São Paulo notificou proprietários de 1.053 imóveis ociosos que, a partir de agora, estão sujeitos à taxação progressiva do IPTU e à desapropriação com pagamento com títulos da dívida pública. A maior parte dos imóveis está localizada na região central e em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), em diversas áreas da cidade.

Aprovado por Lei no ano passado, O IPTU progressivo no tempo é um instrumento para induzir a entrada de imóveis vazios e subutilizados no mercado. A combinação do IPTU progressivo com as Zeis possibilita que imóveis vazios em áreas destinadas pelo plano diretor à produção de habitação sejam negociados e aproveitados para a produção de moradia.

Na situação que temos hoje, em que existem recursos para a produção de moradia no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), mas que, reiteradamente, se afirma que não há terrenos disponíveis para construir habitações do programa em áreas bem localizadas, o IPTU progressivo pode justamente contribuir para aumentar essa oferta.

Especialmente nesses tempos de boom imobiliário, esse instrumento é muito importante, já que ele dá um prazo ao proprietário que está especulando, esperando o seu terreno alcançar um preço maior, para que ele dê uma destinação ao terreno. Se isso não acontecer, haverá um aumento progressivo no valor do IPTU daquele terreno, ao longo de cinco anos, até o teto de 15% e, depois disso, a área poderá ser desapropriada com pagamento em títulos da dívida pública.

Leia mais sobre o assunto no Estadão: Prefeitura lista 1.053 imóveis sem uso em SP

“NÃO É VERDADEIRA a informação de que parte da área desapropriada no Jardim Edite será vendida à iniciativa privada”, diz Secretaria de Habitação

A assessoria de imprensa da Secretaria Municipal de Habitação esclareceu ontem, através de um comentário aqui no blog, que é falsa a informação de que parte do terreno desapropriado para a construção de moradia de interesse social e de outros equipamentos na antiga favela do Jardim Edite, no bairro do Brooklin, seria vendida para um incorporador privado por pressão da vizinhança.

Antes, a Ceci deixou também um comentário, afirmando que eu deveria me informar melhor, “pois não é nada disso que estão falando.” E a Cibele Sampaio, representante da Sabron (Associação Amigos do Brooklin Novo), colocou-se à disposição para conversar e afirmou que conhece bem as 16 famílias vizinhas e que “algumas são nossas associadas e temos que apoiá-las, porque seus interesses são tão legitimos como os dos moradores do Jardim Edite e garantimos que especulação imobiliária não é um deles.”

Abaixo, segue a íntegra do esclarecimento enviado pela assessoria de imprensa da Secretaria Municipal de Habitação:

“Prezada Raquel,

A título de esclarecimento a você e aos leitores do seu blog e cientes da importância desse veículo de comunicação, cabe esclarecer que NÃO É VERDADEIRA a informação de que parte da área desaporpriada no Jardim Edite será vendida à iniciativa privada. A área desapropriada pela Prefeitura, onde é executado o projeto de construção de 240 apartamentos, uma creche, um posto de saúde, um restaurante-escola, um estacionamento e uma área de lazer, limita-se ao terreno onde, no passado, ficava a favela. A Prefeitura chegou a estudar a desapropriação de lotes vizinhos, caso fossem necessários para a implantação do projeto, mas não o foram. A ZEIS do Jardim Edite é composta de outros terrenos além desse. Parte desses terrenos pertence a Fazenda Pública do Estado, parte ao DER, e, em outra ponto, ficam 16 casas simples, de classe média baixa. Os proprietários têm direito de vender seus terrenos a quem quiserem, porém, caso os compradores desejarem lançar empreendimentos imobiliários nesses terrenos citados, terão de respeitar a legislação municipal. Nas ZEIS, é permitida a construção apenas de HIS e HMP (Habitação de Mercado Popular). Não há nem nunca houve planos da Prefeitura de mudar essa lei.”

Escândalo iminente na operação urbana Água Espraiada?

A Associação de  Moradores do Jardim Edith, no bairro do Brooklin, está preocupada com a informação, não confirmada pela prefeitura, de que parte da área desapropriada para a construção de habitação de interesse social – cerca de 3,5 mil m² – será vendida para um incorporador privado que tem o interesse de construir ali um grande empreendimento comercial, acrescentando lotes privados lindeiros.

Desde dezembro do ano passado, por determinação da Justiça, estão sendo construídos três conjuntos habitacionais na área, que antes era ocupada pela favela do Jardim Edith. Após um acordo com a prefeitura, 240 famílias desocuparam o local para que fossem construídos os conjuntos habitacionais, além de uma creche, um posto de saúde, um restaurante-escola, um estacionamento e uma área de lazer. O projeto faz parte da operação urbana Água Espraiada.

A informação que está circulando é a de que vizinhos insatisfeitos com a construção de moradias populares na área – trata-se de uma ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) – estão pressionando a prefeitura para excluir parte do terreno destinada ao projeto e vendê-lo a um incorporador privado. Com isso, a comunidade perderia o restaurante-escola e a área de lazer e os vizinhos, com a incorporação dos 3,5 mil m² públicos, viabilizariam junto com a venda de seus terrenos uma grande incorporação no local.

Caso essa informação se confirme, estaremos diante de uma ilegalidade escandalosa, já que a área do projeto foi fruto de um decreto de desapropriação destinado à construção de moradia de interesse social. Antes de mais nada, no entanto, é importante que a prefeitura esclareça a questão.

Cidades ignoram dispositivos para viabilizar moradia em área segura

No dia 17 deste mês, a Folha de São Paulo publicou em sua versão impressa uma interessante matéria, baseada em estudo encomendado pelo Ministério das Cidades, sobre a utilização dos instrumentos criados pelo Estatuto da Cidade para regular a ocupação do solo e viabilizar a produção de moradia de interesse social. Confira abaixo:

Instrumentos criados pelo Estatuto da Cidade há 10 anos ainda não são utilizados, diz estudo

Em geral, eles permitem às prefeituras taxar de forma progressiva e até desapropriar imóveis que são subutilizados

CLAUDIA ANTUNES
DO RIO

A maioria dos municípios do país ignora os instrumentos criados há dez anos pelo Estatuto da Cidade para regular a ocupação do solo.

A lei federal, de 2001, cria dispositivos a serem usados pelas prefeituras para combater a especulação imobiliária e viabilizar moradias populares em áreas seguras.

Muitos imóveis atingidos pelos deslizamentos e cheias na região serrana do Rio ficavam em áreas de risco.

A conclusão é dos urbanistas que coordenaram estudo encomendado pelo Ministério das Cidades para avaliar 526 planos diretores no país -92 deles em SP e 28 no Rio.

No papel, até houve avanços, com a inclusão desses dispositivos nos planos diretores, mas menos de 20% deles preveem prazos para aprovar leis complementares que permitam a aplicação. Na maioria dos casos, essas leis não foram aprovadas.

“Existem raríssimos casos de aplicação efetiva dos instrumentos”, diz Orlando Alves dos Santos Jr., coordenador nacional do estudo.

Um dos instrumentos, as Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social), é essencial para evitar que os mais pobres sejam empurrados para periferias urbanas e áreas de risco.

Ele reserva áreas no espaço urbano para casas populares e permite que famílias pobres morem perto do centro ou de locais estruturados.

Outros dispositivos ignorados são o Peuc (Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios) e o IPTU progressivo no tempo. Essas regras preveem taxações maiores com o passar do tempo e até a desapropriação de imóveis parados, à espera de valorização no mercado.

Anderson Kazuo Nakano, do Instituto Pólis, responsável pelo relatório paulista, aponta duas cidades em SP onde a aplicação das regras foi iniciada ou regulamentada: a capital e Santo André.

MINHA CASA, MINHA VIDA

O aquecimento imobiliário, com o aumento do crédito e o programa Minha Casa, Minha Vida, agravou a situação. Nas regiões metropolitanas, terras para moradias de famílias com renda de até três salários mínimos são raras e, em geral, na periferia.

Raquel Rolnik, relatora especial da ONU para o Direito à Moradia, afirma que prefeituras e Câmaras Municipais acabam não utilizando os dispositivos porque eles causam muito conflito com donos de imóveis e representantes do setor imobiliário.

Porto Maravilha e Nova Luz: quais serão, afinal, os benefícios públicos destas PPP’s?

Estão em curso tanto em São Paulo quanto no Rio de Janeiro projetos de revitalização de áreas centrais antigas através das chamadas parcerias público-privadas (PPP’s). Em São Paulo, trata-se da Nova Luz, na região ainda ocupada pela cracolândia, e no Rio temos o Porto Maravilha, ambos nomes fantasia para a região da Santa Ifigênia e da zona portuária, respectivamente.

Nas últimas semanas tivemos novidades sobre os dois projetos. No Rio de Janeiro, a prefeitura acabou de assinar uma concessão administrativa da área em torno da zona portuária com um consórcio de empresas formado por OAS, Odebrecht e Carioca, que venceu a licitação.

Este consórcio receberá da prefeitura quase R$ 8 bilhões para implementar um projeto de desenvolvimento urbano. Essa remuneração poderá ser feita tanto através de dinheiro, como do repasse de terrenos públicos, ou ainda através da venda de CPACs (certificados de potencial construtivo) para que, no futuro, investidores possam construir na região acima do que o zoneamento atual da área permite.

Esse modelo de parceria é mais ou menos semelhante ao que acontece em São Paulo. Na Nova Luz, o consórcio que ganhou o edital de licitação (também formado por uma empreiteira, um escritório de arquitetura e urbanismo norte-americano, além da Fundação Getúlio Vargas), apresentou na semana passada um plano para a área.

A diferença é que, no caso da Nova Luz, o consórcio foi contratado para desenvolver um plano e para isso está recebendo R$ 12 milhões. No caso do Porto Maravilha o consórcio foi contratado para implementar todo o projeto. Uma vez desenvolvido o plano para a Nova Luz, portanto, uma nova licitação será feita para se contratar a empresa que irá implementar o projeto, mais ou menos como está sendo feito agora no Rio.

Diante de tudo isso, no entanto, ficam algumas preocupações: nos dois casos não está muito claro quais exatamente serão os benefícios públicos, já que, da forma que eu entendo uma PPP, ela serve para que a iniciativa privada invista numa área recursos que o poder público não tem.

Mas no caso do Porto Maravilha é o poder público que está pagando essas empreiteiras com recursos públicos. Ou seja, não se trata de um investimento novo. Da mesma forma, no caso da concessão administrativa da Nova Luz, ainda não está claro se teremos uma repetição do que está acontecendo no Rio.

Uma segunda preocupação, dialogando inclusive com o que vem acontecendo desde a semana passada no Rio de Janeiro: fiquei muito surpresa ao perceber que um projeto como o Porto Maravilha, que vai investir recursos naquela região, num momento em que o Rio quer promover uma transformação radical na questão da moradia, não garante a produção de moradia popular naquela área, o que poderia ser feito inclusive com o uso de terrenos públicos.

No caso da Nova Luz, na região existem as chamadas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), o que significa que na área devem ser produzidas moradias populares. Mas também não fica nada claro como se faz o acerto para que uma área como esta possa, ao mesmo tempo, ser desenvolvida pela iniciativa privada – e, portanto, gerar um grande lucro – e oferecer benefícios públicos para uma população que não pode arcar com serviços privados.

Ou seja, a preocupação nessas condições é que grandes investimentos públicos sejam feitos em áreas que têm ótimas condições de infraestrutura, que vão atrair empresas e gerar grandes negócios, mas não vão oferecer alternativas para enfrentar as crises maiores dessas cidades.

Projeto de Lei institucionaliza a exclusão em bairro nobre de São Paulo

Projeto de Lei apresentado pelo vereador Aurélio Miguel à câmara municipal, em maio, propõe a institucionalização da exclusão ao proibir explicitamente a construção de habitação de interesse social no bairro do Itaim Bibi.

O projeto contraria radicalmente as decisões do plano diretor da cidade de São Paulo, que estabelece em várias regiões da cidade Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), com o objetivo de garantir reserva fundiária para produção de moradia popular.

As ZEIS fazem parte de um conjunto de medidas que, ao abrir a possibilidade de produção de moradia popular, previnem a formação de assentamentos precários, em beiras de córrego e em áreas alagáveis, por exemplo, e outras situações de risco.

O projeto do vereador Aurélio Miguel procura negar essa possibilidade no bairro do Itaim Bibi – onde já existem ZEIS demarcadas, especialmente em locais que eram habitados há várias décadas por população de baixa renda – em uma atitude claramente preconceituosa e excludente.

Leia abaixo o texto do PL:

PROJETO DE LEI Nº 220/10
AUTOR: AURÉLIO MIGUEL
PARTIDO: PR
LIDO NA SESSÃO: 145-SO
DATA DE PUBLICACAO: 21/5/2010

“ACRESCE PARÁGRAFO ÚNICO AO ART. 67, DA LEI 13.885, DE 25 DE AGOSTO DE 2004 – PLANO REGIONAL ESTRATÉGICO, PARA PROIBIR INTERVENÇÕES PARA A CONSTRUÇÃO DE HABITAÇÃO DE INTERESSE POPULAR NO DISTRITO DO ITAIM BIBI, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.

A Câmara Municipal de São Paulo DECRETA:

Art. 1º Fica acrescido parágrafo único ao art. 67, da Lei 13.885, de 25 de agosto de 2004, Plano Regional Estratégico, com a seguinte redação:

“Parágrafo Único. Ficam proibidas quaisquer intervenções para a construção de habitação de interesse popular no Distrito do Itaim Bibi, Subprefeitura de Pinheiros.”

Art. 2º As disposições desta Lei ficam excluídas do art. 46, caput, da Lei Orgânica do Município.

Art. 3º As despesas decorrentes da execução desta lei correrão por conta das dotações orçamentárias próprias, suplementadas se necessário.

Art. 4º Esta lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

Sala das Sessões, Às Comissões competentes.”

Liminar impede demolição dos edifícios São Vito e Mercúrio no centro de São Paulo

No final da semana passada, foi anunciado pela imprensa que a demolição dos edifícios São Vito e Mercúrio, no centro de São Paulo, foi impedida pela Justiça através de uma liminar. O argumento utilizado pelo juiz Valter Alexandre Mena é de que a demolição para construção de uma praça e um estacionamento descaracteriza os objetivos da desapropriação dos edifícios pela prefeitura, que eram a implantação de programa habitacional e a revitalização do centro.

Para saber mais, leia o texto que publiquei ano passado sobre este assunto.

Abaixo segue o texto da liminar:

Vistos. A DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DE SÃO PAULO, o CENTRO GASPAR GARCIA DE DIREITOS HUMANOS e o INSTITUTO POLIS INSTITUTO DE ESTUDOS, FORMAÇÃO E ASSESSORIA EM POLÍTICAS SOCIAIS ajuizaram a presente ação civil, objetivando sustar a demolição dos Edifícios SÃO VITO e MERCÚRIO, situados na avenida do Estado, ns. 3.179 e 3.163, região do Parque Dom Pedro II, e a anulação da Concorrência Pública nº 013/08/SIURB, instituída com aquela finalidade. Sustentam que referidos edifícios foram desapropriados pela ré por interesse social revitalização do Centro e implantação de programa habitacional, e a demolição caracteriza desvio de finalidade, além de se antecipar ao planejamento urbano, inexistente, precedido de audiência pública. Pediu liminar. Determinada a oitiva da ré sobre o pedido de liminar, informou que a licitação foi anulada pela administração, desaparecendo o interesse de agir dos autores (fls. 63). Os autores insistem no prosseguimento, porque a licitação não foi anulada, mas somente a fase de qualificação dos concorrentes (fls. 88 e 131). Responde a ré que o pedido era apenas de anulação da concorrência, que foi anulada (fls. 138). O Ministério Público opinou pela concessão da liminar (fls. 141/144) É o relatório. Decido. Acolho a bem lançada manifestação da Dra. Joiese F.T. Buffulin Salles, 5ª Promotora de Justiça de Habitação e Urbanismo. Quanto ao pedido, veja-se a orientação do C. Superior Tribunal de Justiça, referido por Theotonio Negrão e outros na Nota 12.a ao artigo 282 do C.P.C. (CPCLPV, 42ª edição): “O pedido é o que se pretende com a instauração da demanda e se extrai da interpretação lógico-sistemática da petição inicial, sendo de levar-se em conta os requerimentos feitos em seu corpo e não só queles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica “dos pedidos” (cf. RESP 233.446/RJ, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO EIXEIRA, DJ de 07.05.2001). Inocorrência, na espécie, de julgamento extra petita. (AgRg no Ag 594865 / RS (2004/0042628-2), Relator Ministro FERNANDO GONÇALVES, 4ª T., j. 21/10/2004 Evidente que a pretensão posta na inicial é a não-demolição dos edifícios, sendo a licitação mero instrumento para concretizá-la. Também não ocorreu a perda superveniente do interesse de agir. O ato administrativo que declarou prejudicada a concorrência 13/08 não fez cessar a ameaça de demolição, mas apenas a diferiu no tempo, tanto que determinada a abertura de novo certame (fls. 133). Tal ato foi praticado em fevereiro de 2010, depois, portanto, da notificação da ré (24/7/2009), o que poderia até caracterizar fraude processual: extinta esta demanda, outra precisaria ser ajuizada em face de nova licitação com o mesmo objeto. Em face dos fortes argumentos postos na inicial, defiro a liminar, para impedir a demolição dos referidos edifícios. Cite-se para contestar. II A renúncia do patrono (fls. 108) não depende de homologação e deve ser manifestada ao cliente e comprovada em Juízo. Intime-se e oficie-se.

Centro, Faria Lima, Águas Espraiadas e Água Branca: um balanço das operações urbanas em andamento

São quatro as operações urbanas que estão em andamento na cidade de São Paulo: Centro, Faria Lima, Águas Espraiadas e Água Branca. A primeira delas, a do centro, é a mais antiga. O balanço que tenho vai até setembro de 2009, já que infelizmente a prefeitura não disponibiliza dados mais recentes.

Até aquele momento, a operação Centro arrecadou R$ 24 milhões e gastou apenas R$ 2,5 milhões em obras. Me parece muito dinheiro em caixa quando se tem milhares de coisas para fazer no centro. Obviamente este dinheiro está sendo aplicado, está rendendo juros, mas o fato é que ainda há R$ 17 milhões não utilizados para fazer inúmeras obras de melhoria de que o centro precisa.

Essa situação se repete de alguma maneira nas outras operações. A operação Faria Lima conseguiu levantar R$ 1 bilhão com a venda de estoque, lembrando que vender estoque significa vender área construída potencial acima do zoneamento. Neste caso, isso se deu através do CEPACs, títulos que são lançados no mercado e depois podem ser convertidos em área construída.

Desse R$ 1 bi, foram gastos R$ 770 milhões basicamente em obras viárias, como a extensão da Avenida Faria Lima. Uma coisa muito interessante é que o estoque de 1,5 milhão de m² que foi definido para essa região já foi todo consumido na área não residencial e não teve aprovação na área residencial, ou seja, o estoque residencial permanece o mesmo, apenas 1% dele foi gasto. Ou seja, o que a operação vendeu foi espaço de escritório, comércio e serviço.

Algo muito semelhante ocorre na operação Águas Espraiadas, que já arrecadou R$ 800 milhões e que tem R$ 350 milhões em caixa. E são muitas as situações naquela região, como, por exemplo, a das favelas em Americanópolis, que já são demarcadas como ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) e já poderiam estar urbanizadas, consolidadas e melhoradas e até agora não foram sequer tocadas.

Chovendo no molhado, a operação Água Branca arrecadou R$ 75 milhões e apenas R$ 1,5 milhão foi gasto. A região tem milhões de problemas de drenagem por demais conhecidos nossos, há propostas urbanísticas importantes, mas ouvi dizer que nada foi feito. Por fim, me parece que a EMURB (Empresa Municipal de Urbanização) está realmente vivendo da taxa de administração dessas operações. Só na Faria Lima, esta taxa rendeu R$ 51 milhões à empresa.