A imprensa toda alardeou na semana passada o lançamento de três novas operações urbanas em São Paulo, duas delas ao longo da ferrovia, e uma delas na região da Avenida Jacu Pêssego. Todas essas intervenções já estavam, de alguma forma, previstas e demarcadas no plano diretor. Mas são ainda ideias genéricas, que não têm propostas concretas, nem estudos, nem projeto de lei que as regulamente.
Me parece, portanto, que o anúncio está mais ligado à busca de uma pauta positiva por parte da prefeitura do que propriamente ao lançamento para o debate público de alguma proposta ou projeto que já tenha algum estudo por trás. De qualquer maneira, vale pelo debate que gera na cidade.
Com relação à operação ao longo do eixo Mooca-Vila Carioca, por exemplo, na época em que foi formulada no plano diretor, definiu-se a necessidade de contratação de estudos sobre contaminação dos solos na região, já que se trata de uma antiga área industrial; de estudos sobre patrimônio histórico, já que também é uma área com muitos patrimônios; e nada disso foi feito até agora, portanto ainda não sabemos exatamente nada sobre essa operação.
Outros exemplos que estão sendo muito falados seguem no mesmo caminho, como a revisão da operação Água Branca, a operação urbana Vila Sônia, que também até agora, concretamente, não contam com projeto de lei aprovado na câmara.
Três novas operações urbanas serão lançadas pela prefeitura para adensar áreas pouco ocupadas e aquecer o mercado imobiliário. Essas áreas são: Lapa-Brás, Mooca-Vila Carioca, na zona leste, e Jacu, que acompanha o traçado da Avenida Jacu Pêssego, também na zona leste.
Para entender essas operações, precisamos dividi-las em duas. A primeira, que inclui as áreas Lapa-Brás e Mooca-Vila Carioca, parte da intenção de repovoar, reabilitar, transformar áreas que são lindeiras às ferrovias. Essas operações já faziam parte do Plano Diretor, tinham outros nomes, uma chamava-se Orla Ferroviária, a outra Diagonal Sul, e agora estão recebendo outras denominações. A ideia é que essas áreas, que estão ao longo das ferrovias e, sobretudo, em antigas regiões industriais, possam ser reutilizadas e que lançamentos residenciais, comerciais, e de serviços possam ocupar esse lugares.
A outra operação, ao longo da Avenida Jacu Pêssego, é totalmente diferente. Na prática, a avenida está se transformando no trecho leste do Rodoanel, porque ela liga todas aquelas rodovias que vão para o porto – que já estão conectadas através do Rodoanel com as demais rodovias do estado – com a Ayrton Senna e a Trabalhadores, enfim, que vão na direção do norte do Brasil. A ideia na Jacu Pêssego não é a mesma que nos outros locais. Lá o objetivo é estimular a instalação de indústrias, condomínios de logística, e outros tipos de empreendimentos, já que ela vai se transformar numa espécie de margem do Rodoanel.
Então são duas problemáticas diferentes. E na cidade de São Paulo nós já temos operações urbanas que estão em andamento, como a Faria Lima, a Água Espraiada, a Água Branca, perto da marginal do Tietê, a Vila Sônia, que está sendo anunciada, entre outras. A questão toda é o jeito como estão sendo feitas as operações urbanas em São Paulo. Elas estão, basicamente, lançando potencial construtivo acima do que o zoneamento permite. As construtoras e incorporadoras interessadas compram e, depois, com esse dinheiro, são feitas as obras de melhorias no local. E essa é uma discussão que preocupa vários urbanistas porque cada operação tem uma natureza diferente.
Além disso, cada área tem características próprias e pensar que tudo se transforma em venda de potencial construtivo é reduzir muito o que uma operação urbana é capaz de fazer. Resumindo: é muito importante reestimular de forma planejada a ocupação ao longo das ferrovias. Isso é muito positivo. E é muito positivo que haja novos empreendimentos e que as construtoras possam trabalhar lá, oferecendo mais moradia, comércio e serviço.
Agora, a grande discussão é: será que é através da venda de potencial construtivo que a gente vai conseguir isso? Essa é uma grande discussão.
blog da Raquel Rolnik 