Prefeitura do Rio proíbe novos tombamentos na região do Porto Maravilha

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As áreas coloridas indicam os setores dentro da Áreas Especiais de Interesse Urbanístico (AEIU) do Porto Maravilha onde o tombamento está proibido

O prefeito do Rio de Janeiro, Marcelo Crivella, assinou no final de julho uma resolução que proíbe novos tombamentos de imóveis  em vários setores da área do “Porto Maravilha”, uma operação urbana sob a forma de parceria público-privada (PPP) que abrange parte do centro histórico da cidade.

Já para as áreas definidas na Operação como Áreas Especiais de Interesse Urbanístico (AEIU), a resolução decreta que só valem os tombamentos feitos até 2009. Nas áreas dentro do perímetro da intervenção, onde ainda é possível reconhecer e preservar algum bem, o pedido de tombamento terá de ser avaliado primeiro pelo Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha. Só depois da permissão do Fundo é que o pedido poderá será avaliado pelo órgão responsável pela preservação cultural da cidade, a Rio Patrimônio da Humanidade. Vale lembrar que este Fundo é controlado pela Caixa Econômica Federal, que comprou todos os CEPACs quando estes foram lançados, com recursos do FGTS.

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Perímetro total da Áreas Especiais de Interesse Urbanístico (AEIU) 

Para além da ilegalidade desta resolução, já que a salvaguarda do patrimônio cultural, inserida na Constituição Federal, tem seu próprio sistema, com seus órgãos e procedimentos, e que um prefeito não pode simplesmente alterá-lo por decreto, quero aqui chamar a atenção para outras questões levantadas por este ato que se aplicam a diversas situações em curso neste momento em várias cidades do Brasil: as novas formas de implementação de projetos e PPPs, que submetem todas as decisões sobre o destino de um lugar – inclusive a preservação da memória e da história – a uma só lógica: a salvaguarda da rentabilidade dos capitais ali investidos. Este é o único valor a ser preservado.

O projeto do Porto Maravilha (que incluiu a derrubada da perimetral e sua substituição por um túnel, a implantação de um VLT, entre outros investimentos nos espaços públicos) foi armado para ser financiado através da emissão de CEPACS, que, aliada à disponibilização de terrenos públicos, viabiliza a construção de empreendimentos como  torres , shoppings e hotéis.

Os CEPACs são ações negociadas na bolsa de valores que permitem aos seus proprietários a construção de metros quadrados além do limite estabelecido para determinado lugar. No caso do Porto Maravilha, até agora o Fundo de Investimento Imobiliário da Caixa só colocou 8% dos CEPACs adquiridos nos empreendimentos que estão sendo construídos.  Aliás,  este uma das razões pelas quais este modelo de financiamento está indo por água abaixo. O consórcio de empreiteiras liderado pela OAS, que é tanto a responsável pela implementação de todas as obras da operação assim como a gestora desta área por 15 anos,  já decretou falência e anunciou o abandono do projeto.

A prefeitura quer impedir o tombamento para não limitar, por exemplo,  a altura das  edificações ou  impedir a demolição de um edifício pré existente e assim, inviabilizar o máximo aproveitamento  do potencial construtivo dos terrenos. Para esta resolução possíveis parâmetros de preservação  ou diretrizes paisagísticas  contidas em tombamentos  “micam” a máxima rentabilidade  dos negócios imobiliários na área.

Daí a pressa do prefeito em suspender a possibilidade de novos tombamentos, decretando que, em nome da rentabilidade do Fundo Imobiliário, ao contrário do que ocorre em todo o território brasileiro, naquele local não existe mais memória ou história a preservar…

O caso é emblemático e deve ser observado para além da especificidade do Rio de Janeiro, já que o Porto Maravilha é inspiração para muitos projetos que estão sendo apresentados em São Paulo, Belo Horizonte, Fortaleza e outras cidades do país. São projetos que “arrancam” um pedaço do município dos regramentos gerais (leis urbanísticas, ambientais e outras), encapsulando-o e submetendo-o  unicamente à lógica dos negócios imobiliários envolvidos nas PPPs.

Também falei sobre esse assunto na minha coluna dessa semana na Rádio USP. Ouça aqui.

 

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Sai da frente que lá vem escavadeira!

Tratores, gruas e escavadeiras passaram a fazer parte da paisagem de cidades e comunidades, anunciando um processo de destruição/reconstrução jamais visto neste país. Não por acaso, têm sido frequentes os protestos de pessoas que perderão suas casas e bairros ou de grupos que não se conformam em perder referências territoriais construídas ao longo da vida.

O que existe em comum entre o movimento pela permanência do Cine Belas Artes na esquina da Avenida Paulista com a Rua da Consolação e a luta dos moradores do bairro da Água Branca, em São Paulo, com a luta da Vila de Pescadores de Jaraguá, em Maceió, e dos moradores do Morro da Providência, em plena área portuária do Rio de Janeiro?

Em todos estes locais, empreendimentos públicos e privados têm ameaçado a existência de comunidades e a permanência de moradores, ou, no caso do Belas Artes, a manutenção de um uso específico de um local.

A pergunta que não quer calar e que vale para todos estes casos é: com que instrumentos nós podemos contar para definir o que merece ser preservado e o que pode ser destruído? Além do valor econômico, que outros valores constituem a cidade e o território? Quem decide quais são estes valores?

Infelizmente, hoje, o planejamento territorial e as regras de uso e ocupação do solo, que deveriam ser, em tese, o instrumento definidor destas questões, ou são “pedaços de papel pintado”, sem nenhuma incidência no processo decisório sobre os investimentos privados e públicos, ou, quando existem, são feitos sob medida para estes investimentos, abrindo basicamente frentes de expansão econômica com pouca ou nenhuma aderência ao conjunto de atores que construíram estes lugares e que deles fazem parte.

Diante deste cenário, resta o instrumento do tombamento, cada vez mais mobilizado pelas comunidades na defesa da permanência de seus valores e territórios. Vale ressaltar que o conceito de patrimônio histórico-cultural evoluiu da identificação da excepcionalidade material para uma compreensão da “referência à identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira”, como consta da Constituição de 1988.

Foi sob esta ótica que o Cine Brasília, em 2007, e o Cine Paissandu, em 2008, foram tombados pelos órgãos de patrimônio do Distrito Federal e do Rio Janeiro, respectivamente. É nesta linha que o Cine Belas Artes enfrenta uma discussão em torno de seu tombamento no Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Cultural de São Paulo (Conpresp).

Mas se quisermos, de fato, enfrentar esta questão, nosso desafio vai muito além: como incorporar valores (além dos valores econômicos) no processo decisório sobre as transformações do país? Isso passa, evidentemente, por maior transparência e discussão pública, mas também pelo necessário amadurecimento da sociedade brasileira no sentido de pensar e planejar antes de fazer.

Tombamento do Cine Belas Artes: complexidade do tema desafia o Conpresp

O pedido de tombamento do Cine Belas Artes junto ao Conpresp (Conselho Municipal do Patrimônio da Cidade de São Paulo) significa para este órgão – e para a cidade que este representa – o desafio de atualizar a noção de patrimônio histórico dos paulistanos, aproximando-a  muito mais daquilo que a Constituição de 1988 definiu como valor a ser preservado:  aquilo que carrega um forte significado para os cidadãos.

Esta tarefa não é simples: implica deslocar um olhar focado em um suposto valor excepcional da arquitetura de um lugar para incluir uma pluralidade de valores – como, por exemplo, a importância para a cidade do uso simbólico de uma esquina (Av. Paulista X Rua da Consolação) como ponto de formação/fruição de milhares de cinéfilos.

O “caso Belas Artes” é talvez um dos primeiros que o Conpresp enfrenta nesta direção – tanto é inovador o pedido encaminhado ao órgão pelos defensores da permanência do cinema naquele local, quanto o desafio conceitual e teórico que o Departamento do Patrimônio Histórico da Secretaria Municipal de Cultura de São Paulo ousou enfrentar, mostrando que, na prefeitura de São Paulo, existem profissionais preparados para atualizar conceitos e práticas.

A votação do processo está prevista para acontecer amanhã, terça-feira, 13 de setembro. O movimento em defesa do Cine Belas Artes protocolou um pedido de adiamento desta votação, já que, tendo o processo ficado vários meses na Procuradoria do Município, os interessados tiveram apenas uma semana para ler todo seu conteúdo e preparar sua intervenção.

Trata-se de uma reivindicação mais do que justa e correta: este processo e esta votação, como disse acima, vai muito além do tema do Belas Artes em si mesmo, representando uma oportunidade de atualização/renovação de uma questão fundamental para a cidade de São Paulo (o que é fundamental para a cidade preservar?), principalmente em tempos de enorme dinâmica imobiliária e de transformações no uso do solo da cidade.

Em tempo: na próxima quinta-feira, acontece, na Câmara Municipal de São Paulo, uma audiência pública e uma Noite em Homenagem ao Cine Belas Artes. Clique aqui para ver a programação e mais informações.

Leia mais: Nota à imprensa do Movimento pelo Cine Belas Artes

Proprietário do imóvel do Belas Artes acha pouco R$ 1 milhão por ano. Dá pra acreditar?

Os sócios do Belas Artes ofereceram pagar R$ 1 milhão de aluguel por ano ao proprietário do local, mas a oferta foi recusada. O dono do imóvel insiste em cobrar R$ 150 mil por mês. As mobilizações contra o fechamento do cinema continuam, mas se não houver avanço nas negociações, ele fechará as portas semana que vem. Vejam abaixo matéria do Estadão, publicada hoje, sobre este assunto:

Sem acordo, Belas Artes deve fechar na quinta

Dono do prédio na Consolação não aceita proposta de R$ 1 milhão de aluguel por ano

17 de fevereiro de 2011

Bruno Paes Manso – O Estado de S.Paulo

Nem as manifestações sucessivas feitas desde janeiro, nem os mais de 70 mil filiados ao Facebook contra o fechamento do Belas Artes serviram para levar o proprietário do imóvel na esquina da Avenida Paulista com a Rua da Consolação a renovar o contrato de aluguel com os donos do cinema. Assim, o Belas Artes, que funciona no mesmo local desde 1943, vai fechar as portas na próxima quinta-feira, dia 24.

Ontem, um dos sócios do cinema, André Sturm, recebeu a negativa para sua última cartada comercial. Com o apoio de um patrocinador, Sturm havia oferecido na segunda-feira aluguel de R$ 1 milhão por ano (R$ 85 mil mensais) ao dono do imóvel, Flávio Maluf. O proprietário recusou a oferta. O valor pago atualmente, reajustado no ano passado, é de R$ 63 mil. O dono do prédio quer receber R$ 150 mil mensais.

A última sessão de filmes vai ocorrer na quinta. Depois, serão mais quatro dias para esvaziar e entregar o prédio. “Quero fazer algo para cima. Mas ainda não tive tempo para pensar em nada, porque estava muito ansioso e tinha esperança de reverter a situação”, diz Sturm.

Apesar do fim da negociação, ainda corre no Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp) o processo de tombamento do Belas Artes. Caso ocorra, as restrições impostas ao imóvel podem limitar o uso e a negociação do prédio. Antes de decidir, conselheiros aguardam um parecer do Departamento de Patrimônio Histórico (DPH) da Prefeitura sobre o assunto. “Desde a abertura do processo, ainda não voltamos a discutir o caso. É importante primeiro termos o parecer”, disse o arquiteto José Eduardo Lefèvre, presidente do conselho.

Segundo Lefèvre, existe uma dificuldade porque o caso do Belas Artes não pode se enquadra nem como “tombamento material, nem como imaterial”. O primeiro está voltado a preservar aspectos físicos e arquitetônicos de um prédio. Projetado nos anos 1940 pelo arquiteto italiano Giarcarlo Palanti, o imóvel sofreu várias reformas internas e na fachada nas décadas seguintes, diminuindo sua relevância arquitetônica.

No caso do tombamento imaterial, a decisão ocorre para que sejam determinados parâmetros de movimentos culturais relevantes, como é o caso do frevo, em Recife. “O que seria tombado no Belas Artes? A lei não permite definir um tipo de uso para o imóvel, por exemplo. Também é inviável tombar a programação. Mas, ao mesmo tempo, é inegável o valor do cinema para a cidade. Ele foi abraçado pela coletividade. Essas questões serão estudadas pelo DPH e deliberaremos a respeito”, diz Lefèvre.

Zoneamento. Para a arquiteta Raquel Rolnik, professora da Faculdade de Arquitetura da Universidade de São Paulo, o caso do Belas Artes evidencia como as autoridades de São Paulo não têm conseguido usar de forma adequada as políticas de zoneamento, instrumento que determina o uso e a ocupação do solo na cidade. “Em São Paulo, o zoneamento é visto de maneira torta, para se definir quantos andares podem ser construídos em cada bairro. É a lógica do mercado imobiliário”, diz. Ela defende que o zoneamento seja usado para estabelecer áreas da cidade para interesses sociais e ambientais. “Como esse costume não existe, o tombamento se transformou em um instrumento de resistência, o único que permite levar em conta valores diferentes aos pregados pelo mercado.”

TRÊS PERGUNTAS PARA…

Fabio Luchesi Filho, ADVOGADO DO DONO DO IMÓVEL DO BELAS ARTES, FLÁVIO MALUF

1. Vocês vão ter o prédio de volta na próxima semana, dia 28. Que fim pretendem dar ao imóvel?

O proprietário (Flávio Maluf) já decidiu que não pretende renovar com nenhum novo cliente enquanto o Conpresp não decidir se o imóvel vai ou não vai ser tombado.

2.As informações são que vocês pedem R$ 150 mil mensais de aluguel. E que recusaram a oferta de R$ 85 mil. São esses mesmos os valores?

Os valores acabaram ficando para segundo plano. Precisamos primeiro esperar que a situação jurídica se resolva.

3. Caso o Conpresp se decida pelo tombamento, vocês considerariam a hipótese de voltar a alugar o prédio para os proprietários do Belas Artes?

Essa é uma questão que ainda deve ser analisada pelo proprietário. Difícil responder antes de uma definição.

Cine Belas Artes: a polêmica continua

O anúncio do fechamento do Cine Belas Artes e a posterior abertura do processo de tombamento do local têm gerado debates e controvérsias,
inclusive aqui no blog.

O Francisco questiona o instrumento do tombamento e pergunta: “Supondo que o tombamento seja aprovado, existe algum dispositivo que obrigará o proprietário a manter aberto um estabelecimento com determinado uso (no caso, “cinema”)? Caso seja garantido que o uso seja “cinema”, existe algum dispositivo que obriga este proprietário a alugar o seu imóvel a um determinado valor?”.

Na mesma linha, o Daniel diz que acha pouco provável que “limitar o uso do imóvel a ‘cinema’ consiga preservar a programação de qualidade que hoje ainda tem o Belas Artes. A chance maior é de que lá se instale um Kinoplex ou Cinemark da vida, que banque os R$150 mil vendendo pipoca a dez reais e ingresso a vinte para os últimos sucessos de Hollywood, dublados e em 3D.”.

E o Marcelo questiona o papel do Estado nessa história. “Não quero que o Belas Artes feche, gosto daquele espaço. Mas acho muito complicado botar o Estado no meio pra proteger uma empresa específica da especulação imobiliária. Que existe e é muitas vezes injusta – mas é injusta com todos, inclusive os que não desfrutam de praticamente nenhum outro benefício do Estado.” diz.

Estes questionamentos são importantes e merecem debate.

Em primeiro lugar, pode o Estado limitar o direito do proprietário de usar seu imóvel da forma que melhor lhe parecer? Sim! Pode e deve. De acordo com a nossa Constituição, toda propriedade tem uma função social. E o conteúdo dessa função social não se opõe ao direito do proprietário, muito pelo contrário, é um componente desse direito.

A função social de cada propriedade é basicamente o papel que ela vai ter no conjunto do território que é a cidade. E quem define isso, no caso das cidades, é a regulação urbanística – as regras de uso e ocupação do solo da cidade, que devem expressar a política urbana.

Essa regulação interfere no valor da propriedade? Sim, e, por sinal, muitas vezes ela interfere aumentando o valor destas propriedades… Por exemplo, se em um local onde só existiam casas térreas a regulação diz que é permitido construir edifícios altos, ela claramente está aumentando o valor das propriedades. Em outras situações, ela interfere desvalorizando. É assim que funciona esse que é um dos elementos reguladores do mercado imobiliário urbano.

Uma segunda questão levantada é o fato de o Belas Artes se tratar de uma empresa privada. É preciso esclarecer que a função social da propriedade independe de ela ser  pública ou privada, ou seja, vale para ambas. Também não importa se ela será usada para fins comerciais ou não. Ou seja, a regulação define se em determinado lugar é permitido construir prédios ou não, instalar comércios ou não e de que tipo, se a área é de preservação ambiental ou não, se é de interesse cultural ou não etc.

Outro ponto importante de esclarecer sobre essa questão do público x privado é: ao designar uma função para determinado imóvel, o Estado estaria deixando de investir em habitação para proteger um estabelecimento privado? Não. Simplesmente porque não há investimento de dinheiro público na definição de uma regulação.

Seria um gasto público se a prefeitura ou o governo estadual desapropriassem o imóvel, transformando-o em imóvel público e pagando para o proprietário do terreno seu valor de mercado para transformá-lo em cinema… privado! Sou totalmente contra esta alternativa. Além de caríssima e de prioridade discutível, este instrumento só pode ser usado se o espaço se transforma num equipamento cultural público e gratuito, acessível a toda a população. Portanto, não me parece ser esta uma alternativa sequer razoável.

Por fim, sobre a utilização do tombamento como instrumento para resolver um caso como o do Belas Artes, concordo com o Francisco e o Daniel e não acho que essa seja a melhor saída. É possível tombar aquele espaço como cinema? Sim, mas como o Daniel falou, isso não resolve a questão. O melhor instrumento está, portanto, no campo da regulação urbanística, ou seja, da gestão do uso e ocupação do solo.

O tombamento só está sendo usado porque a gestão do uso e ocupção do solo em nossa cidade não tem sido usada com seu sentido de “estabelecimento da função social” de cada um dos imóveis da cidade.

Da mesma forma que se faz uma ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) é possível fazer ali uma zona especial de interesse cultural, por exemplo. E dentro dessa regulação é possível determinar o uso que terá aquele espaço: será um cinema de rua, com programação diferenciada, etc. Isso vai interferir no valor comercial do imóvel? Sim. E é isso mesmo que precisa acontecer. Com isso, é possível melhorar as condições de negociação entre os candidatos a instalar ali a  atividade determinada naquele local e o proprietário.

E não há porque se indignar com relação a isso, já que esse é o arroz com feijão do zoneamento da cidade de São Paulo. O zoneamento precisa de fato ser usado para definir efetivamente a função social que a cidade deve ter.

Cine Belas Artes: valor imobiliário não pode ser o único que conta na política de uso e ocupação do solo da cidade

Apesar da abertura do processo de tombamento do Cine Belas Artes – na emblemática esquina da Consolação com a Paulista – pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp), o cinema, até agora, apenas ganhou uma sobrevida até o final de fevereiro.

Isso porque o proprietário está pedindo um valor pelo aluguel que é impossível pagar, como já declararam os sócios do cinema a vários jornais da cidade. Ele quer um reajuste dos atuais R$ 63 mil para R$ 150 mil. São 138% de aumento.

Muitos contestam a idéia de “tombar’ o cinema, alegando que só seria “tombável” aquilo que detém valor arquitetônico excepcional. Essa é uma postura que expressa uma visão de patrimônio cultural já superada. A mobilização de centenas de milhares de paulistanos para que o Belas Artes continue onde está demonstra que muitas pessoas não pensam assim.

O caso do Belas Artes, na verdade, revela que o tombamento é mobilizado como medida extrema e desesperada numa cidade (e em um país) onde os valores de uso, a qualidade da vida urbana, os significados histórico-culturais construídos por seus habitantes são totalmente desprezados pelos instrumentos de controle do uso e ocupação do solo, que seguem unicamente a lógica do uso ou forma de construir mais rentável para cada uma das localizações.

A força de uma cidade não se faz apenas dos números de sua dinâmica econômica, mas muito também da capacidade de sua gestão respeitar e fomentar valores coletivos.

Condephaat propõe alterações no tombamento do Pacaembu e dos Jardins

O Condephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico de São Paulo) está propondo mudanças no tombamento do Pacaembu e dos Jardins.

Associações de moradores desses bairros, que discordam das propostas, já estão se mobilizando, e realizam hoje uma reunião com o Secretário Estadual de Cultura, Andrea Matarazzo, para discutir o assunto.

No caso do Pacaembu, entre as propostas do Condephaat estão alterações no perímetro tombado e também a permissão de remembramento, ou seja, de junção de lotes. No caso dos Jardins, trata-se de alterações de gabarito em um trecho, de recuos e ajardinamento.

Todo mundo sabe que a pressão do mercado imobiliário sobre estes bairros – localizados na região central e cercados de áreas verticalizadas – é muito grande e vem de longa data. E o tombamento foi utilizado pelos moradores sobretudo como instrumento para impedir a verticalização e preservar suas características urbanísticas.

Leia mais sobre o assunto nesta matéria do Estadão do dia 10 de dezembro.

E veja o documento do Condephaat sobre as propostas de mudança.