Imóveis vazios e crise da moradia em Londres e São Paulo

 

Dificuldade para realojar desabrigados de incêndio em Londres revelou alto número de imóveis vazios na cidade. Foto: PPA

A divulgação do número de imóveis vazios em Londres, pelo jornal The Guardian, despertou um grande debate sobre a crise de moradia na capital inglesa. Segundo o periódico, são mais de 20 mil imóveis sem uso em toda a cidade. Um dos indicadores dessa crise foi a dificuldade da Prefeitura em encontrar lugar para realojar as vítimas do incêndio que atingiu o edifício Grenfell Tower, em junho deste ano, onde muitas famílias moradoras dependiam de auxílio-aluguel público para morar. Ao procurar imóveis disponíveis para alugar e abrigar as famílias, a Prefeitura descobriu que havia quase 1700 prédios fechados somente naquela região.

A capital inglesa vive a sua maior crise de moradia desde o final da Segunda Guerra Mundial. A maior parte das moradias sociais foi privatizada através do programa “Right to Buy”, durante o governo de Margareth Thatcher, levando ao desmonte do parque de habitação social. Diante dos números divulgados pela imprensa e da enorme fila de pessoas que necessitam de moradia, o atual prefeito da cidade, Sadi Khan, propôs que proprietários de imóveis vazios há mais de dois anos paguem um valor mais alto de Council Tax, um imposto anual sobre a propriedade de imóveis (similar ao nosso IPTU), implantado em 1993 no Reino Unido.

Há diversas razões para explicar a questão, mas, nos distritos de Kensington e Chelsea, onde estão as maiores concentrações percentuais de imóveis vazios, um fenômeno particular está ocorrendo já há alguns anos: ali estão localizadas mansões de milionários, sheiks do petróleo, plutocratas russos e companhias offshore. Recentemente, o ex-prefeito de Nova York Michel Bloomberg também tornou-se proprietário de uma dessas casas luxuosas.

Essas mansões, no entanto, não são usadas como moradia permanente, mas como uma espécie de “safe deposit box”, um cofre de segurança. Ou seja, mais um investimento financeiro do que a necessidade de uso,  o que traz consequências para toda a cidade, na medida em que contribui para valorizar intensamente algumas regiões, impactando também no aumento de preços em toda a cidade e, portanto, tornando  mais inacessível a moradia para quem de fato precisa viver lá.

A proposta do prefeito londrino de aumentar as taxas é uma tentativa de incentivar a ocupação dos imóveis. Há todo um embate na sociedade  e meios políticos para que a taxa – hoje limitada a 2% do valor do imóvel em toda Inglaterra –, aumente. Também se discute a efetividade de uma medida como esta.

Assim como Londres, sabemos que São Paulo também enfrenta uma grave crise habitacional. No começo da semana, a Prefeitura anunciou a intenção de reajustar o IPTU. No caso brasileiro, além de este imposto ser uma importante fonte de arrecadação do município, pode ser também um instrumento de política urbana e habitacional.

Desde a Constituição de 1988, nosso ordenamento jurídico entende que as propriedades devem cumprir uma função social e, por isso, aquelas que permanecem vazias ou subutilizadas, de acordo com o plano diretor de cada cidade, devem pagar IPTU progressivo no tempo, podendo o imposto chegar a até 15% do valor do imóvel. No final deste processo, se o imóvel continuar sem uso, pode chegar a ser desapropriado com pagamento em títulos da dívida pública.

Infelizmente, no entanto, na prática, isso não ocorre. São Paulo é uma das poucas cidades que começou, na gestão passada, a implementar o IPTU progressivo no tempo. Mas este mecanismo prevê um longo caminho até chegar à possibilidade de desapropriação, sem contar as muitas instâncias do poder judiciário às quais os proprietários podem recorrer para escapar da exigência.

Assim, muitos imóveis permanecem vazios e subutilizados, especialmente na região central. Boa parte deles tem, inclusive, grandes dívidas com a Prefeitura e, mesmo assim, sua possível transferência para o município encontra enormes dificuldades para se concretizar.

Um caso emblemático do que acabamos de descrever é a Ocupação Mauá, na região da Luz, onde há mais de dez anos moram dezenas de famílias de baixa renda. O prédio ficou fechado por duas décadas e tem uma dívida de mais de R$ 5 milhões com a Prefeitura. Ainda assim, a administração municipal depositou, em 2016, R$ 11 milhões em juízo para desapropriar o imóvel e transformá-lo em habitação de interesse social. Mas – pasmem – o proprietário recorreu à Justiça arguindo o valor e, depois disso, um perito nomeado pelo juiz avaliou que o prédio vale R$ 25 milhões.

Com isso, e com o aval do Judiciário, a tentativa da Prefeitura de obter a posse do imóvel não foi adiante. Agora, as famílias estão em risco eminente de remoção, já que a Justiça decidiu pela reintegração da posse ao proprietário. Ou seja, apesar do que afirma a Constituição Federal, perícia e Judiciário simplesmente ignoram a função social da propriedade. Em São Paulo assim como em Londres não será possível enfrentar a grave crise da moradia se princípios como este não forem respeitados e, interferirem , de fato, no funcionamento de mercados hoje extremamente especulativos.

Falei sobre isso na minha coluna da semana passada na Rádio USP. Ouça Aqui.

Governo britânico penaliza, com despejos, famílias de jovens envolvidos em protestos

Famílias de jovens envolvidos nos protestos que aconteceram recentemente em Londres, e em outras cidades inglesas, estão perdendo o direito de morar em conjuntos habitacionais públicos. Essa não é uma medida isolada na Inglaterra. Ela está relacionada a outras que vêm sucessivamente desmontando as políticas públicas de habitação, com a demolição de conjuntos habitacionais públicos, especialmente os localizados em áreas mais valorizadas.

O governo tem usado como justitificativa aos despejos uma legislação que prevê que atos criminosos realizados nos conjuntos habitacionais, por seus moradores, podem levar à perda da habitação. O que estamos vendo, neste caso, são famílias inteiras – algumas formadas por mulheres com crianças – sendo penalizadas por conta da ação de jovens nas ruas da capital inglesa.

Segundo matéria publicada no jornal The Guardian, na semana passada, uma das razões fundamentais dos protestos – entre outras –  são as desigualdades sociais e, particularmente, socioterritoriais do país. O jornal mostra que os eventos aconteceram em locais que são pontos de contato entre áreas de alta renda e de baixa renda e que os processos de expulsão e demolição dos conjuntos habitacionais públicos só vai aprofundar ainda mais as tensões sociais.

Leia abaixo as matérias do The Guardian (em inglês):

London riots: Wandsworth council moves to evict mother of charged boy

Evicting rioters’ families from their homes? There’s a horrible logic to it 

O que dizem os números sobre São Paulo em comparação com outras cidades do mundo?

No dia do aniversário de São Paulo, resolvi buscar dados comparativos entre a nossa cidade e outras grandes metrópoles do mundo, aquelas que têm dimensão parecida em termos de população. A cidade de Tóquio, por exemplo, se levarmos em conta a sua região metropolitana, que tem 36 milhões de habitantes, ela é maior que a de São Paulo, que tem pouco mais de 20 milhões, e mesmo assim parece que a cidade japonesa funciona muito melhor que a nossa. Ou mesmo Nova York, cuja região metropolitana tem a mesma população que a de São Paulo.

Esses números me fazem pensar – para além da discussão de políticas publicas, da capacidade de implementação dessas políticas, dos recursos nas mãos das prefeituras e dos governos – sobre as diferenças entre essas cidades. Será que tem a ver com a época em que surgiu cada uma? Na verdade, não. São Paulo nasceu em 1554, uma data parecida com a de Tóquio, que não tem nem cem anos a mais que São Paulo. Nova York é mais nova, de 1624. Já a cidade do México é mais antiga, se a pensarmos a partir da ocupação asteca de 1300. Ou seja, não é uma coisa tão significativa essa antiguidade.

Mas uma coisa é a idade da cidade, outra coisa é quando que a cidade explodiu em termos populacionais. Porque isso, sim, é muito relevante. Sabemos que São Paulo teve um crescimento muito intenso e acelerado em dois momentos importantes, um entre o final do século XIX e o começo do XX, com a migração estrangeira; outro nos anos 1950, 1960, com o processo migratório interno do Brasil. Será que as outras grandes cidades do mundo também tiveram grandes picos de crescimento populacional? Sim.

Londres e Nova York, por exemplo, também sofreram um crescimento muito intenso e acelerado no final do século XIX e depois continuaram crescendo, mas num ritmo bem mais lento. Naquele momento da explosão demográfica, essas cidades também tiveram condições urbanísticas muito precárias e precisaram enfrentar esse problema. O nosso último pico de crescimento acelerado já aconteceu há uns 30 anos, ou seja, há uma luz no fim do túnel.

Uma curiosidade que eu encontrei enquanto buscava esses dados tem a ver com a densidade populacional, ou seja, o número de habitantes por quilômetro quadrado. A densidade de São Paulo é de 7.247 hab/km². Você acha que São Paulo é densa? O número parece grande, mas corresponde à metade da densidade de Tóquio, a um pouco menos da metade da densidade de Nova York e a um terço da densidade de Bombaim ou de Dehli, que tem 30.438 hab/km2. Aliás, as grandes cidades asiáticas, em geral, são muito mais densas que a cidade de São Paulo.

De acordo com os cálculos, São Paulo é a quinta ou sexta maior cidade do mundo. Se considerarmos a região metropolitana, ela é a quinta, atrás de Tóquio, Nova York, Cidade do México e Bombaim. Se considerarmos só a cidade, que tem 11 milhões de habitantes, ela é a sexta. As cinco primeiras, com exceção de Istambul, são todas asiáticas. Para quem acha São Paulo tão grande, estamos vendo que é possível, sim, ser ainda maior.

E um último elemento que eu pensei foi a composição social da cidade. São Paulo é uma cidade bastante desigual, com uma diferença socioeconômica muito grande entre que tem mais renda e que tem menos. Essa diferença é expressa através de um índice que se chama Gini. Quanto maior esse índice, maior a desigualdade. O de São Paulo é 0.6, muito parecido com o da Cidade do México. E o menor entre essas grandes cidades é o de Londres, 0.4. Enfim, no aniversário de São Paulo, acho que esses números são muito significativos para pensarmos o que queremos para a nossa cidade.

Por que têm ocorrido tantos problemas no metrô de São Paulo?

Nas últimas semanas têm ficado cada vez mais frequentes as queixas de usuários do metrô e do trem em São Paulo. Na semana passada, por exemplo, parte da linha vermelha, uma das principais da capital paulista, ficou parada por mais de uma hora. O problema central do nosso metrô é a superlotação em função da inexistência daquilo que chamamos de rede de metrô.

Ou seja, o metrô precisa ser um sistema em rede, com vários cruzamentos. Assim, se houver problema em uma rede, e isso acontece em todas as cidades do mundo, os usuários contam com outros caminhos no sistema de transporte coletivo para chegar ao mesmo destino. Esses outros caminhos fazem parte da mesma rede de trens ou da articulação da rede com bondes, corredores de ônibus, entre outros.

Para se ter uma ideia de como a nossa situação está absolutamente trágica, com a inauguração das novas estações e com a maior interação com a CPTM, passaremos dos atuais 70 km para 200 km de rede. Mas outras cidades do mundo comparáveis com São Paulo em termos de extensão e/ou população, têm redes muito maiores, como, por exemplo, Xangai, com seus 420 km, Nova York, com 418 km, Londres, com 408 km e Tóquio, com 300 km. E até cidades com dimensões muito inferiores, como Madri, têm redes de metrô muito maiores que a nossa.

É possível argumentar que Londres e Nova York começaram a construir seus metrôs no século XIX. Hoje o desenho de suas linhas viraram até ícone em estampas de camisetas. De fato, Londres inaugurou sua primeira linha em 1863. Mas Xangai, que tem a maior rede de metrô do mundo, começou a construir a sua em 1995.

Muito diferente do eu ocorreu aqui em São Paulo, que inaugurou sua primeira estação em 1975 e continua engatinhando. O Rio de Janeiro inaugurou o seu metrô em 1979 e apresenta também até hoje uma rede absolutamente famélica. Cruzamento de duas linhas não é rede. E é justamente a extensão da rede o que significa possibilidades de alternativas diante de crises como essa que aconteceu na semana passada na em São Paulo.

Em cidades como Tóquio e Londres, os prédios são um dos maiores responsáveis pela emissão de CO2

Um dos temas fortes do Fórum Urbano Mundial, trazido principalmente por países europeus e, também, pela América do Norte e Austrália, é o tema da sustentabilidade, da emissão de carbono e toda a questão do impacto ambiental da organização das cidades. Sobre este tema eu gostaria de comentar especificamente sobre a discussão em torno dos edifícios.

Eu fiquei muito impressionada com um dado que afirma que em cidades como Tóquio ou Londres, e em várias cidades norte-americanas também, um dos maiores responsáveis pela emissão de carbono e pelo consumo de energia são os prédios. Evidentemente isso tem a ver com o problema da climatização, ou seja, com o aquecimento dos edifícios durante o inverno, principalmente nos lugares onde há vários meses de frio, mas também com o uso do ar-condicionado para resfriar e manter uma temperatura agradável no verão. Além disso, há o uso do elevador, da iluminação artificial e de muitos outros elementos.

Todas as políticas que pretendem cortar essas emissões e diminuir o consumo de energia exigem entrar nesta questão. E muitas cidades do mundo já estão adotando mudanças nos seus códigos de obras para transformar os edifícios em edifícios mais eficientes do ponto de vista da energia.

Mas a grande discussão é a seguinte: o que fazer com essas cidades que já têm um grande número de edifícios, de torres – principalmente essas torres enormes de vidro que não são nada eficientes do ponto de vista energético, já que exigem iluminação artificial, climatização permanente? Derrubar tudo e construir de novo geraria um custo enorme, seria um absurdo, geraria tanto entulho que se tornaria um problema ambiental muito mais complicado. Depois demandaria tanto cimento, e cimento é uma das indústrias que mais emitem carbono.

Encontrei no Fórum um stand muito interessante, apresentando a solução de criar uma espécie de envelope nos edifícios existentes, uma segunda pele, paralela à pele dos edifícios (a fachada) criando um colchão de ar entre a primeira e a segunda pele e permitindo que, a partir daí, o edifício conserve energia. Ou seja, que conserve calor durante o inverno e uma temperatura agradável durante o verão. Essa é uma idéia interessante que já está sendo adotada em algumas cidades. Johanesburgo, na África do Sul, é uma das cidades, Londres também tem um programa desse tipo, e Washington está adotando esse programa nos seus edifícios públicos. Enfim, esta é uma das tecnologias novas que estão aparecendo para se tentar enfrentar o sério problema ambiental que estamos vivendo hoje no nosso planeta.

Aqui no Rio de Janeiro, absolutamente todos os lugares têm ar-condicionado, senão morremos de calor. Mas isso não necessariamente deveria ser assim e existe tecnologia para se fazer edifícios muito melhores.