As operações urbanas anunciadas na semana passada são ainda apenas ideias

A imprensa toda alardeou na semana passada o lançamento de três novas operações urbanas em São Paulo, duas delas ao longo da ferrovia, e uma delas na região da Avenida Jacu Pêssego. Todas essas intervenções já estavam, de alguma forma, previstas e demarcadas no plano diretor. Mas são ainda ideias genéricas, que não têm propostas concretas, nem estudos, nem projeto de lei que as regulamente.

Me parece, portanto, que o anúncio está mais ligado à busca de uma pauta positiva por parte da prefeitura do que propriamente ao lançamento para o debate público de alguma proposta ou projeto que já tenha algum estudo por trás. De qualquer maneira, vale pelo debate que gera na cidade.

Com relação à operação ao longo do eixo Mooca-Vila Carioca, por exemplo, na época em que foi formulada no plano diretor, definiu-se a necessidade de contratação de estudos sobre contaminação dos solos na região, já que se trata de uma antiga área industrial; de estudos sobre patrimônio histórico, já que também é uma área com muitos patrimônios; e nada disso foi feito até agora, portanto ainda não sabemos exatamente nada sobre essa operação.

Outros exemplos que estão sendo muito falados seguem no mesmo caminho, como a revisão da operação Água Branca, a operação urbana Vila Sônia, que também até agora, concretamente, não contam com projeto de lei aprovado na câmara.

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O que as operações urbanas vão fazer por São Paulo?

Três novas operações urbanas serão lançadas pela prefeitura para adensar áreas pouco ocupadas e aquecer o mercado imobiliário. Essas áreas são: Lapa-Brás, Mooca-Vila Carioca, na zona leste, e Jacu, que acompanha o traçado da Avenida Jacu Pêssego, também na zona leste.

Para entender essas operações, precisamos dividi-las em duas. A primeira, que inclui as áreas Lapa-Brás e Mooca-Vila Carioca, parte da intenção de repovoar, reabilitar, transformar áreas que são lindeiras às ferrovias. Essas operações já faziam parte do Plano Diretor, tinham outros nomes, uma chamava-se Orla Ferroviária, a outra Diagonal Sul, e agora estão recebendo outras denominações. A ideia é que essas áreas, que estão ao longo das ferrovias e, sobretudo, em antigas regiões industriais, possam ser reutilizadas e que lançamentos residenciais, comerciais, e de serviços possam ocupar esse lugares.

A outra operação, ao longo da Avenida Jacu Pêssego, é totalmente diferente. Na prática, a avenida está se transformando no trecho leste do Rodoanel, porque ela liga todas aquelas rodovias que vão para o porto – que já estão conectadas através do Rodoanel com as demais rodovias do estado – com a Ayrton Senna e a Trabalhadores, enfim, que vão na direção do norte do Brasil. A ideia na Jacu Pêssego não é a mesma que nos outros locais. Lá o objetivo é estimular a instalação de indústrias, condomínios de logística, e outros tipos de empreendimentos, já que ela vai se transformar numa espécie de margem do Rodoanel.

Então são duas problemáticas diferentes. E na cidade de São Paulo nós já temos operações urbanas que estão em andamento, como a Faria Lima, a Água Espraiada, a Água Branca, perto da marginal do Tietê, a Vila Sônia, que está sendo anunciada, entre outras. A questão toda é o jeito como estão sendo feitas as operações urbanas em São Paulo. Elas estão, basicamente, lançando potencial construtivo acima do que o zoneamento permite. As construtoras e incorporadoras interessadas compram e, depois, com esse dinheiro, são feitas as obras de melhorias no local. E essa é uma discussão que preocupa vários urbanistas porque cada operação tem uma natureza diferente.

Além disso, cada área tem características próprias e pensar que tudo se transforma em venda de potencial construtivo é reduzir muito o que uma operação urbana é capaz de fazer. Resumindo: é muito importante reestimular de forma planejada a ocupação ao longo das ferrovias. Isso é muito positivo. E é muito positivo que haja novos empreendimentos e que as construtoras possam trabalhar lá, oferecendo mais moradia, comércio e serviço.

Agora, a grande discussão é: será que é através da venda de potencial construtivo que a gente vai conseguir isso? Essa é uma grande discussão.