Imóveis vazios e crise da moradia em Londres e São Paulo

 

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Dificuldade para realojar desabrigados de incêndio em Londres revelou alto número de imóveis vazios na cidade. Foto: PPA

A divulgação do número de imóveis vazios em Londres, pelo jornal The Guardian, despertou um grande debate sobre a crise de moradia na capital inglesa. Segundo o periódico, são mais de 20 mil imóveis sem uso em toda a cidade. Um dos indicadores dessa crise foi a dificuldade da Prefeitura em encontrar lugar para realojar as vítimas do incêndio que atingiu o edifício Grenfell Tower, em junho deste ano, onde muitas famílias moradoras dependiam de auxílio-aluguel público para morar. Ao procurar imóveis disponíveis para alugar e abrigar as famílias, a Prefeitura descobriu que havia quase 1700 prédios fechados somente naquela região.

A capital inglesa vive a sua maior crise de moradia desde o final da Segunda Guerra Mundial. A maior parte das moradias sociais foi privatizada através do programa “Right to Buy”, durante o governo de Margareth Thatcher, levando ao desmonte do parque de habitação social. Diante dos números divulgados pela imprensa e da enorme fila de pessoas que necessitam de moradia, o atual prefeito da cidade, Sadi Khan, propôs que proprietários de imóveis vazios há mais de dois anos paguem um valor mais alto de Council Tax, um imposto anual sobre a propriedade de imóveis (similar ao nosso IPTU), implantado em 1993 no Reino Unido.

Há diversas razões para explicar a questão, mas, nos distritos de Kensington e Chelsea, onde estão as maiores concentrações percentuais de imóveis vazios, um fenômeno particular está ocorrendo já há alguns anos: ali estão localizadas mansões de milionários, sheiks do petróleo, plutocratas russos e companhias offshore. Recentemente, o ex-prefeito de Nova York Michel Bloomberg também tornou-se proprietário de uma dessas casas luxuosas.

Essas mansões, no entanto, não são usadas como moradia permanente, mas como uma espécie de “safe deposit box”, um cofre de segurança. Ou seja, mais um investimento financeiro do que a necessidade de uso,  o que traz consequências para toda a cidade, na medida em que contribui para valorizar intensamente algumas regiões, impactando também no aumento de preços em toda a cidade e, portanto, tornando  mais inacessível a moradia para quem de fato precisa viver lá.

A proposta do prefeito londrino de aumentar as taxas é uma tentativa de incentivar a ocupação dos imóveis. Há todo um embate na sociedade  e meios políticos para que a taxa – hoje limitada a 2% do valor do imóvel em toda Inglaterra –, aumente. Também se discute a efetividade de uma medida como esta.

Assim como Londres, sabemos que São Paulo também enfrenta uma grave crise habitacional. No começo da semana, a Prefeitura anunciou a intenção de reajustar o IPTU. No caso brasileiro, além de este imposto ser uma importante fonte de arrecadação do município, pode ser também um instrumento de política urbana e habitacional.

Desde a Constituição de 1988, nosso ordenamento jurídico entende que as propriedades devem cumprir uma função social e, por isso, aquelas que permanecem vazias ou subutilizadas, de acordo com o plano diretor de cada cidade, devem pagar IPTU progressivo no tempo, podendo o imposto chegar a até 15% do valor do imóvel. No final deste processo, se o imóvel continuar sem uso, pode chegar a ser desapropriado com pagamento em títulos da dívida pública.

Infelizmente, no entanto, na prática, isso não ocorre. São Paulo é uma das poucas cidades que começou, na gestão passada, a implementar o IPTU progressivo no tempo. Mas este mecanismo prevê um longo caminho até chegar à possibilidade de desapropriação, sem contar as muitas instâncias do poder judiciário às quais os proprietários podem recorrer para escapar da exigência.

Assim, muitos imóveis permanecem vazios e subutilizados, especialmente na região central. Boa parte deles tem, inclusive, grandes dívidas com a Prefeitura e, mesmo assim, sua possível transferência para o município encontra enormes dificuldades para se concretizar.

Um caso emblemático do que acabamos de descrever é a Ocupação Mauá, na região da Luz, onde há mais de dez anos moram dezenas de famílias de baixa renda. O prédio ficou fechado por duas décadas e tem uma dívida de mais de R$ 5 milhões com a Prefeitura. Ainda assim, a administração municipal depositou, em 2016, R$ 11 milhões em juízo para desapropriar o imóvel e transformá-lo em habitação de interesse social. Mas – pasmem – o proprietário recorreu à Justiça arguindo o valor e, depois disso, um perito nomeado pelo juiz avaliou que o prédio vale R$ 25 milhões.

Com isso, e com o aval do Judiciário, a tentativa da Prefeitura de obter a posse do imóvel não foi adiante. Agora, as famílias estão em risco eminente de remoção, já que a Justiça decidiu pela reintegração da posse ao proprietário. Ou seja, apesar do que afirma a Constituição Federal, perícia e Judiciário simplesmente ignoram a função social da propriedade. Em São Paulo assim como em Londres não será possível enfrentar a grave crise da moradia se princípios como este não forem respeitados e, interferirem , de fato, no funcionamento de mercados hoje extremamente especulativos.

Falei sobre isso na minha coluna da semana passada na Rádio USP. Ouça Aqui.

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Aumento do IPTU gera debates e controvérsias na cidade

A proposta de aumento do IPTU, que segundo o prefeito Gilberto Kassab tem por objetivo fazer justiça cobrando mais de quem reside em locais que receberam grandes investimentos públicos, gerou debates acalorados na cidade.

Antes de mais nada, é importante lembrar que a planta genérica de valores que dá base para o cálculo de IPTU não é reajustada desde 2002, na gestão da ex-prefeita Marta Suplicy, mas apenas corrigida anualmente pela inflação.

É absolutamente normal e faz parte de uma política urbana fazer o reajuste da planta genérica, porque há imóveis que se valorizam como imóveis que se desvalorizam também. Por exemplo, uma área que era exclusivamente residencial, onde de repente surge um enorme trânsito passando por ali, ela se desvaloriza para esse uso e isso tem que estar refletido na planta genérica.

O IPTU é uma das mais importantes fontes de receita própria nas cidades brasileiras e, em geral, é extremamente mal cobrado. Um dos efeitos da não cobrança dos processos de valorização imobiliária é a existência de um grande numero de imóveis vazios, principalmente imóveis caros. Bem cobrado, pode ser um importante instrumento de política urbana. Além disso, o IPTU é um dos pouquíssimos impostos no Brasil que não é regressivo, ou seja, quem tem mais paga proporcionalmente mais.

Aqui no Brasil estamos acostumados com alíquotas muito pequenas (em geral 1%, no caso de São Paulo a máxima é 1,8%). Para se ter uma ideia, estive em várias cidades norte-americanas neste mês e as alíquotas variam entre 4% e 6%!

É claro que por trás dessa conversa é: o que se faz com esse dinheiro? Acredito que a população entenderia e trabalharia muito melhor com o aumento do IPTU se entendesse e participasse mais da definição dos investimentos a serem feitos na cidade com esses recursos.

Agora, em relação à proposta para São Paulo, é muito difícil dizer se o aumento será de 40% ou 60%. Se for um trabalho na ponta do lápis, olhando lugar a lugar, bairro a bairro, qual é a possível mudança em termos de valorização ou desvalorização, é muito difícil se falar em um percentual fixo. A prefeitura devia parar de ficar dizendo que é 40%, 60%, 300%, porque isso não tem sentido.

É importante lembrar que, segundo a Prefeitura, mais da metade dos imóveis estarão isentos (com valor venal de até 92.500 reais) e os imóveis entre 92,5 mil e 185 mil reais, antes de aplicar a alíquota, terão um desconto de 37 mil reais no valor venal. Mais da metade dos imóveis terão descontos grandes ou estarão isentos.

Portanto, se é verdade o que a Prefeitura está dizendo, você que mora num apartamento de até 100 m², de dois dormitórios, com uma garagem, não precisa entrar em pânico.

IPTU progressivo em São Paulo fica mais caro para grandes terrenos vazios, não para casas com quintal

Já saudei por diversas vezes a iniciativa da liderança do governo na câmara municipal de São Paulo de finalmente regulamentar o IPTU progressivo. Com isso, será dada efetividade à ideia de que terrenos vazios subutilizados devem pagar mais IPTU para que não fiquem retidos, somente aguardando aumentar o valor, e possam ser disponibilizados para a produção de habitação.

Um dos meus ouvintes, que mora em Perdizes em uma casa com um vasto jardim, com uma excelente qualidade de vida, me escreveu dizendo que esse tal de IPTU progressivo fará com que as pessoas que morem em casas com terreno sejam obrigadas a vendê-las para as construtoras e incorporadoras.

Ainda bem que ele levantou essa questão para que possamos esclarecer. O IPTU progressivo sobre áreas vazias não deverá incidir sobre áreas que têm uma função ambiental importante, cobertas com jardins, plantas ou estruturas que melhorem a qualidade daquele lugar e de toda a vizinhança.

O objetivo de regulamentação do IPTU progressivo é que ele incida não sobre todo e qualquer terreno vazio ou subutilizado, mas apenas em regiões específicas e com critérios delimitados. Ele não incidirá sobre o conjunto da cidade, mas sobre áreas especificas que, aliás, já foram determinadas no Plano Diretor da cidade. Estas áreas devem ter um tamanho mínimo, não afetará alguém que tem uma casa com jardim, mas terrenos muito maiores, com oito, dez mil metros quadrados.

O ouvinte tem pés de romã, laranjeira, dama da noite, araçá e orquídeas no seu jardim, e estava muito preocupado que o IPTU progressivo iria obrigá-lo a vender essa área para uma construtora. Ele pode ficar tranqüilo, pois não é esse o critério nem o objetivo do IPTU progressivo.