Imóveis vazios e crise da moradia em Londres e São Paulo

 

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Dificuldade para realojar desabrigados de incêndio em Londres revelou alto número de imóveis vazios na cidade. Foto: PPA

A divulgação do número de imóveis vazios em Londres, pelo jornal The Guardian, despertou um grande debate sobre a crise de moradia na capital inglesa. Segundo o periódico, são mais de 20 mil imóveis sem uso em toda a cidade. Um dos indicadores dessa crise foi a dificuldade da Prefeitura em encontrar lugar para realojar as vítimas do incêndio que atingiu o edifício Grenfell Tower, em junho deste ano, onde muitas famílias moradoras dependiam de auxílio-aluguel público para morar. Ao procurar imóveis disponíveis para alugar e abrigar as famílias, a Prefeitura descobriu que havia quase 1700 prédios fechados somente naquela região.

A capital inglesa vive a sua maior crise de moradia desde o final da Segunda Guerra Mundial. A maior parte das moradias sociais foi privatizada através do programa “Right to Buy”, durante o governo de Margareth Thatcher, levando ao desmonte do parque de habitação social. Diante dos números divulgados pela imprensa e da enorme fila de pessoas que necessitam de moradia, o atual prefeito da cidade, Sadi Khan, propôs que proprietários de imóveis vazios há mais de dois anos paguem um valor mais alto de Council Tax, um imposto anual sobre a propriedade de imóveis (similar ao nosso IPTU), implantado em 1993 no Reino Unido.

Há diversas razões para explicar a questão, mas, nos distritos de Kensington e Chelsea, onde estão as maiores concentrações percentuais de imóveis vazios, um fenômeno particular está ocorrendo já há alguns anos: ali estão localizadas mansões de milionários, sheiks do petróleo, plutocratas russos e companhias offshore. Recentemente, o ex-prefeito de Nova York Michel Bloomberg também tornou-se proprietário de uma dessas casas luxuosas.

Essas mansões, no entanto, não são usadas como moradia permanente, mas como uma espécie de “safe deposit box”, um cofre de segurança. Ou seja, mais um investimento financeiro do que a necessidade de uso,  o que traz consequências para toda a cidade, na medida em que contribui para valorizar intensamente algumas regiões, impactando também no aumento de preços em toda a cidade e, portanto, tornando  mais inacessível a moradia para quem de fato precisa viver lá.

A proposta do prefeito londrino de aumentar as taxas é uma tentativa de incentivar a ocupação dos imóveis. Há todo um embate na sociedade  e meios políticos para que a taxa – hoje limitada a 2% do valor do imóvel em toda Inglaterra –, aumente. Também se discute a efetividade de uma medida como esta.

Assim como Londres, sabemos que São Paulo também enfrenta uma grave crise habitacional. No começo da semana, a Prefeitura anunciou a intenção de reajustar o IPTU. No caso brasileiro, além de este imposto ser uma importante fonte de arrecadação do município, pode ser também um instrumento de política urbana e habitacional.

Desde a Constituição de 1988, nosso ordenamento jurídico entende que as propriedades devem cumprir uma função social e, por isso, aquelas que permanecem vazias ou subutilizadas, de acordo com o plano diretor de cada cidade, devem pagar IPTU progressivo no tempo, podendo o imposto chegar a até 15% do valor do imóvel. No final deste processo, se o imóvel continuar sem uso, pode chegar a ser desapropriado com pagamento em títulos da dívida pública.

Infelizmente, no entanto, na prática, isso não ocorre. São Paulo é uma das poucas cidades que começou, na gestão passada, a implementar o IPTU progressivo no tempo. Mas este mecanismo prevê um longo caminho até chegar à possibilidade de desapropriação, sem contar as muitas instâncias do poder judiciário às quais os proprietários podem recorrer para escapar da exigência.

Assim, muitos imóveis permanecem vazios e subutilizados, especialmente na região central. Boa parte deles tem, inclusive, grandes dívidas com a Prefeitura e, mesmo assim, sua possível transferência para o município encontra enormes dificuldades para se concretizar.

Um caso emblemático do que acabamos de descrever é a Ocupação Mauá, na região da Luz, onde há mais de dez anos moram dezenas de famílias de baixa renda. O prédio ficou fechado por duas décadas e tem uma dívida de mais de R$ 5 milhões com a Prefeitura. Ainda assim, a administração municipal depositou, em 2016, R$ 11 milhões em juízo para desapropriar o imóvel e transformá-lo em habitação de interesse social. Mas – pasmem – o proprietário recorreu à Justiça arguindo o valor e, depois disso, um perito nomeado pelo juiz avaliou que o prédio vale R$ 25 milhões.

Com isso, e com o aval do Judiciário, a tentativa da Prefeitura de obter a posse do imóvel não foi adiante. Agora, as famílias estão em risco eminente de remoção, já que a Justiça decidiu pela reintegração da posse ao proprietário. Ou seja, apesar do que afirma a Constituição Federal, perícia e Judiciário simplesmente ignoram a função social da propriedade. Em São Paulo assim como em Londres não será possível enfrentar a grave crise da moradia se princípios como este não forem respeitados e, interferirem , de fato, no funcionamento de mercados hoje extremamente especulativos.

Falei sobre isso na minha coluna da semana passada na Rádio USP. Ouça Aqui.

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Uma luz no fim do túnel para imóveis vazios e degradados

Quem percorre nossas grandes cidades percebe a enorme quantidade de prédios vazios, abandonados ou subutilizados, degradando a paisagem e as áreas onde estão localizados. Parte desses imóveis tem hoje imbróglios jurídicos e fundiários que dificultam enormemente seu aproveitamento. Dentre estes –pasmem!–, vários são imóveis públicos, que em tese poderiam ser aproveitados para abrigar equipamentos públicos e moradia social sem que as prefeituras e governos tivessem que passar pela via-crúcis das desapropriações.

Infelizmente, embora pareça óbvio que a utilização de prédios públicos, especialmente aqueles melhor localizados, é o caminho mais lógico e curto para obter bons imóveis para implantar equipamentos e serviços necessários para a cidade, ninguém imagina a verdadeira corrida de obstáculos que um governo tem que percorrer para poder, finalmente, usar este patrimônio com projetos de interesse público e social.

Um exemplo disso são os prédios que pertencem ao INSS: a previdência social tem um enorme patrimônio de imóveis vazios e subutilizados em todo o país, fruto sobretudo de pagamentos de dívidas. A existência desses imóveis significa inclusive um custo permanente com manutenção e pagamento de impostos, sem gerar nenhum benefício para o fundo previdenciário e os aposentados.

No mês passado, a cidade de São Paulo deu um importante passo para resolver essa questão. 28 imóveis do INSS estão sendo transferidos para a prefeitura, como forma de pagamento de dívidas do órgão com o município. Quatro dentre estes já tiveram a transferência concluída: um deles é a Casa Amarela, na avenida Consolação, que já tem funcionado como ocupação cultural e terá esse uso consolidado. Outros três, depois de reformados, serão transformados em habitação popular, em projetos que contarão com os financiamentos habitacionais do governo.

Agora que foi concretizada, essa operação pode parecer simples. Mas para que fosse viável hoje, um longo percurso precisou ser percorrido até aqui. Há 12 anos, o Ministério das Cidades iniciou um trabalho de levantamento dos imóveis do INSS localizados em áreas centrais, em cidades de todo o país, de realização de vistoria destes imóveis em conjunto com prefeituras e com a Caixa, de assinatura de convênios entre o Ministério, o INSS e a Caixa, de encaminhamento e aprovação de mudanças legais que precisaram ser feitas com relação às normas que regem a gestão dos bens da previdência, entre inúmeras outras ações que buscaram equacionar a questão.

No âmbito da Prefeitura de São Paulo também não foi nada fácil –para receber estes imóveis como dação em pagamento por parte do INSS, muito precisou ser feito, incluindo mudanças legais. Em janeiro do ano passado, por exemplo, a Câmara Municipal aprovou lei que autoriza o Instituto de Previdência Municipal (IPREM) a receber imóveis do INSS para quitar dívidas previdenciárias, podendo a prefeitura destiná-los a programas de habitação popular, educação, saúde, cultura e direitos humanos.

Mas até estes imóveis virarem moradia de fato, certamente a prefeitura ainda enfrentará muitos obstáculos. Sei que muitas nem começam esse processo porque sabem o tamanho das dificuldades pelo caminho. Deixando de lado a visão imediatista, o município de São Paulo acertadamente correu atrás.

É importante lembrar que o INSS tem dívidas com institutos de previdência em vários municípios e estados. Isso significa que esse modelo pode e deve ser replicado em todo o país. Sim, é triste ter que passar por toda essa gincana para desfazer o emaranhado burocrático e viabilizar a utilização desses imóveis resguardando o interesse público. Mas o exemplo de São Paulo mostra que, ao contrário do que prega o senso comum, não é buscando o mais fácil e rápido que faremos o melhor. Em alguma hora temos que enfrentar aquilo que parece muito difícil e impossível. E dá certo!

*Texto publicado originalmente no site da Folha.

Mais de mil imóveis vazios e bem localizados foram notificados em São Paulo pela prefeitura

No último sábado (24), a prefeitura de São Paulo notificou proprietários de 1.053 imóveis ociosos que, a partir de agora, estão sujeitos à taxação progressiva do IPTU e à desapropriação com pagamento com títulos da dívida pública. A maior parte dos imóveis está localizada na região central e em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), em diversas áreas da cidade.

Aprovado por Lei no ano passado, O IPTU progressivo no tempo é um instrumento para induzir a entrada de imóveis vazios e subutilizados no mercado. A combinação do IPTU progressivo com as Zeis possibilita que imóveis vazios em áreas destinadas pelo plano diretor à produção de habitação sejam negociados e aproveitados para a produção de moradia.

Na situação que temos hoje, em que existem recursos para a produção de moradia no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), mas que, reiteradamente, se afirma que não há terrenos disponíveis para construir habitações do programa em áreas bem localizadas, o IPTU progressivo pode justamente contribuir para aumentar essa oferta.

Especialmente nesses tempos de boom imobiliário, esse instrumento é muito importante, já que ele dá um prazo ao proprietário que está especulando, esperando o seu terreno alcançar um preço maior, para que ele dê uma destinação ao terreno. Se isso não acontecer, haverá um aumento progressivo no valor do IPTU daquele terreno, ao longo de cinco anos, até o teto de 15% e, depois disso, a área poderá ser desapropriada com pagamento em títulos da dívida pública.

Leia mais sobre o assunto no Estadão: Prefeitura lista 1.053 imóveis sem uso em SP

Boa notícia: volta a crescer a população residente no centro de São Paulo

Finalmente uma boa notícia para comentar aqui no blog: depois de 30 anos de perdas, a população no centro de São Paulo voltou a crescer. É o que diz uma matéria publicada hoje pelo Estadão.

Segundo o jornal, no final do ano passado a região central da cidade contava com 411 mil habitantes, de acordo com dados da Secretaria Municipal de Habitação. São 12 mil pessoas a mais em relação ao verificado em 2000.

O repovoamento habitacional do centro de São Paulo é uma proposta que está em debate há pelo menos vinte anos. Em vários momentos ao longo desse tempo, diversos planos diretores afirmaram essa diretriz e algumas políticas habitacionais procuraram implementá-la através da produção de habitação de interesse social na região.

Por outro lado, é preciso destacar também a luta de movimentos sociais de moradia, que a partir da realização de ocupações no centro, chamou a atenção para essa agenda, sistematicamente, nos últimos 10 anos, e para a existência de um enorme potencial de reocupação numa área com muitos edifícios vazios sem uso.

Entretanto, esse processo de reocupação do centro, que parece ter se iniciado a partir de 2000, ainda carece de uma política mais forte que o apoie e sustente. Um dos grandes bloqueios ao seu desenvolvimento é o fato de que a maior parte da legislação, dos códigos de obra e dos financiamentos habitacionais ainda seja voltada para construções novas e não para reformas.

Por incrível que pareça, há mais imóveis vazios do que famílias sem moradia em São Paulo

O Jornal da Tarde publicou ontem uma interessante notícia sobre a relação entre o déficit habitacional e o número de imóveis vazios em São Paulo. A reportagem traz números atualizados do IBGE que só confirmam o que o instituto já apontava em 2000: que há mais casas vazias do que famílias sem moradia em São Paulo.

Leia a matéria abaixo:

Há mais casa vazia que famílias sem lar em SP

7 de dezembro de 2010

Tiago Dantas

O número de domicílios vagos na cidade de São Paulo seria suficiente para resolver o atual déficit de moradia. E ainda sobrariam casas. Existem, na capital, cerca de 290 mil imóveis que não são habitados, segundo dados preliminares do Censo 2010. Atualmente, 130 mil famílias não têm onde morar, de acordo com a Secretaria Municipal de Habitação – quem vive em habitações irregulares ou precárias, como favelas ou cortiços, não entra nessa conta.

Os recenseadores do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) encontraram 3.933.448 domicílios residenciais na capital, onde vivem 11.244.369 pessoas. “Foram contabilizadas 107 mil casas fechadas, que são aquelas em que alguém vive lá e não foi encontrado para responder ao questionário”, explicou a coordenadora técnica do Censo, Rosemary Utida. Já as 290 mil residências classificadas como vazias não têm moradores, diz Rosemary.

O Censo de 2000 já mostrava que a capital tinha mais casas vazias do que gente precisando de um lugar para morar, segundo a urbanista Raquel Rolnik, relatora especial da Organização das Nações Unidas (ONU) para o direito à moradia adequada e professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da USP. “Em 2000, tínhamos cerca de 420 mil domicílios vagos para um déficit de 203 mil moradias. Era quase o dobro”, afirma Raquel.

O secretário municipal de Habitação, Ricardo Pereira Leite, discorda dessa conta. “Se desse para resolver o problema só distribuindo as casas para quem não tem onde morar, seríamos os primeiros a propor isso”, afirma. Segundo Leite, o número revelado pelo Censo diz respeito à vacância de equilíbrio, o tempo em que um imóvel fica vazio enquanto é negociado.

A relatora da ONU avalia que, mesmo que parte desses imóveis precisasse passar por reforma antes de ser destinado à moradia popular, seria possível, pelo menos, reduzir o número de famílias sem-teto. Um dos maiores entraves para a solução do problema, porém, é o preço do solo. “A moradia tem, como função principal, ser um ativo financeiro, e acaba não desempenhando sua função social”, diz a professora da FAU.

Segundo ela, o poder público poderia investir não só na construção de casa, mas em subsídio de aluguel. “Infelizmente temos uma inércia e uma continuidade muito grande nessa área. As políticas públicas não tiveram, ainda, força para provar que o pobre não precisa morar longe, onde não há cidade, aumentando os deslocamentos na cidade”, opina Raquel.

O direito de morar no centro da cidade, onde há maior oferta de trabalho e de transportes públicos, é uma das bandeiras da Frente de Luta por Moradia (FLM), que ocupou quatro prédios abandonados do centro com cerca de 2.080 famílias em 3 de outubro. Como a Justiça determinou a reintegração de posse de dois desses imóveis, parte dos sem-teto está vivendo na calçada da Câmara.

“Os imóveis vazios identificados pelo Censo resolveriam pelo menos 40% do nosso problema”, afirma Osmar Borges, coordenador-geral da FLM. Segundo ele, falta moradia para cerca de 800 mil famílias na cidade. “Falta uma política de habitação que contemple os domicílios vazios. O IPTU progressivo deveria ser usado para forçar o preço a cair”, diz. Borges afirmou que a FLM pretende se reunir hoje com a Superintendência de Habitação Popular da Prefeitura e amanhã com a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU).