Terrenos de marinha: o problema central não é a quem pertencem essas áreas

Domingo passado, o Estadão publicou uma notícia sobre dois Projetos de Emenda Constitucional, em tramitação no Senado, que pretendem rever a propriedade dos chamados terrenos de marinha, que são patrimônio do governo federal (e não têm nada a ver com a Marinha!). A ideia dos projetos é transferir a propriedade – e, portanto, a gestão – destas áreas para Estados e municípios.

Todos os terrenos e imóveis do país localizados no litoral, numa faixa de 33m da linha do preamar médio estabelecido em meados do século XIX, são propriedade da União, assim como ilhas, aterros, e faixas lindeiras aos rios de abrangência interestadual, como o Amazonas, o São Francisco e o Paraná. Nestas áreas, a Secretaria do Patrimônio da União é que autoriza a ocupação do solo, para qualquer tipo de uso (residencial, comercial etc), e cobra uma taxa anual por essa autorização. Se o imóvel é vendido, também é cobrada uma taxa no momento da transação.

Há vários anos, há uma pressão por parte de Estados e municípios para que essa gestão saia do âmbito da União e seja repassada para estes outros níveis de governo. Reclama-se da burocracia federal, da falta de controle da União sobre estas áreas, entre outras questões. Mas será que este é o grande problema?

Não! O problema, neste caso, não é de quem é a propriedade dessas áreas, mas, sim, de quem decide qual deve ser a função dessas áreas. A pergunta é: como são tomadas as decisões sobre o que se pode e o que não se pode fazer nestes terrenos? O fato é que não existe um processo de planejamento socioterritorial no país, em nenhum dos níveis de governo, que defina, a priori e com fundamentos, como essas áreas podem ser usadas. E muito menos uma gestão capaz de implementar esse planejamento, em nenhum dos níveis administrativos do país.

As decisões têm sido discricionárias: se um milionário pode ocupar uma ilha ou não ou se um assentamento informal pode permanecer no lugar ou não, fica a critério de quem está sentado na cadeira do órgão regulador. E, como é de se esperar, tais decisões são sempre extremamente sujeitas a pressões e, finalmente, intermediadas politicamente.

Mas, obviamente, não está tudo bem do jeito que está. A discussão necessária aqui não é sobre quem faz a gestão. A questão central neste assunto, sobre a qual não se fala sempre que esse debate vem à tona, é essencialmente sobre quem tem acesso à terra. Infelizmente, isso não está sendo pautado. O que nos falta, como já dito, é um processo de planejamento socioterritorial em que a sociedade, em conjunto, defina quem tem acesso à terra e o que se pode fazer com ela. Além disso, é preciso que se monte uma gestão do território no país com capacidade de implementar essas decisões.

Fechamento do Belas Artes é expressão de um modelo de uso do solo incapaz de regular o mercado

E o Belas Artes fechou mesmo as portas. O cinema se despediu ontem da esquina da Paulista com a Consolação, sob protesto de frenquentadores e funcionários. Sessões especiais de clássicos do cinema foram exibidas em cada sala.

Alguns acham que o fechamento pode não ser definitivo, já que o processo de tombamento no Conselho do Patrimônio Histórico de São Paulo (Conpresp) ainda não foi encerrado, o que se dará no próximo mês.

Independente do que venha a acontecer no futuro, o fechamento do Belas Artes é a expressão de um modelo de uso e ocupação do solo que não tem nenhuma capacidade de regular e incidir sobre o mercado e é completamente submetido a ele.

Clique na imagem para ver o álbum preparado pela Folha Online.

Adriano Vizoni/Folhapress

Leia algumas matérias que saíram hoje na imprensa sobre o assunto:

Belas Artes fecha. Em meio a choro e mais protestos.

Última noite do Cine Belas Artes ocorre sob manifestações.

Um grande revés para a memória cultural da cidade.

E se não for o fim de tudo, mas um recomeço?

Proprietário do imóvel do Belas Artes acha pouco R$ 1 milhão por ano. Dá pra acreditar?

Os sócios do Belas Artes ofereceram pagar R$ 1 milhão de aluguel por ano ao proprietário do local, mas a oferta foi recusada. O dono do imóvel insiste em cobrar R$ 150 mil por mês. As mobilizações contra o fechamento do cinema continuam, mas se não houver avanço nas negociações, ele fechará as portas semana que vem. Vejam abaixo matéria do Estadão, publicada hoje, sobre este assunto:

Sem acordo, Belas Artes deve fechar na quinta

Dono do prédio na Consolação não aceita proposta de R$ 1 milhão de aluguel por ano

17 de fevereiro de 2011

Bruno Paes Manso – O Estado de S.Paulo

Nem as manifestações sucessivas feitas desde janeiro, nem os mais de 70 mil filiados ao Facebook contra o fechamento do Belas Artes serviram para levar o proprietário do imóvel na esquina da Avenida Paulista com a Rua da Consolação a renovar o contrato de aluguel com os donos do cinema. Assim, o Belas Artes, que funciona no mesmo local desde 1943, vai fechar as portas na próxima quinta-feira, dia 24.

Ontem, um dos sócios do cinema, André Sturm, recebeu a negativa para sua última cartada comercial. Com o apoio de um patrocinador, Sturm havia oferecido na segunda-feira aluguel de R$ 1 milhão por ano (R$ 85 mil mensais) ao dono do imóvel, Flávio Maluf. O proprietário recusou a oferta. O valor pago atualmente, reajustado no ano passado, é de R$ 63 mil. O dono do prédio quer receber R$ 150 mil mensais.

A última sessão de filmes vai ocorrer na quinta. Depois, serão mais quatro dias para esvaziar e entregar o prédio. “Quero fazer algo para cima. Mas ainda não tive tempo para pensar em nada, porque estava muito ansioso e tinha esperança de reverter a situação”, diz Sturm.

Apesar do fim da negociação, ainda corre no Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp) o processo de tombamento do Belas Artes. Caso ocorra, as restrições impostas ao imóvel podem limitar o uso e a negociação do prédio. Antes de decidir, conselheiros aguardam um parecer do Departamento de Patrimônio Histórico (DPH) da Prefeitura sobre o assunto. “Desde a abertura do processo, ainda não voltamos a discutir o caso. É importante primeiro termos o parecer”, disse o arquiteto José Eduardo Lefèvre, presidente do conselho.

Segundo Lefèvre, existe uma dificuldade porque o caso do Belas Artes não pode se enquadra nem como “tombamento material, nem como imaterial”. O primeiro está voltado a preservar aspectos físicos e arquitetônicos de um prédio. Projetado nos anos 1940 pelo arquiteto italiano Giarcarlo Palanti, o imóvel sofreu várias reformas internas e na fachada nas décadas seguintes, diminuindo sua relevância arquitetônica.

No caso do tombamento imaterial, a decisão ocorre para que sejam determinados parâmetros de movimentos culturais relevantes, como é o caso do frevo, em Recife. “O que seria tombado no Belas Artes? A lei não permite definir um tipo de uso para o imóvel, por exemplo. Também é inviável tombar a programação. Mas, ao mesmo tempo, é inegável o valor do cinema para a cidade. Ele foi abraçado pela coletividade. Essas questões serão estudadas pelo DPH e deliberaremos a respeito”, diz Lefèvre.

Zoneamento. Para a arquiteta Raquel Rolnik, professora da Faculdade de Arquitetura da Universidade de São Paulo, o caso do Belas Artes evidencia como as autoridades de São Paulo não têm conseguido usar de forma adequada as políticas de zoneamento, instrumento que determina o uso e a ocupação do solo na cidade. “Em São Paulo, o zoneamento é visto de maneira torta, para se definir quantos andares podem ser construídos em cada bairro. É a lógica do mercado imobiliário”, diz. Ela defende que o zoneamento seja usado para estabelecer áreas da cidade para interesses sociais e ambientais. “Como esse costume não existe, o tombamento se transformou em um instrumento de resistência, o único que permite levar em conta valores diferentes aos pregados pelo mercado.”

TRÊS PERGUNTAS PARA…

Fabio Luchesi Filho, ADVOGADO DO DONO DO IMÓVEL DO BELAS ARTES, FLÁVIO MALUF

1. Vocês vão ter o prédio de volta na próxima semana, dia 28. Que fim pretendem dar ao imóvel?

O proprietário (Flávio Maluf) já decidiu que não pretende renovar com nenhum novo cliente enquanto o Conpresp não decidir se o imóvel vai ou não vai ser tombado.

2.As informações são que vocês pedem R$ 150 mil mensais de aluguel. E que recusaram a oferta de R$ 85 mil. São esses mesmos os valores?

Os valores acabaram ficando para segundo plano. Precisamos primeiro esperar que a situação jurídica se resolva.

3. Caso o Conpresp se decida pelo tombamento, vocês considerariam a hipótese de voltar a alugar o prédio para os proprietários do Belas Artes?

Essa é uma questão que ainda deve ser analisada pelo proprietário. Difícil responder antes de uma definição.

Ocupação irregular de milionários em bairro nobre: que fim terá essa novela?

É muito comum encontrarmos no discurso midiático a associação de ocupações irregulares a populações de baixa renda. E é por isso que salta aos olhos uma matéria publicada hoje na Folha de São Paulo. Segundo o jornal, no edifício Villa Europa, mais conhecido como espigão da Tucumã, moradores resolveram ocupar seus imóveis apesar de eles estarem embargados pela prefeitura desde 1999. Cada apartamento do edifício, localizado no bairro nobre de Pinheiros, custa R$ 9 milhões. E de acordo com a Folha, desde setembro de 2010 os proprietários estabeleceram um condomínio e vêm pagando, mensalmente, R$ 8.150,00.

O Villa Europa não recebeu o certificado de regularidade porque foram erguidos 30m acima do limite permitido pela legislação do município. O projeto inicial previa que o edifício teria 87m, mas, no fim das contas, ele ficou com 117m. A prefeitura entrou na Justiça pedindo a demolição de parte do prédio e, em 2004, a demolição foi autorizada. Em 2009, no entanto, a decisão foi revertida no Tribunal de Justiça, mas a prefeitura recorreu e a novela continua.

A diferença básica entre esse e a maioria dos casos de ocupação irregular que vemos noticiados na mídia é o fato de, num caso como esse, a Justiça proteger os irregulares, desmontando a regulação urbanística para favorecer interesses poderosos. Se conseguirem um alvará de funcionamento, este será, infelizmente, mais um caso em que a Justiça beneficia proprietários de imóveis irregulares que foram embargados pela prefeitura com razão.

No entanto, se quisermos levar a sério a gestão do uso e ocupação do solo na cidade de São Paulo, não há a menor dúvida de que parte desse edifício precisa ser demolida.

Clique aqui para ler a matéria resumida na Folha Online.

Cine Belas Artes: a polêmica continua

O anúncio do fechamento do Cine Belas Artes e a posterior abertura do processo de tombamento do local têm gerado debates e controvérsias,
inclusive aqui no blog.

O Francisco questiona o instrumento do tombamento e pergunta: “Supondo que o tombamento seja aprovado, existe algum dispositivo que obrigará o proprietário a manter aberto um estabelecimento com determinado uso (no caso, “cinema”)? Caso seja garantido que o uso seja “cinema”, existe algum dispositivo que obriga este proprietário a alugar o seu imóvel a um determinado valor?”.

Na mesma linha, o Daniel diz que acha pouco provável que “limitar o uso do imóvel a ‘cinema’ consiga preservar a programação de qualidade que hoje ainda tem o Belas Artes. A chance maior é de que lá se instale um Kinoplex ou Cinemark da vida, que banque os R$150 mil vendendo pipoca a dez reais e ingresso a vinte para os últimos sucessos de Hollywood, dublados e em 3D.”.

E o Marcelo questiona o papel do Estado nessa história. “Não quero que o Belas Artes feche, gosto daquele espaço. Mas acho muito complicado botar o Estado no meio pra proteger uma empresa específica da especulação imobiliária. Que existe e é muitas vezes injusta – mas é injusta com todos, inclusive os que não desfrutam de praticamente nenhum outro benefício do Estado.” diz.

Estes questionamentos são importantes e merecem debate.

Em primeiro lugar, pode o Estado limitar o direito do proprietário de usar seu imóvel da forma que melhor lhe parecer? Sim! Pode e deve. De acordo com a nossa Constituição, toda propriedade tem uma função social. E o conteúdo dessa função social não se opõe ao direito do proprietário, muito pelo contrário, é um componente desse direito.

A função social de cada propriedade é basicamente o papel que ela vai ter no conjunto do território que é a cidade. E quem define isso, no caso das cidades, é a regulação urbanística – as regras de uso e ocupação do solo da cidade, que devem expressar a política urbana.

Essa regulação interfere no valor da propriedade? Sim, e, por sinal, muitas vezes ela interfere aumentando o valor destas propriedades… Por exemplo, se em um local onde só existiam casas térreas a regulação diz que é permitido construir edifícios altos, ela claramente está aumentando o valor das propriedades. Em outras situações, ela interfere desvalorizando. É assim que funciona esse que é um dos elementos reguladores do mercado imobiliário urbano.

Uma segunda questão levantada é o fato de o Belas Artes se tratar de uma empresa privada. É preciso esclarecer que a função social da propriedade independe de ela ser  pública ou privada, ou seja, vale para ambas. Também não importa se ela será usada para fins comerciais ou não. Ou seja, a regulação define se em determinado lugar é permitido construir prédios ou não, instalar comércios ou não e de que tipo, se a área é de preservação ambiental ou não, se é de interesse cultural ou não etc.

Outro ponto importante de esclarecer sobre essa questão do público x privado é: ao designar uma função para determinado imóvel, o Estado estaria deixando de investir em habitação para proteger um estabelecimento privado? Não. Simplesmente porque não há investimento de dinheiro público na definição de uma regulação.

Seria um gasto público se a prefeitura ou o governo estadual desapropriassem o imóvel, transformando-o em imóvel público e pagando para o proprietário do terreno seu valor de mercado para transformá-lo em cinema… privado! Sou totalmente contra esta alternativa. Além de caríssima e de prioridade discutível, este instrumento só pode ser usado se o espaço se transforma num equipamento cultural público e gratuito, acessível a toda a população. Portanto, não me parece ser esta uma alternativa sequer razoável.

Por fim, sobre a utilização do tombamento como instrumento para resolver um caso como o do Belas Artes, concordo com o Francisco e o Daniel e não acho que essa seja a melhor saída. É possível tombar aquele espaço como cinema? Sim, mas como o Daniel falou, isso não resolve a questão. O melhor instrumento está, portanto, no campo da regulação urbanística, ou seja, da gestão do uso e ocupação do solo.

O tombamento só está sendo usado porque a gestão do uso e ocupção do solo em nossa cidade não tem sido usada com seu sentido de “estabelecimento da função social” de cada um dos imóveis da cidade.

Da mesma forma que se faz uma ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) é possível fazer ali uma zona especial de interesse cultural, por exemplo. E dentro dessa regulação é possível determinar o uso que terá aquele espaço: será um cinema de rua, com programação diferenciada, etc. Isso vai interferir no valor comercial do imóvel? Sim. E é isso mesmo que precisa acontecer. Com isso, é possível melhorar as condições de negociação entre os candidatos a instalar ali a  atividade determinada naquele local e o proprietário.

E não há porque se indignar com relação a isso, já que esse é o arroz com feijão do zoneamento da cidade de São Paulo. O zoneamento precisa de fato ser usado para definir efetivamente a função social que a cidade deve ter.

O mau uso do solo e as tragédias em época de chuva

Na semana passada, o programa Meu Ambiente, da Rádio Sabesp, fez uma série especial sobre as chuvas. Fui convidada para participar da terceira edição do programa e, mais uma vez, insisti em afirmar que a má ocupação do solo é um dos principais problemas que devemos enfrentar se não quisermos ver as mesmas tragédias se repetirem a cada ano.

Para ouvir esta e as demais edições do programa, clique aqui.

Que intervenção seria um excelente presente para a cidade de São Paulo?

Na semana do aniversário de São Paulo, o jornal Metrô News convidou algumas pessoas para que respondessem à seguinte pergunta: que intervenção seria um excelente presente para a cidade?

Respondi que eu “daria um novo pacto territorial em relação ao uso e ocupação do solo. Daria uma nova forma, um compromisso de transformação, privilegiando o uso de VLT (veículo leve sobre trilho), metrô e trem”.

A matéria discute um pouco a questão da ocupação desordenada de várzeas e córregos, as consequências disso no período das chuvas, e também a opção de São Paulo por uma política de mobilidade que privilegia o carro em detrimento do transporte coletivo por trilho.

Para ler o texto completo, clique aqui.

Ou veja abaixo a imagem da edição impressa.

Cine Belas Artes: valor imobiliário não pode ser o único que conta na política de uso e ocupação do solo da cidade

Apesar da abertura do processo de tombamento do Cine Belas Artes – na emblemática esquina da Consolação com a Paulista – pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp), o cinema, até agora, apenas ganhou uma sobrevida até o final de fevereiro.

Isso porque o proprietário está pedindo um valor pelo aluguel que é impossível pagar, como já declararam os sócios do cinema a vários jornais da cidade. Ele quer um reajuste dos atuais R$ 63 mil para R$ 150 mil. São 138% de aumento.

Muitos contestam a idéia de “tombar’ o cinema, alegando que só seria “tombável” aquilo que detém valor arquitetônico excepcional. Essa é uma postura que expressa uma visão de patrimônio cultural já superada. A mobilização de centenas de milhares de paulistanos para que o Belas Artes continue onde está demonstra que muitas pessoas não pensam assim.

O caso do Belas Artes, na verdade, revela que o tombamento é mobilizado como medida extrema e desesperada numa cidade (e em um país) onde os valores de uso, a qualidade da vida urbana, os significados histórico-culturais construídos por seus habitantes são totalmente desprezados pelos instrumentos de controle do uso e ocupação do solo, que seguem unicamente a lógica do uso ou forma de construir mais rentável para cada uma das localizações.

A força de uma cidade não se faz apenas dos números de sua dinâmica econômica, mas muito também da capacidade de sua gestão respeitar e fomentar valores coletivos.

Modificar o modelo de ocupação das cidades brasileiras ainda é possível

Em mais uma entrevista sobre as chuvas e as tragédias das últimas semanas, desta vez para a Agência Brasil, novamente falei da importância da gestão do solo e da necessidade de mudança do modelo de desenvolvimento urbano e da lógica de organização das nossas cidades. Confiram abaixo.

Obras emergenciais não são suficientes para cidades castigadas pelas chuvas, diz especialista

Luana Lourenço*

Repórter da Agência Brasil

Brasília – A tragédia que atingiu os municípios da região serrana do Rio de Janeiro é resultado da má gestão do solo urbano e pode continuar a se repetir se não houver mudanças estruturais na política de planejamento das cidades. O alerta é da professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo Raquel Rolnik.

Na avaliação da urbanista, que é relatora especial da Organização das Nações Unidas para o Direito à Moradia Adequada, apesar de necessários a curto prazo, os investimentos em obras emergenciais não são capazes de evitar a repetição de desastres.

“Vamos ver prefeitos e governadores anunciando obras, como em todos os anos. E exatamente porque o problema não é esse, as coisas continuarão exatamente como estão. A solução não é a obra, é a lógica de organização das cidades”, disse ela.

De acordo com Raquel, as cenas da última semana em Nova Friburgo, Petrópolis e Teresópolis, que já foram vistas em Angra dos Reis, em 2010, e em Santa Catarina, em 2008, revelam falhas históricas e estruturais na ocupação de territórios.

“As imagens não mudam porque o modelo de desenvolvimento urbano e a lógica de organização das cidades não mudou. Falta haver uma política para que os municípios tenham, de fato, um planejamento urbano que parta principalmente da gestão do solo”, afirmou Raquel.

Quando se fala em planejamento urbano no Brasil, segundo a urbanista, a pauta é definida basicamente do ponto de vista da construção de obras, e não leva em conta a gestão adequada do solo. As consequências são conhecidas: ocupação de várzeas de rios e construções em encostas de morros, que deveriam servir para amortecer os impactos dos fenômenos climáticos.

“Também falta uma política que controle a expansão ilimitada horizontal das cidades, que é o modelo predominante e que vai impermeabilizar tudo, desmatando tudo, provocando erosão, que vai causando assoreamento e diminuindo o leito dos córregos e dos rios”, disse Raquel.

Segundo Raquel, modificar o modelo de ocupação das cidades brasileiras ainda é possível, mesmo em áreas consolidadas. “Na história das cidades há aquelas que se reinventaram radicalmente, e mais de uma vez. Mas, para isso, é preciso romper com o modelo. E a ruptura não é uma questão técnica, é uma questão política.”.

*Colaborou Marina Bosio

A gestão e o planejamento do solo parece que não fazem parte da política urbana no Brasil

Ontem à tarde participei do Jornal da Globo News, novamente falando sobre a questão das chuvas. O vídeo está disponível aqui.

A apresentadora Leilane Neubarth começou a entrevista me perguntando o que pode ser feito para mudar essa situação. Segue abaixo a transcrição do trecho inicial:

Essa tragédia tem a ver com o fato de que a ocupação do território se dá de forma completamente negligente. No fundo nós estamos construindo cidades sem nenhuma consideração em relação à vulnerabilidade dos espaços. E quando se fala nisso, imediatamente, as pessoas pensam: “mas por que é que esse povo foi morar em área de risco?”.

Nós precisamos entender que não foi dada nenhuma oportunidade para que os moradores urbanos brasileiros pudessem se instalar num local com qualidade, urbanidade e segurança. Na verdade, a maior parte das nossas cidades foi autoproduzida por seus moradores nos piores lugares, que são os lugares mais baratos, já que o salário dos trabalhadores brasileiros jamais foi suficiente pra cobrir o custo da moradia numa área adequada.

Mas essa tragédia na região serrana do Rio de Janeiro está mostrando que não são só os bairros populares irregulares e autoconstruídos que estão sujeitos a esse tipo de problema. Nós vimos condomínios de luxo desabando, instalados em áreas inadequadas.

E isso leva a uma outra questão, que é a gestão do solo urbano. E esse é um problema ainda não tocado. Fala-se em política de habitação, em construção de casas, em saneamento, em obra disso e daquilo, em dinheiro para isso e aquilo, mas a gestão e o planejamento do solo é um assunto que parece que não faz parte da agenda de política urbana no Brasil.

A gestão é precária e os efeitos disso é o que nós estamos vendo agora, e que se repete todos os anos e vai continuar se repetindo se esse modelo e essa lógica não for superada.

Será que as cidades brasileiras estão mais bem preparadas este ano para enfrentar as chuvas de verão?

Entra ano, sai ano, a situação se repete em vários municípios brasileiros nesta época. Com a chegada das chuvas de verão, são frequentes os acidentes por conta deslizamentos em áreas de risco. Depois dos desastres do ano passado, desta vez alguns municípios tentaram se preparar melhor para o período.

É o caso do Rio de Janeiro, que inaugurou em dezembro um centro de monitoramento e alerta para inundações e escorregamentos. O governo do Estado do Rio também estruturou um outro órgão para o mapeamento do risco. São Paulo possui um sistema semelhante, que emite avisos à população através de mensagens de celular e outros meios para que as pessoas possam se retirar do local antes que ocorram as tragédias. Outros municípios, como Belo Horizonte e Recife, também fizeram investimentos nessa área.

Estas iniciativas estão no campo da gestão do risco, algo que é fundamental para evitar que no momento em que acontecerem escorregamentos e inundações seja possível minimizar o número de perdas, especialmente as humanas, avisando a população e retirando-as do local. Eu chamaria isso de uma espécie de grau zero mínimo na gestão das áreas de risco.

No entanto, uma intervenção mais ampla no sentido de eliminar o risco ou minimizá-lo requer, evidentemente, a realização de obras. A boa notícia é que no âmbito do PAC 2 o governo federal disponibilizou R$ 500 milhões para sessenta municípios onde existem áreas de risco em grau alto ou muito alto para obras de contenção de encostas e reassentamento, por exemplo. A má notícia é que, embora estes recursos já tenham sido disponibilizados, só começaremos a ver essas obras em 2012, porque elas estão avançando muito lentamente em relação ao grau de urgência que requerem.

A ação mais importante para evitar tragédias é melhorar a capacidade de gestão do uso e ocupação do solo nas nossas cidades para evitar que áreas de risco sejam ocupadas. E nisso, infelizmente, não avançamos nada. Isso significa que as iniciativas tomadas até agora intervêm sobre o passivo, ou seja, sobre situações de risco que já estão dadas. O problema é como evitar que novas situações de risco sejam estabelecidas. E isso não vai acontecer sem um processo de gestão de uso e ocupação do solo, que é algo completamente precário em todos os municípios do nosso país.

Muita coisa, portanto, precisa ser feita. O primeiro nível de atuação é o da gestão, no sentido melhorar os sistemas de alerta e de monitoramento para desenvolver uma ação cotidiana sobre os locais de risco e resolver pequenas questões que podem surtir melhoras. O segundo nível é o da estabilização dos locais, o que pode se dar através de obras de contenção ou da retirada das pessoas para um novo lugar tão bom ou melhor que o primeiro, já que não adianta jogá-las para um local que não ofereça melhores condições e serviços.

O terceiro nível de atuação, que é o mais complexo e que não exclui os demais, é justamente o trabalho de gestão para evitar a ocupação de novas áreas de risco. É preciso lembrar que as pessoas vão morar nestas áreas porque não têm outra opção dentro do mercado das cidades. Esse é um problema muito sério e essa é uma discussão na qual, infelizmente, estamos ainda engatinhando.

IPTU progressivo: oportunidade de produzir com o Minha Casa, Minha Vida moradias melhor localizadas

Foram nove anos de espera. Finalmente, na semana passada, a Câmara de São Paulo aprovou um projeto de lei que institui o aumento progressivo do IPTU e estabelece sanções pela manutenção de imóveis vazios e subutilizados em áreas dotadas de infraestrutura. O PL já foi sancionado pelo prefeito e precisa agora de regulamentação, além de ações imediatas de notificação dos proprietários.

O IPTU progressivo no tempo é um dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade – e incluído no Plano Diretor de São Paulo de 2002 – que obriga os proprietários de imóveis ociosos, definidos pelo Plano, a aproveitá-los adequadamente. Ele poderá ser um importante instrumento para enfrentar o problema da grande quantidade de imóveis vazios nas áreas centrais.

Sob a justificativa de diminuir custos para permitir o acesso à casa própria, a habitação popular produzida pelo poder público historicamente foi construída nas periferias, geralmente em terrenos desprovidos de infraestrutura, equipamentos públicos, serviços essenciais e oferta de emprego.  É fundamental que se reverta este processo por meio de uma gestão mais eficiente do solo urbano. E o IPTU progressivo pode ser um instrumento importante nesta direção.

Com a aprovação desta lei teremos também a oportunidade de expandir o programa Minha Casa, Minha Vida. Respondendo às perguntas da Sílvia e da Laís aqui no blog, é possível, sim, utilizar este programa para reformar imóveis para produção de habitação social. Mas, infelizmente, apesar de esta modalidade ter sido incluída no momento da votação da lei do Minha Casa, Minha Vida no Congresso, ela ainda não foi regulamentada e não está sendo promovida pelos agentes públicos responsáveis.

É preciso também ressaltar que o objetivo principal do IPTU progressivo é promover o bom aproveitamento dos espaços urbanos e não o aumento da arrecadação. Portanto, apenas punir os proprietários de imóveis ociosos não resolve o problema. É preciso planejar o aproveitamento destes imóveis por meio de uma gestão do solo adequada à realidade territorial e à demanda habitacional.

Leia abaixo notícia da Folha de São Paulo de 30 de junho, dia seguinte à aprovação do projeto pela Câmara:

SP aprova sobretaxa para imóvel vazio

Projeto aprovado permite dobrar IPTU anualmente e desapropriar imóveis que não cumprem a função social

Objetivos são estimular ocupação de imóveis na região central e erguer moradias populares em áreas de interesse social

Diego Padgurschi/Folhapress

Edifício na avenida Prestes Maia, na República, centro de São Paulo; imóvel pode ser sobretaxado se projeto aprovado ontem pela Câmara virar lei

JOSÉ BENEDITO DA SILVA
DE SÃO PAULO

A Câmara de São Paulo aprovou ontem projeto de lei que eleva progressivamente a alíquota do IPTU e permite desapropriar imóveis sem uso ou subutilizados em quase toda a região central e em cerca de 700 áreas destinadas a moradias populares.

O projeto abrange terrenos sem construção e imóveis vazios ou com área utilizada inferior a 20% do total.
A medida tem dois objetivos: possibilitar a construção de moradias populares nas chamadas Zeis (zonas especiais de interesse social) e a ocupação de imóveis subutilizados na região central.

Os donos dos imóveis terão de dar a eles a função prevista no Plano Diretor de 2002: se a área for de zona mista (residencial e comercial), deverão ter ao menos 20% de ocupação; se for Zeis, abrigar moradias populares.

Caso o projeto vire lei, os proprietários serão notificados e terão um ano para se adaptar (apresentar projeto para ocupação do imóvel, construção ou parcelamento do terreno). Se isso não ocorrer, a prefeitura irá dobrar anualmente a alíquota do IPTU, até o teto de 15% -hoje, a alíquota máxima é de 1,8%.

Após cinco anos de notificações, a prefeitura pode desapropriar o imóvel indenizando o proprietário com títulos da dívida pública, que serão pagos em até dez anos.
Tanto a progressividade no tempo quanto a desapropriação com títulos públicos são instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, que entrou em vigor em 2001.

A proposta foi apresentada pelo vereador José Police Neto (PSDB), líder do prefeito Gilberto Kassab (DEM), que deve sancioná-lo. “Não é um projeto do vereador, é do prefeito, que o apoia desde sua apresentação”, disse Police.

O projeto teve o voto favorável dos 45 vereadores presentes -a Câmara tem 55.

MAIS IMÓVEIS
A estimativa da prefeitura é que o novo instrumento libere até 250 mil imóveis para o mercado e possibilite assentar 1 milhão de pessoas.
Para Eduardo Della Manna, diretor-executivo do Secovi-SP (sindicato da construção civil), a nova ferramenta vai permitir que os proprietários ofereçam seus imóveis de forma mais rápida ao mercado imobiliário.

“Muitos seguram seus imóveis esperando uma valorização. Isso é muito ruim para o mercado imobiliário, ainda mais na atual fase, com muito crédito na praça.”
Segundo ele, há um interesse especial na viabilização dos chamados retrofits -reformas e adequações de prédios antigos- no centro.

Ele diz que esse tipo de investimento hoje é inviável porque os proprietários pedem valores altos pelos imóveis, o que afasta o mercado.
“Esses proprietários terão cada vez menos interesse em manter esses imóveis.”

A arquiteta e urbanista Raquel Rolnik disse que a iniciativa demorou, já que era prevista no Estatuto da Cidade. “Esperamos nove anos.”
Mesmo assim, elogia. “Hoje, não há elementos para induzir a função social da propriedade.” Para ela, a lei vai ajudar a expandir o programa Minha Casa, Minha Vida.