Barcelona e Madri lutam para enfrentar a crise de moradia

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Cartaz com contra narrativa sobre plano apresentado pelo governo espanhol

Desde o grande colapso financeiro e hipotecário de 2008, observamos uma crise enorme relacionada à moradia em países como Estados Unidos, Irlanda e Espanha, onde muita gente se endividou para comprar apartamentos ofertados nos anos de boom de produção imobiliária e que, por várias razões, inclusive contratos com cláusulas abusivas,  não conseguiu  pagar e os perdeu.

Em algumas daquelas cidades, à crise financeira hipotecária se somou outra crise, a do aluguel. Em cidades como Barcelona, com a explosão do turismo aliados à política de atração de investidores privados, os aluguéis começaram a ficar cada vez mais altos. Isto ocorreu em função da explosão de locações de curta duração em modelos novos como o do AirbnB , assim como a compra de imóveis por investidores estrangeiros.

Em cidades como Barcelona e Madrid, o tema do acesso à moradia acabou por se transformar em um dos pontos centrais da agenda eleitoral nas ultimas eleições municipais de 2015,  que acabaram por eleger prefeitas comprometidas com o enfrentamento deste tema. Entretanto, muitas das competências nesta área, especialmente as políticas de financiamento habitacional, dependem de definições e políticas da esfera nacional.

Em maio de 2017, o governo espanhol lançou um plano habitacional para os próximos anos. Esse plano está sendo duramente criticado, principalmente por Barcelona, Madri e Valencia, as cidades que enfrentam as piores crises. O centro do Plan Vivienda 2018-2021, proposto pelo governo espanhol, é a oferta de mais do mesmo: subsídio para compra de imóveis e uma espécie de auxílio-aluguel para que as pessoas aluguem suas moradias no mercado privado. A crítica a esse modelo é que, quanto mais ajuda financeira ao aluguel se disponibiliza, mais os preços podem subir porque o valor do auxílio passa a ser um indexador do mercado.

Na Espanha, apenas 2,5% do estoque de moradia é de aluguel social, enquanto na Áustria, essa taxa fica em 24% e na França em cerca de 20%. Por isso, a primeira grande briga dessas cidades na Espanha é que o governo central aumente o subsídio para que as prefeituras possam aumentar a oferta de aluguel social.

A outra crítica é que o Plan Vivienda não tem nenhuma proposta sobre regulação dos aluguéis e nenhuma proposta para que os bancos, salvos no auge da crise com dinheiro público, disponibilizem o estoque de imóveis que obtiveram após executar hipotecas, para aumentar a oferta de moradia social com algum tipo de controle no valor cobrado.

Em resumo, a crítica em relação ao plano é que sem um parque público ou cooperativo ou de propriedades sem fins lucrativos; sem regulação e sem nenhum compromisso por parte dos bancos que se beneficiaram de recursos públicos ofertando moradia e aluguéis de baixo custo, a crise nunca será realmente enfrentada.

Falei sobre esse assunto na minha coluna na Rádio USP da última quinta-feira (14). Ouça aqui.

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Imóveis vazios e crise da moradia em Londres e São Paulo

 

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Dificuldade para realojar desabrigados de incêndio em Londres revelou alto número de imóveis vazios na cidade. Foto: PPA

A divulgação do número de imóveis vazios em Londres, pelo jornal The Guardian, despertou um grande debate sobre a crise de moradia na capital inglesa. Segundo o periódico, são mais de 20 mil imóveis sem uso em toda a cidade. Um dos indicadores dessa crise foi a dificuldade da Prefeitura em encontrar lugar para realojar as vítimas do incêndio que atingiu o edifício Grenfell Tower, em junho deste ano, onde muitas famílias moradoras dependiam de auxílio-aluguel público para morar. Ao procurar imóveis disponíveis para alugar e abrigar as famílias, a Prefeitura descobriu que havia quase 1700 prédios fechados somente naquela região.

A capital inglesa vive a sua maior crise de moradia desde o final da Segunda Guerra Mundial. A maior parte das moradias sociais foi privatizada através do programa “Right to Buy”, durante o governo de Margareth Thatcher, levando ao desmonte do parque de habitação social. Diante dos números divulgados pela imprensa e da enorme fila de pessoas que necessitam de moradia, o atual prefeito da cidade, Sadi Khan, propôs que proprietários de imóveis vazios há mais de dois anos paguem um valor mais alto de Council Tax, um imposto anual sobre a propriedade de imóveis (similar ao nosso IPTU), implantado em 1993 no Reino Unido.

Há diversas razões para explicar a questão, mas, nos distritos de Kensington e Chelsea, onde estão as maiores concentrações percentuais de imóveis vazios, um fenômeno particular está ocorrendo já há alguns anos: ali estão localizadas mansões de milionários, sheiks do petróleo, plutocratas russos e companhias offshore. Recentemente, o ex-prefeito de Nova York Michel Bloomberg também tornou-se proprietário de uma dessas casas luxuosas.

Essas mansões, no entanto, não são usadas como moradia permanente, mas como uma espécie de “safe deposit box”, um cofre de segurança. Ou seja, mais um investimento financeiro do que a necessidade de uso,  o que traz consequências para toda a cidade, na medida em que contribui para valorizar intensamente algumas regiões, impactando também no aumento de preços em toda a cidade e, portanto, tornando  mais inacessível a moradia para quem de fato precisa viver lá.

A proposta do prefeito londrino de aumentar as taxas é uma tentativa de incentivar a ocupação dos imóveis. Há todo um embate na sociedade  e meios políticos para que a taxa – hoje limitada a 2% do valor do imóvel em toda Inglaterra –, aumente. Também se discute a efetividade de uma medida como esta.

Assim como Londres, sabemos que São Paulo também enfrenta uma grave crise habitacional. No começo da semana, a Prefeitura anunciou a intenção de reajustar o IPTU. No caso brasileiro, além de este imposto ser uma importante fonte de arrecadação do município, pode ser também um instrumento de política urbana e habitacional.

Desde a Constituição de 1988, nosso ordenamento jurídico entende que as propriedades devem cumprir uma função social e, por isso, aquelas que permanecem vazias ou subutilizadas, de acordo com o plano diretor de cada cidade, devem pagar IPTU progressivo no tempo, podendo o imposto chegar a até 15% do valor do imóvel. No final deste processo, se o imóvel continuar sem uso, pode chegar a ser desapropriado com pagamento em títulos da dívida pública.

Infelizmente, no entanto, na prática, isso não ocorre. São Paulo é uma das poucas cidades que começou, na gestão passada, a implementar o IPTU progressivo no tempo. Mas este mecanismo prevê um longo caminho até chegar à possibilidade de desapropriação, sem contar as muitas instâncias do poder judiciário às quais os proprietários podem recorrer para escapar da exigência.

Assim, muitos imóveis permanecem vazios e subutilizados, especialmente na região central. Boa parte deles tem, inclusive, grandes dívidas com a Prefeitura e, mesmo assim, sua possível transferência para o município encontra enormes dificuldades para se concretizar.

Um caso emblemático do que acabamos de descrever é a Ocupação Mauá, na região da Luz, onde há mais de dez anos moram dezenas de famílias de baixa renda. O prédio ficou fechado por duas décadas e tem uma dívida de mais de R$ 5 milhões com a Prefeitura. Ainda assim, a administração municipal depositou, em 2016, R$ 11 milhões em juízo para desapropriar o imóvel e transformá-lo em habitação de interesse social. Mas – pasmem – o proprietário recorreu à Justiça arguindo o valor e, depois disso, um perito nomeado pelo juiz avaliou que o prédio vale R$ 25 milhões.

Com isso, e com o aval do Judiciário, a tentativa da Prefeitura de obter a posse do imóvel não foi adiante. Agora, as famílias estão em risco eminente de remoção, já que a Justiça decidiu pela reintegração da posse ao proprietário. Ou seja, apesar do que afirma a Constituição Federal, perícia e Judiciário simplesmente ignoram a função social da propriedade. Em São Paulo assim como em Londres não será possível enfrentar a grave crise da moradia se princípios como este não forem respeitados e, interferirem , de fato, no funcionamento de mercados hoje extremamente especulativos.

Falei sobre isso na minha coluna da semana passada na Rádio USP. Ouça Aqui.