Pode o governo do Estado descumprir impunemente o Plano Diretor?

Desde a última segunda-feira, 16 de abril, o governo do Estado de São Paulo, com apoio da Justiça, tem removido famílias da quadra 36, no bairro de Campos Elíseos, no centro da capital paulista. Para esse terreno, o governo firmou uma Parceria Público-Privada (PPP) para a construção no novo Hospital Pérola Byington. Só que essa área da cidade é  demarcada no Plano Diretor de São Paulo como uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), destinada à produção ou à melhoria de habitações sociais. Qualquer intervenção sobre uma ZEIS tem que ser previamente discutida em um Conselho Gestor da zona, que, por sua vez, precisa contar com a participação de moradores da região.

O governo do Estado tem ignorado completamente o rito legal contido no Plano Diretor. Encaminhou à justiça processo de desapropriação de imóveis habitados para dar lugar a um hospital, sem nunca ter se dado o trabalho de consultar o zoneamento da cidade e muito menos se mobilizar para apresentar essa proposta aos moradores da área, no contexto de um Conselho Gestor.

Ao perceber a organização e a pressão da sociedade civil organizada, especialmente no âmbito do Fórum Aberto Mundaréu da Luz, e diante de questionamentos do Ministério Público (reações essas que inclusive provocaram a suspensão das imissões de posse por parte da maioria dos juízes encarregados dos processo de desapropriação), o governo do Estado solicitou à Secretaria Municipal de Habitação que constituísse o Conselho Gestor da quadra às pressas. E, apelando para o Tribunal de Justiça, insistiu nas remoções imediatas.

No dia 15 de abril, um único dia após a eleição do Conselho Gestor e sem que esse sequer tenha sido empossado, quanto mais deliberado sobre qualquer aspecto da intervenção, funcionários da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) pressionavam  moradores a deixar suas casas “voluntariamente”, estacionando caminhões de mudança e carros de polícia em frente às casas das pessoas, descumprindo absolutamente a lei. No dia seguinte, 16 de abril, oficiais de justiça chegaram ao território munidos de mandados de arrombamento, retirando o restante das famílias e emparedando os imóveis da quadra, sem que os moradores e comerciantes tivessem tido a chance de participar de qualquer discussão sobre os rumos do território e das pessoas que nele habitam ou trabalham.

Nesse caso, não me parece que exista margem para possíveis interpretações da lei. A lei é muito clara. Segundo consta no artigo 52 do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (lei n. 16.050/2014), é proibida qualquer intervenção numa área de ZEIS sem que antes se forme um Conselho Gestor. A intervenção proposta precisa ser discutida nesse conselho, que pode inclusive aprová-la ou não. Também é preciso que todos os moradores sejam cadastrados pela prefeitura, e que tal cadastro seja aprovado pelo  mesmo conselho. Nada disso ocorreu naquela quadra.

A lei também considera que os moradores das áreas de ZEIS precisam,  prioritariamente, serem atendidos no local onde já estão, e que a área precisa ser destinada, também prioritariamente, para a construção de moradia popular. Sem levar nada disso em conta, e sem discutir uma proposta de atendimento definitivo para as famílias, o governo saiu removendo todos, com mandado judicial em mãos, mesmo após alguns juízes terem decretado a suspensão das remoções.

Na prática, para que vai servir o conselho Gestor eleito se sequer seus componentes ainda vivem na região? A lei existe para ser cumprida, e ela tem o objetivo claro de proteger o direito à moradia das famílias que nele habitam. É absolutamente chocante a forma como o governo e o poder judiciário têm atuado neste local, ignorando todos os procedimentos legais previstos no Plano Diretor. Parece que, sim, estamos vivendo num estado de exceção.

Lei que trata dos impactos dos grandes empreendimentos volta a ser discutida na Câmara

Desde 1988 nós temos em São Paulo a Lei dos Pólos Geradores de Tráfego, que diz que quando um projeto de grande centro comercial, ou mesmo residencial, que concentra muitas garagens e estacionamentos, é proposto, a prefeitura pode exigir contrapartidas em termos de obras no espaço público para poder melhor absorver aquele empreendimento. Principalmente na área de trânsito.

Na lei atual essa contrapartida corresponde a um pagamento em torno de 1 a 5% do valor do empreendimento. A CET determina quais são as obras necessárias e o empreendedor tem que executá-la as suas expensas.  Mas a lei atual tem dois problemas. Primeiro, o valor entre 1 e 5% é muito impreciso para o cálculo do empreendedor. Segundo, a CET não tem prazo para analisar e dizer qual é a obra. Isso às vezes demora um ano para acontecer e, nesse meio tempo, o empreendimento vai sendo construído e, às vezes, como aconteceu no caso do Shopping Bourbon, sem que as obras exigidas tenham sido implementadas.

Com a nova lei isso não poderá mais acontecer. Primeiro as obras exigidas terão que ser feitas e, só depois, o empreendimento poderá ser inaugurado. Agora, o novo texto está desde 2006 esperando para ser discutido na Câmara, que não o fez até hoje. Esperamos que dessa vez isso aconteça, pois trata-se de uma lei bem importante para a cidade já que ela trabalha a questão do impacto dos empreendimentos.

E o setor imobiliário é absolutamente a favor dessa revisão, já que eles também querem regras mais precisas e claras. O aperfeiçoamento desta lei é fundamental na cidade para que os empreendimentos possam ser construídos com contrapartidas claramente implementadas. A minha única observação é que, acredito, as contrapartidas não deviam ser pensadas apenas com relação aos impactos no trânsito. Acho que há outros tipos de impacto que deveriam ser levados em consideração.

Não será fácil derrubar o São Vito e o Mercúrio

A prefeitura de São Paulo anunciou na semana passada que os edifícios São Vito e Mercúrio, no centro de São Paulo, serão demolidos ainda neste ano. Inclusive divulgou o nome da empresa responsável pela demolição, ArcoEnge, e o custo: 9 milhões e 200 mil reais.

Mas há o risco dessa promessa não sair do papel.

Na gestão da ex-prefeita Marta Suplicy, houve um debate sobre se era melhor demolir o São Vito ou reformá-lo. Acabou prevalecendo a ideia da reforma, e um projeto foi elaborado. Nesse momento, a prefeitura nem ia mexer no Mercúrio.

Na época foi editado um decreto de desapropriação do São Vito, para que ele passasse a ser de propriedade da prefeitura. Porém quando é feita a desapropriação de um imóvel, deve ser declarada a razão pública, e a razão para justificar a desapropriação do São Vito foi produzir habitação de interesse social. A desapropriação demorou a sair, mas foi concluída.

E o que aconteceu? Quando terminou a gestão da Marta e começou a do Serra/Kassab, a prefeitura desistiu de reformar o São Vito e decidiu demoli-lo. E como o São Vito é vizinho do Mercúrio, resolveram demolir também o Mercúrio junto, para fazer uma praça e um estacionamento perto do Mercadão.

O Mercúrio estava em boas condições, não tinha porque ser demolido. As famílias resistiram, conseguiram estender esse prazo, mas acabaram retiradas. Agora a prefeitura concluiu a licitação para contratar a demolição.

Entretanto, a Defensoria Pública de São Paulo, junto com outras entidades, moveu uma ação civil contra a demolição, por duas razões:

1) O Plano Diretor de São Paulo define que aquela é uma Zona Especial de Interesse Social, ou seja, deve se destinada para habitação popular.

2) A desapropriação foi feita com o objetivo de produzir habitação popular. Então, por mais que os edifícios sejam demolidos, isso deve acontecer para construir habitação popular, não para fazer um estacionamento.
Essa história vai render ainda. Não será fácil demoli-los para fazer um estacionamento.

História lamentável

Havia mais de 700 moradias habitadas no São Vito e no Mercúrio. Isso quer dizer que, em termos de pessoas, havia muito mais gente envolvida.

A situação do São Vito era bastante precária, ele requeria uma reforma imediata de qualquer forma. Já o Mercúrio não, era um prédio com uma condição bastante adequada, tranqüila, bem mantido. Mas foi muito dilapidado durante todo esse processo.

Os dois podem continuar parados, vazios, sem cumprir nenhuma função na cidade, o que é absolutamente lamentável. Aliás, a história inteira é lamentável.

O São Vito já poderia estar reformado e revitalizado, em vez de ficar ali, virando um enorme esqueleto na cidade, sem nenhuma função.

A coluna:

Boa notícia: prefeitura de SP quer desapropriar edifícios no centro para moradia popular

No meu programa de hoje da BandNews falei sobre a iniciativa da prefeitura de São Paulo que pretende desapropriar 80 edifícios no centro para construir moradias populares. O objetivo é reformar os apartamentos, criando unidades de até 50 m2, e vendê-los com financiamento a longo prazo para famílias de classe baixa e média cadastradas na COHAB. Podem ser atendidas mais de quatro mil pessoas até 2012, todas na região central da cidade.

A iniciativa é excelente, faz parte da luta do movimento de moradia há anos e se beneficia de uma lei municipal que permite, no momento da desapropriação, utilizar as dívidas de IPTU dos edifícios – alguns podem sair praticamente de graça para a prefeitura. Até que enfim um programa desses.

Faltará basicamente o custo da reforma, e o programa Minha Casa Minha Vida, em sua nova versão, permite que subsídios da prefeitura possam ser utilizados.

Só na área da República, cerca de um quarto dos imóveis estão vazios – mais de 7 mil. Na área central como um todo, são quase 40 mil domicílios vazios que poderão se transformar em moradia, principalmente para quem trabalha no centro.

Ouça o áudio abaixo!

Por um novo lugar para os velhos centros

Raquel Rolnik

Publicado no caderno Aliás, do jornal O Estado de S. Paulo. Página J6, em 16 de abril de 2006.

Edifícios antigos – alguns testemunhos do esplendor de outros tempos – em ruínas; armazéns, lojas, prédios de escritórios ou de apartamentos vazios ou semi-habitados; praças e calçadas maltratadas: esta paisagem se repete em quase todas as grandes cidades brasileiras.

Desvalorizados pela lógica do mercado e imaginário de nossa cultura urbana estruturados em torno da identificação da noção de desenvolvimento com a abertura e expansão de fronteiras, estes espaços semi abandonados abrigam hoje o que “sobrou” de sua centralidade anterior – quem não teve renda para acompanhar os novos lugares ‘em voga”, quem sobrevive da própria condição de abandono. Desta forma, antigos centros das classes abastadas, que em algum momento já foram  “o”  centro da cidade , são hoje territórios populares numa condição física precária, tanto dos imóveis privados como dos espaços públicos.

Excepcionalmente localizados em tecidos urbanos aonde a urbanidade é uma mercadoria de luxo, estes territórios ocupam em geral áreas dotadas de infra-estrutura básica (redes de água / esgoto / drenagem, sistema viário implantado com ruas, calçadas, bibliotecas públicas, praças e equipamentos como escolas, bibliotecas, etc) e, em geral, com ampla acessibilidade por transporte coletivo. Daí decorre um enorme paradoxo que marca nossas cidades – ao mesmo tempo em que temos uma vasta porção da cidade constituída por assentamentos precários que demandam urbanização e regularização e os números do déficit habitacional nos assombram (segundo os estudos da Fundação João Pinheiro a partir do censo IBGE são 15 milhões de domicílios a urbanizar e 7 milhões é o déficit de novas moradias), existem hoje quase 5 milhões de domicílios e apartamentos vagos. Em Recife e no Rio de Janeiro os imóveis vagos chegam a 18% do total de domicílios da área urbana. Só na cidade de São Paulo são 400 mil domicílios urbanos vagos, a maioria situada em áreas consolidadas e centrais.

O déficit habitacional é formado principalmente por famílias de renda inferior a cinco salários mínimos. Ao promover a reforma de parte desses imóveis centrais destinando-os a esta demanda, a política pública cuida de incluir esta parcela da população na cidade formal, levando-a a habitar uma região consolidada provida de toda infra-estrutura e mais próxima de locais de trabalho. Além disto diminui a pressão pela expansão das fronteiras urbanas, a expansão da não–cidade.

Para as famílias que vão morar nessas áreas, essa mudança também é fundamental. Afinal, essas famílias economizarão recursos no transporte, terão maior acesso às oportunidades econômicas, culturais e de desenvolvimento econômico e humano que a cidade oferece.

A reabilitação dos centros tem, portanto, um sentido para a política urbana no Brasil totalmente diferente do sentido e da agenda que os processos de revitalização de frentes portuárias e áreas centrais tiveram em cidades de países do norte, aonde uma grau básico de urbanidade já havia sido conquistado nas cidades.

A reconquista destes centros para a ampliação de espaços públicos de qualidade; a implantação de projetos turísticos através do trinômio equipamentos culturais / entretenimento / gastronomia; a atração de escritórios inteligentes oferecendo mais uma localidade para a gestão de negócios globalizados – são programas que foram implementados em várias cidades do mundo, na tentativa destas de se reposicionar no ranking da competição global entre cidades, buscando um lugar na era pós industrial. Os atributos históricos de antigos centros foram assim mobilizados para construir uma nova imagem da cidade (no limite até em situações em que estes atributos foram literalmente inventados) capaz de alavancar uma estratégia de marketing para atrair investidores e, em grande parte dos casos, turistas.

O efeito imediato – enobrecimento destas áreas, superou através de processos de valorização imobiliária, os investimentos no mais das vezes públicos, que requalificaram estes antigos centros.

Entretanto em nosso caso a agenda é bem mais complexa do que esta. Em primeiro lugar, se examinarmos o próprio movimento que esvaziou os centros da presença de classes mais abastadas, podemos perceber que o diminuto mercado de classe média em nosso país  a cada vez que abre uma nova frente de expansão , esvazia a anterior. Isto significa que a produção de uma nova centralidade enobrecida será  o decreto de morte de sua antecessora. Em segundo lugar, a expulsão das atividades e territórios populares que ocupam estes lugares – decorrência direta e imediata de seu enobrecimento – pressiona ainda mais a precarização da cidade. Cada porção do centro “enobrecida” é mais uma favela ou pedaço de periferia precária que se forma.

Por uma política de reabilitação de centros urbanos

O processo de urbanização acelerada por que passou o país, além de promover a transferência populacional da área rural para a urbana, concentrou boa parte destes fluxos migratórios em poucos territórios. Nas Regiões Metropolitanas, sobretudo, desencadeou-se um padrão de urbanização calcado na reprodução permanente de eixos de expansão horizontal. Este modelo de desenvolvimento urbano – crescimento através de expansão permanente da fronteira urbana – foi fortemente impulsionado pelo planejamento econômico e territorial e, particularmente pelas políticas de financiamento e produção habitacional e de infra-estruturas, principalmente sistemas de circulação e de saneamento.

Do ponto de vista da produção habitacional, a disponibilidade de crédito a juros subsidiados voltado sempre para a produção de imóveis novos, permitiu à classe média das grandes cidades constituir novos bairros e novas centralidades na cidade gerando, além da expansão horizontal, o paulatino esvaziamento dos centros tradicionais. Do ponto de vista da estratégia de produção e financiamento das infra-estruturas os centros tradicionais foram abordados apenas como centros econômicos saturados, devendo ser objeto de descentralização das atividades, inclusive administrativas.

Para os setores de menor renda, a alternativa do loteamento ou conjunto habitacional (lotes, apartamentos ou casas próprias) consagrou-se como o modelo hegemônico, justificado pelo impacto do preço dos terrenos mais baixos na franja externa. Todo o desenho da política habitacional a partir daí – praticada por agentes públicos ou pelo setor privado – seguiu a mesma lógica gerando também um desenho de produção de infra-estrutura na mesma direção, embora, neste caso, ao contrário das novas centralidades de classe média a provisão da infra-estrutura tenha se dado a posteriori.

Desta forma os mercados habitacionais – tanto de classe média como de baixa renda – pressionaram fortemente no sentido da expansão centrífuga, esvaziando áreas centrais. As políticas de planejamento e, principalmente de regulação do solo tiveram forte interação com o modelo acima descrito. Dentre os inúmeros instrumentos que compunham os acervos dos “planos de desenvolvimento integrados”, destacamos alguns que, de forma mais óbvia, evidenciam um modelo que orientou o tipo de urbanização brasileira desde então: os planos de desenvolvimento econômico, destinados a promover uma adequada articulação das redes de produção industrial. Vale lembrar que, do 1º PND fora orientado para a produção de bens de consumo duráveis, priorizando as indústrias da construção civil e automobilística, enquanto o 2º PND priorizou a produção de bens de capital, segundo uma política de substituição de exportações.

Artigo disponível na íntegra aqui.