Controlar o preço dos aluguéis pode ajudar Barcelona a sair da crise habitacional

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Moradores de Barcelona, na Espanha, enfrentam preços altíssimos e precisam lutar por espaço com os turistas (Bert Kaufmann/Flickr/Creative Commons)

A crise de moradia que atinge principalmente as grandes cidades não é um problema apenas do Brasil. Hoje, ela aparece em lugares onde até pouco tempo atrás não existia. Recentemente, visitei Barcelona, na Espanha, uma das cidades onde essa crise está mais explosiva. Nesta cidade a crise é decorrente de vários processos que se sobrepõem.

Na Espanha em geral, e em Barcelona, em particular, verificou-se uma super bolha imobiliária, com muita disponibilidade de crédito para compra da casa própria e uma produção massiva de novos empreendimentos, principalmente nos bairros operários e periferias. Depois, com o estouro da bolha e a saída dos fundos de investimento das construtoras, provocados pela crise financeira, assistiu-se a processos de execução hipotecária muito grandes, a partir da elevação de taxas de inadimplência. Quem perdeu a moradia hipotecada, começou a procurar alternativas de moradia no mercado existente de aluguel. Junto a isso, houve ainda uma “turistificação” da cidade , com uma parte dos aluguéis que seriam destinados para moradia regular migrando para plataformas de turismo de curta permanência, como o Airbnb.

Agravando a situação, o governo lança uma política chamada Golden Visa, ou Visto de Ouro: uma lei que permite a investidores no mercado imobiliário ganhar a cidadania espanhola, e assim se forma mais uma concorrência no mercado residencial, com milionários comprando, investindo e transformando Barcelona numa cidade de segunda residência. soma=se a isto ainda o fato de que fundos de investimentos financeiros, os mesmos que participaram do financiamento da bolha na etapa anterior, começam a comprar o estoque de apartamentos hipotecados que estavam na mão dos bancos e investir na moradia de aluguel. Alguns fundos passam também a comprar prédios inteiros – e ocupados com inquilinos antigos – e pressionar de todas as formas para colocá-los para fora, reformando e vendendo os apartamentos para aluguel de curta permanência ou segunda residência, com preços muito mais altos.

Toda essa lógica gerou uma enorme quantidade de pessoas sem casa e a emergência de fortes movimentos sociais em torno da moradia e da proteção do aluguel em Barcelona.

O exemplo de Zurique

Zurique, por sua vez, não enfrenta nenhum tipo de crise habitacional. Claro que guardando as devidas proporções, já que Zurique é uma cidade muito menor que Barcelona, e muito menos “a bola da vez” como destino turístico. Mesmo assim, é muito surpreendente que a Suíça tenha sido um dos países onde não aconteceu uma crise hipotecária como ocorreu em muitas outras capitais europeias.

Começando a entender por que houve certa estabilidade nesse mercado, mesmo com a pressão de demanda por mais moradia, em função de uma imigração estrangeira crescente, é possível dizer, antes de tudo, que uma grande característica de Zurique é que a moradia na cidade se baseia basicamente em aluguel, não em casa própria.

O governo nunca promoveu políticas de casa própria, não aconteceram ali políticas de apoio ao crédito hipotecário e existe uma tradição de moradia social construída por cooperativas – são mais de 150 em Zurique, que controlam quase 20% de todo o mercado residencial. As cooperativas não visam o lucro e, por isso, elas mantêm os aluguéis num patamar acessível para os moradores.

Além disso, existe uma política de controle dos aluguéis, no sentido de que há regra de quanto o aluguel pode subir e em que circunstâncias. Em geral, essas medidas de controle, embora menos radicais do que em outras cidades, como Berlim e Nova York, têm mantido os preços de aluguel num patamar relativamente estável, o que, junto com ajudas governamentais para o aluguel, também permitem o acesso à moradia para camadas de renda mais baixa. Com esses componentes, a cidade pode evitar a crise. Moral da história: só políticas públicas de moradia social, inclusive via cooperativas, e o controle e a regulação dos aluguéis protegem o direito à moradia… exatamente o contrário do que tem sido propagado pelo discurso liberal…

Esse tema foi abordado na minha coluna semanal na Rádio USP, Cidade para Todos. Ouça aqui.

 

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Aluguéis caros e despejos: a nova crise habitacional em Lisboa e Barcelona

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Amadora, Portugal. Foto: Raquel Rolnik

Os problemas de moradia não são exclusivos de cidades do chamado Sul Global, como as latino-americanas, entre as quais as brasileiras, e as africanas. Barcelona, na Espanha, e Lisboa, em Portugal, vivem uma enorme crise de moradia, que teve início em 2008, com o estouro da bolha imobiliária, e se perpetua,assumindo novas configurações neste momento.

Em 2008, quando a bolha estourou, pessoas que haviam comprado apartamentos produzidos em massa nas periferias das cidades, através de financiamentos subprime, com a crise econômica (que afetou especialmente a Espanha), não conseguiram mais pagar as prestações. O subprime é uma modalidade de financiamento que oferece inicialmente uma série de vantagens para atrair pessoas com pouca capacidade de crédito, mas que, ao longo do tempo, aumenta a pressão sobre o devedor, deixando-o vulnerável. Com isso, hipotecas foram executadas e casas foram entregues aos bancos credores, deixando as pessoas sem moradia. Agora, nesse segundo momento, além de as execuções hipotecárias continuarem, apesar de terem diminuído, a crise assume outra característica: a explosão dos preços dos aluguéis.

Em visita a estas duas cidades este mês, vi o surgimento de sindicatos e outras organizações de inquilinos para enfrentar este problema, e pude testemunhar situações de extrema precariedade habitacional, como é o caso de favelas que tive a oportunidade de conhecer na região metropolitana de Lisboa.

Essa alta dos aluguéis está relacionada a fenômenos interligados: o crescimento do fluxo de turistas e o surgimento de um forte setor corporativo de aluguéis. Por conta do aumento da tensão relacionada ao  terrorismo em destinos turísticos europeus como Paris e Londres, associado à implementação de estratégias urbanísticas de atração de visitantes em Barcelona e Lisboa – como a proliferação de equipamentos culturais –, estas cidades passaram a ser cada vez mais procuradas para visitação. Este fenômeno provocou a conversão de parte de seu estoque habitacional – especialmente em bairros centrais – em locais de hospedagem, por meio de sites como o Airbnb, o que inflacionou o preço dos aluguéis para a população moradora, principalmente a de baixa renda.

Junto a isso, em 2013, a Comissão Europeia praticamente obrigou todos os países do bloco a flexibilizar ainda mais os aluguéis, permitindo o livre aumento de preços a cada ano, mesmo em casos de contratos em andamento, e facilitando os processos de despejo. A consequência foi o crescimento vertiginoso dos despejos, tanto em Barcelona, apesar das novas políticas que vem sendo implementadas pela prefeita Ada Colau, quanto em Lisboa. Para piorar, imóveis que estavam nas mãos dos bancos estão sendo comprados por grandes fundos de investimento – os mesmos, muitas vezes, que estiveram na origem da crise financeira – para serem destinados a locação, colaborando para o aumento dos preços.

Além disso, tanto o governo da Espanha como o de Portugal facilitaram a obtenção de visto para quem viesse de outros países para comprar imóveis acima de determinado valor, ou seja,pessoas com alta renda e capacidade financeira. A pressão desse processo sobre a população mais pobre e, particularmente, moradora de bairros centrais que tradicionalmente tinham característica popular, como Mouraria, em Lisboa, ou o Bairro Velho, em Barcelona, revela a agudização da crise da moradia nestas cidades.

Também falei sobre esse assunto na minha coluna na  Rádio USP na semana passada. Ouça aqui.