Consórcio vai realizar estudos e desenvolver proposta urbanística para a região da Luz

Começou mais um capítulo da novela do projeto de reabilitação da região da Luz na cidade de São Paulo. A prefeitura anunciou nesta semana o consórcio ganhador da licitação que vai que realizar estudos e propor um projeto urbanístico para a região.

Da maneira como a notícia foi veiculada parece que agora vão começar as obras. E não é nada disso. Então é importante que fique claro que o que o consórcio vai fazer é um estudo de viabilidade econômica e uma proposta urbanística.

A partir daí, as obras serão feitas via concessão urbanística, que foi uma proposta da prefeitura aprovada na câmara municipal. Por meio deste instrumento, toda aquela área será concedida para que a iniciativa privada faça o desenvolvimento imobiliário e, inclusive, as desapropriações. Esta é uma questão bastante polêmica e controversa.

Bom, o consórcio vencedor é formado pela Fundação Getúlio Vargas, Companhia City – que fez os bairros-jardins como o Pacaembu, Alto da Lapa, Alto de Pinheiros -, a construtora Concremat, e um escritório norte-americano, já que havia uma exigência no edital de experiência em desenvolvimento urbanístico em grandes áreas.

Eu pesquisei um pouco sobre quem são esses americanos e, segundo me consta, eles fizeram bastante coisa daqueles projetos de Dubai. Tudo a ver com a Luz…

Moral da história: mesmo com mais esse passo na direção da consecução do projeto da Nova Luz, a perspectiva de execução ainda é de longuíssimo prazo. E, como eu disse, há muitos aspectos controversos na proposta de concessão urbanística para a realização da obra. No fim das contas, são 20 anos de discussão e, na falta de definição, aquele espaço começa a ficar abandonado.

Nós não temos uma discussão pública transparente sobre zoneamento

Está nas mãos do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) uma decisão que pode mudar o futuro dos bairros e loteamentos em todo o país. Em jogo está o respeito ou não às regras que foram criadas por particulares especificamente para esses lugares como, por exemplo, limitar a altura de prédios ou proibi-los, independentemente das leis definidas pelo poder público.

Essa é uma polêmica que vem de muito tempo. Antes de existir qualquer lei de zoneamento na cidade de são Paulo, muitas companhias urbanizadoras, como é o caso da companhia City, que lançou loteamentos como os da Cidade Jardim, do Embu, do Jardim Europa, da City Lapa, do Alto de Pinheiros, tinham cláusulas de contrato, na época em que foram vendidos estes lotes, que determinavam coisas do tipo “nesta área não se pode construir prédios, esta área é só residencial, aqui só se pode ocupar um pedaço do lote com construções, é preciso deixar os jardins dentro dos próprios lotes” e uma série de outros itens.

Depois disso, a partir de 1972, a cidade de São Paulo começou a adotar um zoneamento justamente com o objetivo de determinar o que pode e o que não pode ser feito, onde pode ou não construir prédios, qual a altura etc. Em geral, no caso de São Paulo, aqueles bairros foram acolhidos no zoneamento, sendo chamados na época de Z1 e hoje de ZRs, zonas exclusivamente residenciais.

Mas desde então existe um tensionamento entre o que dizem os contratos e o zoneamento. De um lado há uma pressão muito grande para que se mude o zoneamento, a fim de permitir o uso comercial dessas áreas, a construção de prédios etc. E com isso teve início uma briga muito grande na justiça, que hoje está no STJ, para saber se uma cláusula contratual entre particulares pode prevalecer sobre o zoneamento ou se é o zoneamento que tem que realmente dizer o que vale para a cidade.

A minha posição é a de que o zoneamento é que precisa dizer o que vale e o que não vale. Não dá para que cada particular resolva o que vai ser de uma área independentemente do que isso represente para o conjunto da cidade. Então o grande problema, a meu ver, é que muitos bairros residenciais que parecem estar sendo ameaçados o tempo todo pelo zoneamento, na verdade estão sendo ameaçados não porque o zoneamento se sobrepõe à cláusula contratual, mas porque nós não temos uma discussão pública transparente sobre o zoneamento, que permita que as pessoas consigam se manifestar e que a cidade consiga tomar essas decisões da melhor forma possível. No fim das contas, o zoneamento acaba sendo muito suscetível às pressões econômicas. E a questão continua no ar no STJ.