Na literatura sobre o impacto da legislação urbana no desenvolvimento dos mercados informais da terra prevalece a análise que relaciona a difusão da informalidade com o alto nível de exigência e com os altos padrões das regularizações urbanas. Sob este ponto de vista, estes altos padrões provocam a elevação dos preços da terra, dificultando, se não for impossibilitando, o acesso dos pobres a estas terras. A conseqüência é, então, o crescimento de um mercado de terra fora dos padrões, tolerado por todas as autoridades da cidade, já que, onde estes mercados ilegais surgem, não há mais outra alternativa de moradia ou de localização de baixo custo. Finalmente, segundo a mesma concepção, a política pública mais progressista deveria criar regularizações especiais de baixo custo e de “baixos padrões” para possibilitar ao mercado formal de bens imóveis a oferta legal de terra aos pobres.
Se examinarmos mais de perto o funcionamento dos mercados da terra urbana e seus vínculos com a legislação urbana, a existência de mercados informais paralelos, aparentemente o mais claro fracasso da legislação urbana, constitui na verdade o seu maior êxito. Pelo visto, as regularizações urbanas deveriam operar como uma espécie de molde para a cidade ideal ou desejada. Todavia, completamente construída e adaptada à lógica econômica e aos ritmos e estratégias do mercado dos grandes investidores imobiliários, a legislação urbana serve basicamente para definir e proteger as melhores áreas urbanas para eles. Sua maior função – ainda mais eficaz com a presença de mercados informais da terra – é a ereção de barreiras invisíveis para impedir a penetração dos pequenos investidores enquanto garantem os benefícios do investimento imobiliário, qualquer que seja a categoria de renda da população a ser acolhida. Por esta razão, a criação de padrões “mais baixos” e as regularizações especiais de baixa renda, sem quebrar com a lógica completa da ordem urbanística baseada em uma forma homogênea e de alta renda de produzir as cidades, não é uma política capaz de democratizar o mercado de terras e, conseqüentemente, da cidade.
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blog da Raquel Rolnik 