Uma chance para avançar na política habitacional em SP

No último final de semana, movimentos de moradia realizaram cerca de vinte ocupações em São Paulo, reivindicando soluções para o grave problema habitacional que atinge especialmente as populações mais pobres. Muitos seguiram de ônibus para Brasília, onde se somarão a manifestantes de outros estados para pressionar também o governo federal.

Em São Paulo, estamos passando por um momento-chave que, a depender de como for concluído, poderá significar uma oportunidade de grandes avanços na questão habitacional. Isso porque o novo Plano Diretor Estratégico da cidade deverá ser votado amanhã (9)  na comissão de política urbana da Câmara Municipal e, muito em breve, será votado também no plenário, onde se encerrará um processo de discussão que teve início no ano passado.

A proposta de Plano que se encontra em debate da Câmara contém uma política fundiária para a habitação, incorporando instrumentos que contribuirão, com terras e imóveis, para viabilizar um volume maior de habitação de interesse social.

Hoje, um dos gargalos fundamentais para a produção de habitação com qualidade é a localização. Com o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), a população de menor renda tem acesso a um subsídio público para comprar a casa própria ofertada pelo setor privado, que é responsável por conceber o projeto, decidindo inclusive a localização, e executá-lo.

Mas, com subsídio fixo e sem política fundiária, e como a operação será tanto mais rentável quanto mais baixo for o custo do terreno, os locais escolhidos para produção de habitação para as classes mais baixas são, em geral, longe das áreas centrais das cidades, das ofertas de emprego e dos serviços e equipamentos públicos.

A prefeitura, por sua vez, sempre alega não ter recursos para adquirir terrenos e prédios bem localizados, onde seja possível construir ou reformar para a produção de habitação de interesse social, inclusive para programas de locação social capazes de diversificar as respostas às diferentes demandas existentes na cidade.

Agora temos uma proposta de Plano Diretor que pretende enfrentar essas questões e desatar esse nó. O projeto em discussão traz três elementos fundamentais que estabelecem uma política fundiária para a habitação.

Em primeiro lugar, amplia o volume de Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social), em suas várias categorias, com áreas demarcadas no zoneamento, inclusive em regiões de urbanização consolidada e bem localizadas.

Além disso, o projeto apresenta dois instrumentos de captação de recursos por parte da prefeitura, a fim de viabilizar a compra de terrenos e imóveis para constituir um estoque público de habitação social.

O primeiro instrumento é a destinação de ao menos 30% dos recursos do Fundurb (o Fundo de Desenvolvimento Urbano, que é constituído por recursos da venda de outorga onerosa, ou seja, aquilo que se paga para poder construir além do coeficiente básico) para habitação de interesse social. E o segundo é a Cota de Solidariedade, que determina que todos os empreendimentos com mais de 20mil m² devem destinar 10% de sua área para habitação de interesse social.

Esses dois instrumentos vão permitir que a prefeitura comece, por exemplo, a constituir um estoque de imóveis e terrenos para locação social bem localizada e para atendimentos de emergência. Aliás, outra inovação desse plano diretor é que ele prevê a criação de um Serviço de Habitação, que será responsável justamente por atender situações graves e emergenciais, que não podem esperar por soluções que demandam um longo tempo para sua efetivação.

Esses novos instrumentos, aliados a outros já existentes – por exemplo, isenção de pagamento de outorga onerosa para as Zeis, bem como instrumentos previstos no Estatuto da Cidade que estão mais bem definidos e autoaplicáveis neste Plano Diretor – podem trazer mudanças muito positivas para o enfrentamento do problema habitacional em São Paulo.

Depois de tantos meses de debates e discussões para formular estas propostas, esperamos que nossos vereadores percebam a grande oportunidade que temos neste momento.

*Texto originalmente publicado no Yahoo!Blogs.

9 comentários sobre “Uma chance para avançar na política habitacional em SP

  1. Infelizmente o Programa Minha Casa minha vida tem problemas…
    Em Campinas temos o Vila Abaeté, que está no Ministério Público Federal por irregularidades.
    O MPF mandou para Brasilia para arquivar , mas a 4a Câmara devolveu.
    Condominio VilA Abaete é dinheiro Minha casa , minha vida…e é da Brooksfield.Valor = 116 milhões….

    Noticias:
    http://www.estadao.com.br/noticias/nacional,pf-investiga-fraudes-no-minha-casa-minha-vida,1054390,0.htm
    http://oglobo.globo.com/infograficos/minha-casa-minha-vida-fraude/
    http://g1.globo.com/fantastico/noticia/2014/04/bandidos-expulsam-beneficiados-do-minha-casa-minha-vida-de-imoveis.html

    Veja tambem o link:
    http://pt.slideshare.net/ResgateCambui/vila-abaet-blog

  2. Fico feliz mestra pelas notícias e espero que a câmara aprove todas essas medidas. Infelizmente temos outro problema maior que é o preço final dos imóveis construídos pelo mercado. Mesmo o MCMV ainda fica na faixa de renda limite, tamanho de um ôvo saindo o m2 mais caro doure outro produto. é um assalto. Mas compartilho sua esperança pois essa é a última que morre. Valeu.

  3. Será que a ocupação é a solução, ou apenas um meio para passar na frente dos demais já cadastrados, que aguardam moradia em longas filas por longos anos?

  4. Convém salientar que a mobilização foi de âmbito Nacional e que portanto o avanço da política habitacional tem que ser a nível de Barsil.

  5. Raquel, fica evidente que você está muito otimista com esse projeto de plano diretor de São Paulo. Você comemora o fato de que ” agora temos uma proposta de Plano Diretor , que traz três elementos fundamentais que estabelecem uma política fundiária para a habitação”: a ampliação do volume de Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social), inclusive em regiões de urbanização consolidada e bem localizadas. Além disso, o projeto apresenta dois instrumentos de captação de recursos por parte da prefeitura, a fim de viabilizar a compra de terrenos e imóveis para constituir um estoque público de habitação social: 30% dos recursos do FUNDURB para aquisição de terras para construção de HIS e Cota de Solidariedade, que determina que todos os empreendimentos com mais de 20mil m² devem destinar 10% de sua área para habitação de interesse social. Você diz que “esses dois instrumentos vão permitir que a prefeitura comece, por exemplo, a constituir um estoque de imóveis e terrenos para locação social bem localizada e para atendimentos de emergência. Esses novos instrumentos, aliados a outros já existentes – por exemplo, isenção de pagamento de outorga onerosa para as Zeis, bem como instrumentos previstos no Estatuto da Cidade que estão mais bem definidos e autoaplicáveis neste Plano Diretor – podem trazer mudanças muito positivas para o enfrentamento do problema habitacional em São Paulo.”

    Eu NÃO estou tão otimista como você, já que dois desses instrumentos que vc apontou como fundamentais, com exceção da Cota de Solidariedade, já existem, e fazem parte do PDE, de 2002. As ZEIS, inclusive em regiões de urbanização consolidada e bem localizadas, já estão fazendo parte do zoneamento paulistano desde esse ano. O FUNDURB, que arrecadou de 2007 a 2012 R$ 1,1 bilhões, aplicou R$ 300 milhões em obras e regularização de 10 loteamentos irregulares, o que corresponde portanto a quase 30% do total arrecadado . Isso quer dizer que o FUNDURB já aplica 30% de seus recursos com habitação/SEHAB). Se vai passar a aplicar MAIS 30%, tem que dizer isso claramente no texto da Lei. Você sabe que esses recursos do FUNDURB são bem disputados entre as diversas secretarias da Prefeitura, fazendo com que inclusive fossem gastos R$ 70 milhões com o sistema viário de acesso ao novo estádio para a Copa da Fifa. Por que não utilizar 100% dos recursos financeiros da Outorga Onerosa para urbanização de assentamentos pobres e para aquisição de terrenos e construção/reforma de HIS? Por que não, afinal, nos primórdios da utilização do solo criado em São Paulo, com as Operações Interligadas (1988 – 1998), todos os recursos eram destinados unicamente à provisão de moradia popular para a população favelada e o problema de falta de moradia adequada está maior agora.

    As ZEIS 2 e 3, voltadas a construção de novas HIS, não têm conseguido atingir seu principal objetivo, qual seja, o de atender com moradia adequada a população de baixa renda cujo maior déficit situa na faixa de população com renda familiar entre 0 a 3 salários mínimos. Tanto isso é verdade e uma cruel constatação que você inicia o seu texto dizendo que ” No último final de semana, movimentos de moradia realizaram cerca de vinte ocupações em São Paulo, reivindicando soluções para o grave problema habitacional que atinge especialmente as populações mais pobres”. O fato real e objetivo é que as ZEIS e os outros instrumentos de incentivo a construção de HIS pelo mercado privado constante do PDE 2002 NÂO têm logrado êxito. O fato é que o preço dos terrenos em ZEIS não se desvalorizaram o suficiente para possibilitar que eles pudesses ser apropriados, via mercado privado, para a população pobre. E é uma ilusão maior ainda achar que essa desvalorização vá ocorrer se aumentado o potencial construtivo do terreno e dando isenção na outorga onerosa em ZEIS como estão sendo propostos . Imaginemos um caso hipotético de dois terrenos: um ao lado do outro. O primeiro está em ZEIS, tem CA max = 4 e não paga Outorga Onerosa de nada (HIS, HMP e nR), além de outros incentivos da legislação urbanística; o outro está em Zona Mista, tem CA max = 2 e não paga Outorga Onerosa somente se construir HIS, qual você acha que vale mais no mercado? É claro que é o primeiro terreno, mas, no mínimo, ambos valem a mesma coisa já que o mercado popular raramente precisam de terrenos com CA maior do que 2. Então, qual a vantagem das ZEIS 2 e 3, da forma como estão sendo estabelecidas suas regras? Nenhuma. O mais preocupante é que essas famílias de baixa renda continuam pressionando a ocupação das áreas de proteção ambiental da cidade (mananciais e ZEPAM), essas sim, que tem um zoneamento bem restritivo, com baixíssimo potencial construtivo, que desvaloriza o preço do terreno e torna-os acessíveis à população pobre. A Nova Palestina e várias outras ocupações, ao longo dos últimos 12 anos, em área de proteção ambiental, são exemplos disso e só prova que o zoneamento pode ser sim um fator de desvalorização fundiária, mas como fazê-lo para que isso ocorra com as ZEIS 2 e 3? Acho que a resposta pode está no controle público da produção de HIS (semelhante às antigas zonas de uso Z8-100/1), em que SOMENTE o poder público têm direito aos parâmetros urbanísticos de adensamento populacional e construtivo.

    Uma outra questão importante é que o projeto do novo Plano Diretor continua apresentando uma série de incentivos, no aumento do potencial construtivo e na isenção para o pagamento da Outorga Onerosa, para que o mercado privado construa Habitação de Interesse Social – HIS – em toda a cidade, dentro e fora de ZEIS. Todos sabemos que não basta ser um apartamento pequeno , com um sanitário e uma vaga de garagem, para que ele possa ser comprado por uma família com renda mensal de até R$ 2.172,00 (faixa 1) e de R$ 4.344,00 (faixa 2). A HIS precisa ter um preço compatível com o poder de endividamento da família. HIS é antes de tudo uma demanda habitacional e o PDE não deixa nada claro como será o controle para que essas HIS produzidas, com os incentivos da Prefeitura, possam DE FATO ser apropriadas pelas famílias de baixa renda. No Plano Diretor de 2002, já constam muito desses incentivos e, até hoje, a Prefeitura não prestou contas à sociedade de quantas e quais famílias foram beneficiadas pelas HIS produzidas pelo mercado com os incentivos públicos. Pelo jeito, da forma como está o texto do PL, tudo vai continuar sem o controle efetivo por parte da Prefeitura sobre os adquirentes das HIS produzidas pelo mercado privado, possibilitando o desvio de muitas delas para fora da demanda legal. E tudo isso vale também para as Habitações de Mercado Popular – HMP – (famílias com renda de até R$ 7.240,00) para as quais estão previstos descontos no pagamento da Outorga Onerosa e ampliação do potencial construtivo. O PD está propondo que na área de influência dos “eixos”, além do CA max =4, um aumento de 50% para construção de HIS e 25% para construção de HMP (nota “a”, quadro 2). Será que essas HIS e HMP construídas onde o mercado procura por mais potencial construtivo, por exemplo, na Vila Madalena , serão compradas por famílias enquadradas na demanda legal? Como uma solução possível: por que o PD não institui na Prefeitura um cadastro único da demanda de HIS e HMP e define que somente a pessoa constante do cadastro poderia ser adquirente ou locatário social de HIS e HMP? Por que não define que os infratores que desviarem HIS ou HMP para pessoas fora do cadastro estariam sujeitos a pesadas penalizações, relativamente aos valores desviados?

    Sinceramente, da forma como estão os balizados os instrumentos no PL do PD, não acredito que este poderá significar uma oportunidade de grandes avanços na questão habitacional de São Paulo.

  6. Raquel, em seu texto você fala que no plano, os empreendimentos com área construída maior que 20.000m2 serão obrigados a fornecerem 10% de SUA área para HIS, mas o texto do plano diz que os empreendimentos “ficam obrigados a destinar adicionalmente 10% DA ÁREA CONSTRUÍDA para HIS, onde podem construir na mesma área do terreno ou em outra área, mas na mesma macroárea. Isso muda um pouco a aplicação já que os empreendimentos podem estar localizados em áreas mais estruturadas e oferecerem a sua cota em áreas onde os terrenos são mais baratos, ou seja, nas periferias.

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