Os perigos da anunciada parceria público-privada de habitação no centro de São Paulo

No ano passado, o governo do Estado de São Paulo, através da Agência Casa Paulista, publicou um edital solicitando propostas de empresas privadas interessadas em construir habitação no centro da capital. Recentemente, a prefeitura mostrou interesse em colaborar com a iniciativa, estabelecendo uma parceria que envolverá também o aporte de recursos do governo federal através do programa Minha Casa, Minha Vida.

Movimentos de moradia, organizações não governamentais, defensores públicos e laboratórios de pesquisa da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP reuniram-se para debater e analisar a proposta, identificando pontos preocupantes que, se não esclarecidos equacionados, podem comprometer o objetivo de prover moradia adequada para a população de baixa renda na área central da cidade. Confira a seguir a carta elaborada após essa reflexão.

CARTA ABERTA

Questões para a PPP da “Casa Paulista” para o centro de São Paulo

As entidades abaixo assinadas vêm manifestar sua preocupação diante do lançamento da proposta de Parceria Público Privada formulada por empresas privadas para a Agência “Casa Paulista” do governo do Estado, que recentemente contou com a adesão da Prefeitura, para a produção de 20.000 unidades habitacionais na área central do Município de São Paulo.

A proposta parece contemplar reivindicações históricas dos setores que atuam em defesa do direito à moradia no país, incluindo a provisão de habitação popular no centro, o estímulo a uma ocupação com mistura social e a combinação de subsídios e cooperação entre União, estados e municípios. Mas tais conquistas podem não se tornar realidade, caso não sejam equacionadas algumas questões essenciais.

Tal como se apresenta até o momento, a proposta não foi formulada no âmbito de um plano habitacional abrangente para a cidade e não contou com a participação de diversos segmentos da sociedade civil interessados no tema. Há um descolamento em relação à situação de moradia na região, marcada por cortiços e ocupações, alto índice de idosos, moradores em situação de rua e trabalhadores informais, além da existência de um parque edificado ocioso que não cumpre sua função social.

Além disso, o modelo adotado reduz a intervenção habitacional à construção e oferta de novas unidades e subsídio à aquisição, negligenciando questões centrais como a política fundiária e outras formas de promoção do direito à moradia, como a locação social e a reabilitação de prédios subutilizados.

Considerando tratar-se de um projeto de intervenção urbana e não de uma política habitacional abrangente – que deve ainda  ser formulada e debatida com a sociedade –ainda assim são nossos principais objetos de preocupação os seguintes pontos:

  1. Ação habitacional sem política habitacional: entendemos que embasar a política habitacional para a área central em uma ação, modelada ou não como uma PPP, é uma maneira equivocada de tratar um tema tão complexo, podendo acirrar os conflitos pela disputa fundiária diante do cenário de especulação imobiliária que testemunhamos em São Paulo. Uma política efetiva deve vir precedida de um diagnóstico mais preciso do déficit e da inadequação habitacional, da cidade e dos seus diferentes territórios, e da especificidade da área central.  Deve ainda vir acompanhada de uma política fundiária que lhe dê suporte.
  2. Indefinição das áreas de intervenção e fragmentação das ZEIS 3: a proposta delimita seis perímetros, mas não especifica quais os limites de um eventual decreto que os torne sujeitos à desapropriação nem se eles serão integralmente submetidos aos planos de urbanização das ZEIS.  Por outro lado, ignora a delimitação das ZEIS 3 ao não abordá-las de forma integrada, valendo-se, entretanto, de alguns de seus lotes.
  3. A PPP ignora os Conselhos Gestores das ZEIS 3: conforme exigência estabelecida no capítulo da Gestão Democrática e Controle Social constante do PDE de 2002, em cada perímetro de ZEIS deve ser formado um Conselho Gestor, eleito por  representantes da sociedade, que acompanha e elabora um plano de urbanização do local. O prazo apresentado para a implantação da PPP claramente ignora o tempo necessário à eleição e atuação dos Conselhos.
  4. Indefinição sobre a execução da desapropriação: não está clara a extensão das atribuições do parceiro privado, no tocante à desapropriação dos imóveis afetados. É preciso esclarecer a quem cabe conduzir as negociações: se ao agente privado caberá solicitar ao Poder Público as desapropriações, ou se contará com a prerrogativa de promovê-las diretamente (tal como na lei da Concessão Urbanística aplicada ao projeto Nova Luz, cuja legalidade foi amplamente questionada). Neste segundo caso, cabe esclarecer se o agente privado poderá fazer desapropriações para implantar outros usos, que não o habitacional.
  5. Ausência de definição do perfil dos beneficiados: a proposta, veiculada como alternativa para quem mora na periferia e trabalha no centro, está descolada das características dos atuais moradores do território em condições de inadequação habitacional: em grande medida, locatários de baixíssima renda que não se enquadram no perfil socioeconômico exigido pelas linhas de financiamento existentes, mesmo contando com amplo subsídio. A prioridade dada a trabalhadores do centro, sem detalhar tal categoria e definir critérios de verificação, mostra-se ptemerosa, uma vez que a maioria dos trabalhadores do centro é informal. No caso da ZEIS 3 C 016 – Sé (inserida no perímetro do Projeto Nova Luz), 85% da população possui renda inferior a 3 s.m., 72% habitam imóveis alugados e cerca de 85% são trabalhadores informais.
  6. Risco de gentrificação: a PPP está formulada a partir da oferta de moradia e não da demanda real por habitação existente no território. Portanto, ameaça a permanência da atual população residente, que pode ser expulsa pela substituição do tecido existente e pela falta de alternativas adequadas ao seu perfil. Além disso, a proposta não traz preocupações em relação à permanência dos novos moradores de baixa renda na região central após a aquisição das unidades.
  7. Falta de critérios para definição e controle da qualidade da habitação social: a proposta não apresenta os parâmetros mínimos de qualidade dos tipos habitacionais, nem sequer menciona a necessidade de sua definição a partir de um amplo processo de discussão e construção com os atores sociais envolvidos. O empreendedor deve atender a parâmetros mínimos para que as necessidades habitacionais sejam atendidas adequadamente.
  8. Impacto nas atuais atividades produtivas locais: a proposta é omissa quanto ao impacto nas atividades econômicas existentes nas quadras afetadas (comércio e serviços, de pequenos empresários) durante todas as etapas de sua implantação. A falta de definições claras sobre o seu destino, assim como sobre as fases, frentes e prazos da obra também impacta negativamente os atuais ocupantes do território, incluindo comerciantes, prestadores de serviços, trabalhadores e usuários.
  9.  Indefinição quanto ao atendimento habitacional provisório: a proposta também é omissa quanto ao impacto das intervenções na vida da atual população moradora, não definindo o atendimento que será oferecido nas eventuais remoções para a execução das obras, mesmo que provisório.
  10. Indefinição quanto ao cronograma de atendimento das diferentes faixas de renda: A falta de definição dos perfis sociais prioritários de atendimento pode dificultar o acesso da população de mais baixa renda à produção habitacional, tendo em vista o progressivo encarecimento do preço da terra como consequência da intervenção urbana.
  11. Exclusão de segmentos vulneráveis no cadastro realizado pela concessionária: A proposta delega ao concessionário o cadastro e seleção dos beneficiários, o que significa adoção de critérios de mercado, e não de prioridade social. O único ente legítimo para execução dos cadastros é o poder público.

Assinam:

Associação dos Moradores e Amigos da Sta Ifigênia e Luz – AMOALUZ
Central de Movimentos Populares – CMP
Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos
Conselho Gestor ZEIS 3 C 016 – Sé – Representantes da Moradia
Defensoria Pública do Estado de São Paulo – Núcleo de Habitação e Urbanismo
Frente de Luta por Moradia – FLM
Grupo de Articulação para Moradia do idoso da Capital – GARMIC
Habitat Projeto e Implantação para o Desenvolvimento do Ambiente Habitado e Urbano – Brasil Habitat
Instituto Polis
Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade – LabCidade FAU-USP
Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos – LabHab FAU-USP
Movimento Apropriação da Luz
Movimento de Moradia do Centro – MMC
Movimento de Moradia da Região Centro – MMRC
Movimento de Moradia Para Todos – MMPT
Serviço de Assessoria Jurídica Universitária da USP – SAJU
União dos Movimentos de Moradia – UMM

13 comentários sobre “Os perigos da anunciada parceria público-privada de habitação no centro de São Paulo

  1. Segundo o site da prefeitura, os empreendimentos devem ser construídos nos distritos da Sé e República e em bairros do entorno, como Brás, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Cambuci, Liberdade, Mooca, Pari e Santa Cecília. Alguem viu alguma planta legivel deste projeto?
    Alguem sabe quais as Leis Federais, Estaduais e Municipais nas quais o novo projeto Casa Paulista se baseia?
    Alguem encontrou a publicação do Edital de Licitação da PPP, previsto para 15/04 pp, o qual ficaria em consulta pública por 30 dd?

  2. É engraçado ver as esquerdas reagindo ao PT “neoliberal”, “privatista”, opresso por tanto.

    PPP e CONCESSÕES são privatizações com outros nomes. Aliás, PPP é muito mais neoliberal que privatização; esta invenção do gov lula significa o Estado e o privado financiarem a empresa privada que lucra com bens ou serviços públicos.

    Esta realidade que os de esquerda mais esclarecidos não consegue fugir só pode ser combatida com críticas laterais.

    Afinal, como chamar o Hadad de Kassab? Nova Luz era privatização, PPP tb é, mas não pode ser dado o nome ao boi.

    Deve ser muito doído.

    Quem faz o quê, como é feito, qdo… Será tudo definido em Lei. Não tem outra saída.

    Exemplos de críticas dos que querem, mas não podem chamar Hadad de neoliberal:

    Exclusão de segmentos vulneráveis no cadastro realizado pela concessionária: A proposta delega ao concessionário o cadastro e seleção dos beneficiários, o que significa adoção de critérios de mercado, e não de prioridade social. O único ente legítimo para execução dos cadastros é o poder público.

    Os critérios serão definidos em Lei e não pelo mercado. O lucro virá do $$ público e não dos beneficiários. Tanto faz quem serão os beneficiários para as empresas se o retorno estará garantido pelo nosso dinheiro público.

    ” a proposta não traz preocupações em relação à permanência dos novos moradores de baixa renda na região central após a aquisição das unidade”

    Isto é definido no contrato entre morador e o governo responsável. Como o morador do Centro não é melhor q nenhum outro brasileiro de baixa renda, qual o problema das soluções presentes?

    A necessidade de se criticar a privatização sem poder falar q não pode privatizar é triste.

    “cabe esclarecer se o agente privado poderá fazer desapropriações para implantar outros usos, que não o habitacional.”

    Oras, projeto de estrada de ferro da direito ao estado ou quem o represente desapropriar para fazer estradas de ferro.

    Tanto faz se é ou não o Estado quem desapropria. O objetivo e os valores são os mesmos e erros da Prefeitura ou de Empresa Privadas têm o mesmo peso diante da lei.

    De novo, é a ânsia de criticar o capital pecador e, ao mesmo tempo, ter de pedir esmolas aos porcos capitalistas.

    Falta $$$ no Brasil para qualquer investimento público de maior porte, portos, estradas, aeroportos…. Quem tem capital não é o Estado, é a iniciativa privada.

  3. Achei ótimo o diagnóstico, só senti falta de propostas. Acho que esse conjunto de entidades deve partir pro contraditório com propostas claras sejam pra melhorar a proposta do poder público, inclusive com propostas de gestão política do Programa, sejam para afirmar que desse jeito não participam e caem fora de uma vez por todas.

    • José Marinho, favor esclarecer como melhorar a proposta do poder público já que o projeto é desconhecido da população bem como a eventual legislação a nivel federal, estadual e municipal que o rege; a informação disponível no site da Casa Paulista é praticamente nula. A consulta publica de 30 dias previamente à licitação é o momento em que se espera ter a oportunidade de conhecer o projeto. A participação parece-me impossivel; ela não ocorreu quando seria desejável, ou seja, desde a fase da formulação de diretrizes; participação na consulta pública parece-me insuficiente. Obrigada.

  4. É como diz Luigi Zingales (http://www.capitalismoparaospobres.com/?p=536):
    “As PPPs emburrecem. Quando o governo promete cobrir perdas, ele está destruindo o processo de aprendizado por tentativa e erro. Está mantendo politicamente vivas empresas e projetos que já estão economicamente mortos. Se zumbis se alimentam de cérebros humanos, empresas zumbis, mantidas por subsídios, se alimentam do cérebro do mercado. Elas estão consumindo o processo de descoberta que permite ao capitalismo servir aos consumidores.”

  5. Finalmente, o governo federal assume o compromisso perante aos meios de comunicação de se fazer auditorias e o combate a corrupção através das cooperativas e das incorporadoras autorizadas pelo Programa Minha Casa Minha.Vida. Uma Cooperativa já denunciada, que faz parte os funcionários do próprio Ministério das Cidades que tinham a prerrogativa de distribuir os empreendimentos imobiliários entre eles, amigos e familiares. Agora vamos as Prefeituras de pequenos municípios. Realmente, tem que botar a boca no trombone,

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  7. Raquel, sua mala, você só dá palpite errado. Não fosse por gente mal amada que nem você, o Centro já teria sido revitalizado faz tempo. A-pos-to que você mora na Vila Madalena, acertei?

  8. Cheque em branco de 4 bi: A Casa Paulista de Alckmin não teria ainda assinado o necessário Convênio com a Prefeitura da cidade, esse também requerido por juiz em Ação Civil Pública do Ministério Público; se a Prefeitura já assinou tal convênio, em consequência disso o paulista deu um cheque em branco de R$ 4,6 bilhões de subsídios às empreiteiras para a construção de 20 mil apartamentos no centro para moradores de outras regiões, e ainda, para outras incógnitas em matéria de possíveis outros empreendimentos com outros usos nas áreas de intervenção; ou seja, cada habitação receberá R$ 230 mil de subsídios; por que e para quê? Lembro que Alckmin propôs ação judicial em Brasília visando a delimitar os valores e tornar expeditas as suas desapropriações; se essa Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental, a ADPF249, prosperar, lhe proporcionará desapropriações imediatas e por valores ainda mais irrisórios em detrimento ao constitucional direito à propriedade do paulistano. Não há cadastro dos moradores e dos negócios a serem desapropriados e a afirmativa do governo de que há quaisquer imóveis vazios não pode ser comprovada; a quantidade de novos sem-teto também não; mas, na audiência pública de 16/8 (“Estado”, 17/8, A20, “Desapropriação de Alckmin inclui até convento”, por Tiago Dantas), havia inúmeras vítimas, moradores e trabalhadores, presentes; a maior parte deles lá está “desde sempre”, e, incluem aposentados. Não há conselhos gestores formados nessas 67% de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIs) atingidas, infringindo assim leis municipais; o governador desobedece até ao artigo n.º 180 da própria Constituição estadual, que estipula a participação das comunidades atingidas nos projetos a elas concernentes, o que não houve até então, às vésperas da licitação dessa ilegal Parceria Público-Privada (PPP). O Decreto nº 59.273 do governador declara de interesse social 930 imóveis para fins de desapropriação; portanto, eles só podem ser utilizados para a construção de Habitação de Interesse Social (HIS) para a população com renda de até seis salários mínimos? Serão usados somente dessa forma? A cidade de São Paulo já tem 20 mil moradores no centro em moradias precárias que continuarão desassistidos. A Casa Paulista do governador possivelmente desapropriará outros 20 mil moradores, comerciantes, prestadores de serviços, industriais, e trabalhadores, ou muitos mais; portanto, poderemos ter a nova soma de mais de 40 mil famílias vivendo em habitações precárias, ou nas ruas, a fim de propiciar a 1ª fase de essa mirabolante PPP construir e trazer novas 20 mil famílias a empreendimentos de apartamentos no centro subsidiados com os impostos pagos pelos paulistas. Haveria necessidade de pelo menos publicar os projetos urbanísticos detalhados para cada área e discuti-los com as respectivas comunidades atingidas, previamente a analisar quaisquer licitações de PPP. Ou, por que não, anular as três fases da PPP da Casa Paulista, substituindo-as pelo método tradicional em sistema capitalista de promover comprar imóveis, reformar ou demolir e neles reconstruir, simplesmente? A falta de terrenos na cidade de São Paulo permite atualmente a utilização desse caminho com sucesso para todas as categorias de empreendimentos, incluindo nas ZEIs; basta o governador passar a analisar o tema pensando nos interesses da população e formular estratégias e políticas para a Casa Paulista com o novo objetivo de respeito aos direitos de todos os paulistas – em substituição ao seu imoral “cheque em branco”.

    Suely Mandelbaum, urbanista

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