Nós não temos uma discussão pública transparente sobre zoneamento

Está nas mãos do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) uma decisão que pode mudar o futuro dos bairros e loteamentos em todo o país. Em jogo está o respeito ou não às regras que foram criadas por particulares especificamente para esses lugares como, por exemplo, limitar a altura de prédios ou proibi-los, independentemente das leis definidas pelo poder público.

Essa é uma polêmica que vem de muito tempo. Antes de existir qualquer lei de zoneamento na cidade de são Paulo, muitas companhias urbanizadoras, como é o caso da companhia City, que lançou loteamentos como os da Cidade Jardim, do Embu, do Jardim Europa, da City Lapa, do Alto de Pinheiros, tinham cláusulas de contrato, na época em que foram vendidos estes lotes, que determinavam coisas do tipo “nesta área não se pode construir prédios, esta área é só residencial, aqui só se pode ocupar um pedaço do lote com construções, é preciso deixar os jardins dentro dos próprios lotes” e uma série de outros itens.

Depois disso, a partir de 1972, a cidade de São Paulo começou a adotar um zoneamento justamente com o objetivo de determinar o que pode e o que não pode ser feito, onde pode ou não construir prédios, qual a altura etc. Em geral, no caso de São Paulo, aqueles bairros foram acolhidos no zoneamento, sendo chamados na época de Z1 e hoje de ZRs, zonas exclusivamente residenciais.

Mas desde então existe um tensionamento entre o que dizem os contratos e o zoneamento. De um lado há uma pressão muito grande para que se mude o zoneamento, a fim de permitir o uso comercial dessas áreas, a construção de prédios etc. E com isso teve início uma briga muito grande na justiça, que hoje está no STJ, para saber se uma cláusula contratual entre particulares pode prevalecer sobre o zoneamento ou se é o zoneamento que tem que realmente dizer o que vale para a cidade.

A minha posição é a de que o zoneamento é que precisa dizer o que vale e o que não vale. Não dá para que cada particular resolva o que vai ser de uma área independentemente do que isso represente para o conjunto da cidade. Então o grande problema, a meu ver, é que muitos bairros residenciais que parecem estar sendo ameaçados o tempo todo pelo zoneamento, na verdade estão sendo ameaçados não porque o zoneamento se sobrepõe à cláusula contratual, mas porque nós não temos uma discussão pública transparente sobre o zoneamento, que permita que as pessoas consigam se manifestar e que a cidade consiga tomar essas decisões da melhor forma possível. No fim das contas, o zoneamento acaba sendo muito suscetível às pressões econômicas. E a questão continua no ar no STJ.

3 comentários sobre “Nós não temos uma discussão pública transparente sobre zoneamento

  1. Fernando dos Reis Condesso afirma que “a política de ordenamento do território é formada pelo conjunto de normas jurídicas, planos, programas e atuações desenvolvidas pela administração pública, reguladoras do
    uso do solo, que contemplem uma visão global e integrada, de modo a que as ações das entidades privadas, com incidência no espaço físico, sejam prosseguidas de objetivos sociais orientados para a melhoria da qualidade de vida e bem-estar das comunidades residentes.”
    Existe uma relação de “independência na interdependência” entre a norma do ordenamento do território com as normas do direito urbanístico onde a primeira assume uma natureza orientadora e coordenadora, ao passo que segunda consubstancia comandos diretamente vinculativos à Administração
    e aos particulares, definindo de forma precisa o destino e o regime de uso e transformação do solo. Neste sentido não é possível que um contrato entre particulares venha a ser superior as normas que instrumentalizam o planejamento da cidade. Agora, a pressão das forças econômicas será sempre um ingrediente no processo de ocupação dos espaços urbanos, devendo haver uma fórmula que maximize os benefícios para uma maioria da população, estabelecendo contrapartidas e vantagens para quem não dispõe de capital e, este papel regulador cabe ao estado.

  2. Raquel, a única coisa da qual discordo nesse raciocínio é quando se fala nas “pressões econômicas” como motivo para a zona no zoneamento da cidade – de fato, essas pressões existem, mas só são possíveis porque há vontade de agentes em modificar o espaço urbano existente.

  3. Existe um desejo da especulação imobiliária em perverter áreas como estas oriundas da City, que são justamente o que melhor restou de São Paulo e não essa panaceia desordenada que vemos criada pelos vereadores e não por profissionais da área. O fato contratual deve ser muito bem observado, uma ruptura na segurança jurídica de um contrato pode desencadear uma série de ações contrárias visto que em geral como nos exemplos serão valorizados os terrenos em si e desvalorizada a moradia pois a especulação tratará de expulsar os moradores.

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