Chegada do metrô eleva preço dos imóveis. O problema é que investimentos não são acompanhados de políticas urbanísticas

Um estudo mostra que a chegada do metrô aumenta o valor dos imóveis nos bairros por onde ele passa e a população antiga vai embora porque não consegue manter o padrão de vida. Essa é uma questão importante na medida em que nós temos, evidentemente, uma enorme necessidade de ampliar a rede de transportes, de ter investimentos em infra-estrutura.

O interessante é que aumente a densidade residencial das áreas que passam a ser servidas por uma infra-estrutura melhor, como são os metrôs e os trens. Entretanto, esse estudo, baseado na pesquisa Origem e Destino do próprio metrô, mostra que os bairros que receberam novas estações perderam população em vez de ganhar.

O que acontece é que quem não tem um aumento da renda proporcional ao aumento do valor dos imóveis acaba deixando o bairro, que passa a concentrar apartamentos maiores, rendas maiores, e menos gente. Isso não significa que precisamos parar de investir em metrô, muito pelo contrário. Também não temos que parar de fazer grandes investimentos em infra-estrutura, nem de fornecer crédito para a moradia e para a construção.  Tudo isso é positivo.

O problema é que esses investimentos em infra-estrutura não são acompanhados de políticas e de instrumentos urbanísticos que consigam contrabalançar as tendências que, simplesmente deixadas ao mercado, sem nenhum tipo de intervenção pública, acabam gerando efeitos perversos. Então em vez de a chegada do metrô significar mais gente usando o transporte público, termina acontecendo de haver mais gente morando longe, dependendo do automóvel e do ônibus e provocando mais congestionamento.

Um estudo que saiu hoje no Globo mostra que os preços dos imóveis em algumas áreas em São Paulo e no Rio de Janeiro aumentaram 100% em cinco anos. O estudo diz que nós estamos vivendo uma época de bum imobiliário e não apenas em São Paulo e no Rio, mas também em cidades como Curitiba, Porto Alegre, Recife e Fortaleza, que também ganharam enormes aumentos proporcionais.

Do ponto de vista do investidor, isso é fantástico, claro. Mas do ponto de vista da cidade e dos moradores isso implica no aumento do preço dos imóveis e dos terrenos, que estão cada vez mais caros. Então parece que é cada vez mais difícil para quem tem rendas menores conseguir acessar lugares melhores. E essa é uma importante discussão nesse momento em que estamos enfrentando problemas com áreas de riscos, em que se fala em remoções e na necessidade de aumento da oferta de moradia.

O problema é que todo crédito imobiliário disponível e todo aumento dos investimentos em infra-estrutura, que, como eu já disse, são positivos, não são acompanhados de uma política urbanística para tentar contrabalançar seus efeitos. Isso significa que todo subsídio público está indo para o preço da terra e para o bolso dos investidores, que são poucos, e fazendo com que o acesso à moradia, em vez de ficar mais fácil, fique mais difícil.

6 comentários sobre “Chegada do metrô eleva preço dos imóveis. O problema é que investimentos não são acompanhados de políticas urbanísticas

  1. Olá, Profa. Raquel!

    Concretamente, que políticas e instrumentos urbanísticos poderiam ser utilizados para barrar, na situação descrita no texto, o aumento do preço dos imóveis?

    Obrigado e um abraço!

    • Acredito que esse problema causado à população de baixa renda pelas benfeitorias urbanas é o processo conhecido por gentrificação, que resumidamente, exatamente pela falta de políticas urbanas acaba colaborando com a expulsão dessas pessoas para regiões mais periféricas da cidade e, de forma injusta, selecionando uma determinada classe social para morar em lugares privilegiados. Assim esses habitantes ficam com o acesso aos meios de transporte muito mais restrito e o movimento pendular se torna um problema constante, tendo essas pessoas que percorrer longos caminhos de casa para o trabalho, trabalho para casa… Com relação à políticas urbanas que poderiam ser implementadas para minimizar esses impactos, temos como primeiro passo dado o Plano Diretor, que é por onde tudo deve começar e que existe para ser colocado em prática, não apenas para cumprir uma Lei.

  2. Nosso modelo de ocupaçãpo dos espaços urbanos é nitidamente excludente. Quanto maior a infra-estrutura, mais distante ficarão aqueles que detém pouca renda, seguindo a lógica de mercado que se apropria da mais valia gerada pelo Estado criando novos oásis imobiliários que se ajustam a nossa pouca cultura, sempre muito imediatista, que não faz perceber aos cidadãos beneficiados o valor social e temporal do benefício. Então, quais mecanismos poderiam ser adotados para que as áreas beneficiadas não convertam os investimentos públicos em ganhos privados, expulsando a população local para áreas menos valorizada muito suscetível ao ganho imediato, fator percebido pelo especuladores privados? No meu entender, investimentos em infra-estrutura como o metrô deveriam ser acompanhados de politicas urbanas de adensamento, com obras para moradia e negócios que garantam a fixação e trabalho para a populações locais como também para o assentamento de novas famílias, com um perfil de renda baixa a desfrutar desta infra-estrutura, dando real significado para o lema, “uma cidade para todos”. Modelo semelhante é possível ser visto em Barcelona, ao longo da Ronda Dalt, por exemplo.
    É perfeita a preocupação e compreensão da Professora Raquel, na mesma medida que é muito difícil fazer com que gestores públicos se distanciem dos “cantos da sereia” entoados pelos especuladores em regime de plantão quando do anúncio de novos investimentos públicos.

  3. Há 2 instrumentos que utilizados conjuntamente em nossas cidades podem permitir a apropriação de áreas valorizadas e com infraestrutura pela população de mais baixa renda: as Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS e a Urbanização e Edificação Compulsórias (Art. 182 § 4º CF). Instrumentos existem. O problema é que não há interesse de romper as estruturas patrimonialistas da sociedade brasileira.

    • Márcio e José,

      De fato, são esses os instrumentos. Eles fazem parte do Plano Diretor da cidade, mas o problema é que ainda não foram regulamentados.

      Raquel.

  4. Acredito que deveriam ser fomentadas políticas de adensamento levando a foco o fator automóvel e tamanho das unidades, temos estações de metrô subutilizadas por conta da especulação imobiliária e no crescimento de gerações dependentes do automóvel, unidades junto a estações com três, quatro vagas para automóvel desestimulam o uso do transporte coletivo. Vale lembrar que atualmente a cidade não cobra pelo uso do subsolo, transformando em negócio extremamente rentável a venda desse espaço, não há impostos, não há limites, não há controle.

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