A questão da localização na produção de habitação do programa Minha Casa, Minha Vida no Rio de Janeiro

Compartilho aqui trecho de um artigo do arquiteto urbanista Antônio Augusto Veríssimo sobre a produção de habitação do programa Minha Casa, Minha Vida no Rio de Janeiro, com enfoque na questão da localização. Para ler o artigo completo, clique aqui.

Habitação, Emprego e Mobilidade: subsídios para o debate sobre a localização da HIS na cidade do Rio de Janeiro

Antônio Augusto Veríssimo
Arquiteto Urbanista, Coordenador da Coordenadoria de Planejamento e Projetos da Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.

O presente artigo foi escrito no início de 2010 como uma reação ao movimento de certos setores empresariais que reivindicavam, junto aos executivo e legislativo municipal, mudanças na legislação com o objetivo de integrar ao perímetro urbano áreas de ocupação restrita por se situarem em  regiões inadequadamente servidas por infraestrutura ou  utilizadas por atividades agrícola na Região Administrativa de Santa Cruz.

Na defesa de seus interesses, estes agentes argumentavam que a liberação dessas áreas para a produção de conjuntos habitacionais, a serem financiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida,  viria suprir a necessidade de produção de milhares de unidades necessária para atender o défict habitacional existente  e aquela demanda adicional que seria criada pela atração de novos moradores provocada pela implantação de novas unidades industrias no polo de Santa Cruz.

Os dados coletados e as análises efetuadas neste estudo tiveram por objetivo demonstrar: (i) que já havia um extremo desequilíbrio na distribuição das oportunidades de emprego  e moradia na cidade, com profundos e perniciosos impactos sobre a mobilidade da população; (ii) que a região da AP 5, zona oeste do Rio, onde está inserido o bairro de Santa Cruz, já era uma “região dormitório” fornecedora de mão de obra para outras regiões da cidade e que incentivar a produção habitacional de interesse social nessa região, para além de uma certa medida, somente aprofundaria a segregação sócio espacial da cidade e a formação de mais guetos de pobreza; (iii) que o desafio efetivo a ser superado era o de aproximar as oportunidades para moradia dos trabalhadores das suas oportunidades de emprego, portanto, incentivar a produção habitacional, prioritariamente, na área central (AP 1),  zona norte e nos bairros do subúrbio imediato (AP3).

Cabe reconhecer, no entanto, que no decorrer deste tempo a administração municipal se deu conta dessa tendência de concentração e passou a estabelecer maiores restrições para a localização dos conjuntos  bem como buscar alternativas de melhor localização dos empreendimentos por meio da aquisição direta de terrenos bem localizados para a promoção dessa produção.

Eu sou você amanhã: a experiência chilena e o ‘Minha Casa, Minha Vida’

Acabo de retornar de uma visita ao Chile, onde fui conhecer a política habitacional do país e os processos de reconstrução pós-terremoto de fevereiro de 2010. O Chile foi um dos primeiros países do então terceiro mundo a adotar, durante a ditadura de Pinochet, no final dos anos 1970, as fórmulas neoliberais propostas pela Escola de Chicago em vários domínios das políticas, reduzindo, em tese, a intervenção do Estado, promovendo a participação do mercado e focalizando subsídios públicos aos grupos de extrema pobreza. Setores como a educação e serviços públicos foram privatizados, e políticas públicas, como as de habitação, foram reformadas.

Implementada sistematicamente durante mais de três décadas, inclusive durante os governos da Concertación (coalizão de centro-esquerda), o modelo de política habitacional adotado pelo Chile é quase igual à fórmula do programa “Minha Casa, Minha Vida”: subsídios públicos individuais permitem às famílias de menor renda comprar no mercado produtos ofertados por construtoras privadas. O modelo se completa com disponibilidade de crédito: quanto menor é a renda, maior é o subsídio e menor é a parcela de crédito que entra para viabilizar a compra.

Este modelo praticamente pôs fim à produção informal de habitação no Chile e criou, ao longo do período, mais de um milhão de soluções habitacionais, transformando-se em grande referência de política habitacional, louvada por organismos e consultores internacionais. Hoje, no entanto, além das manifestações estudantis maciças denunciando a privatização da educação, que produziu um ensino caro e de baixa qualidade, o Chile vive o dilema do que fazer com os seus “com teto”.

As centenas de milhares de casas e apartamentos da supostamente exitosa política habitacional chilena produziram um território marcado por uma segregação profunda, onde o “lugar dos pobres” é uma periferia homogênea, de péssima qualidade urbanística e, muitas vezes, também, de péssima qualidade de construção, marcada ainda por sérios problemas sociais, como tráfico de drogas, violência doméstica, entre outros. Para se ter uma ideia, vários conjuntos habitacionais já foram demolidos (!) e muitos outros se encontram em estudo para demolição.

Deixada para o mercado a decisão de onde e como deveria ser produzida, encarada como um produto que se compra individualmente, como um carro ou uma geladeira, a cidade que resultou é simplesmente desastrosa. Nada nos leva a supor, que, em menos de dez anos, não estaremos enfrentando no Brasil o mesmo cenário com o programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Originalmente publicado no Yahoo!Blogs.

“Política urbana não é uma soma de obras”

O jornal Tribuna do Norte publicou, no último domingo (22), uma entrevista com a professora Ermínia Maricato, da FAUUSP, sobre algumas questões da política urbana brasileira. O trecho da conversa que dá título à entrevista é sem dúvida muito significativo. Confiram abaixo o texto completo.

“Política urbana não é uma soma de obras”

A professora Ermínia Maricato, que proferiu aula magna na Universidade Federal do Rio Grande do Norte, é uma profunda conhecedora da política urbana brasileira. Depois de participar da criação do Ministério das Cidades, que prometia trazer uma revolução na política federal de urbanismo, Ermínia se tornou uma crítica da política de governo em vigor no Brasil. Em entrevista à TRIBUNA DO NORTE, a professora analisou as obras de mobilidade para a Copa do Mundo e o Ministério das Cidades, entre outros assuntos.

Como a senhora vê as obras de mobilidade para a Copa do Mundo?

Eu prefiro não abordar nada em relação à Copa do Mundo, porque ela é um momento que vai passar. E é um momento muito difícil. Eu acho que nós vamos ficar com uma  herança muito pesada no Brasil em relação à Copa do Mundo. A China ficou com uma herança pesada por conta das Olimpíadas, porque não sabe o que fazer com os elefantes brancos que criou. A África do Sul, que saiu de uma Copa, também tem uma herança pesada.  É gasto muito dinheiro e na verdade a repercussão para a população da África do Sul, que é muito pobre, não pesou muito. As obras de mobilidade estão servindo aos turistas na África do Sul porque é direcionado para o caminho aeroporto-hotel-estádio. Na verdade, a população africana pobre fica andando a pé, no transporte público de péssima qualidade, como é no Brasil.

E em relação ao Minha Casa Minha Vida?

Não é uma resposta rápida. Nós estamos desde a época do BNH (Banco Nacional de Habitação) sem política de habitação. Eu participei da criação do Ministério das Cidades e no próprio Ministério. Com o Governo Lula, a partir de 2003, voltou a se ter investimento em habitação e saneamento no país. Em mobilidade, não. Não existe essa política de mobilidade urbana a nível federal. Do governo sai recursos, houve uma regulação, mas faltou algo. É preciso duas pernas: uma é recurso e a outra é terra urbana. Terra urbana significa terra urbanizada, com água, esgoto, transporte, escola, energia, etc. Não temos uma das pernas porque não fizemos a reforma fundiária, na terra. Nem todo mundo tem direito à cidade. Pobres no geral não têm direito à cidade, ou seja a maioria. Não há acesso a essa terra urbanizada. E por que? Porque essas terras estão sob o domínio do mercado imobiliário. Nossas cidades hoje são pasto para o mercado imobiliário, elas são comandadas por esse mercado. E os preços estão subindo. Na hora em que o Minha Casa, Minha Vida entra em ação, você tem uma elevação imediata e absurda, escandalosa, dos preços dos imóveis e da terra. Isso porque nós entramos com o recurso privado e público e não entramos com a democratização do acesso à terra.

Quem não tem recurso fica relegado às periferias e áreas de risco?

Exatamente. O que sobra? Sobra aquilo que o mercado não quer e o que a lei não permite. Áreas de proteção ambiental e áreas de risco. Aquilo que é proibido de ser ocupado. É o que sobra para os pobres nesse país.

Existe uma subserviência do Estado em relação ao mercado imobiliário?

Não é só subserviente. O Estado sai na frente, abrindo avenidas, prolongando avenidas e valorizando as terras que estão ali ociosas, o que é uma coisa proibida na constituição. O Estado se adianta para favorecer condições para o mercado imobiliário.

É um parceiro então?

Total. Sem dúvida nenhuma. Não conheço muito Natal, mas vi que isso acontece. Natal repete de forma potencializada esse panorama. Há muitos loteamentos com pura especulação. Nós temos lei para mudar isso, mas falta força da sociedade civil.

Quais as falhas do Ministério das Cidades?

Ele tem política para obras e não política urbana. Política urbana não é uma soma de obras. É importante que haja recursos, mas política urbana é controle do uso e ocupação do solo. É isso que favorece o meio ambiente, dá sustentabilidade e justiça social. É o que ninguém faz. Pela constituição, é uma responsabilidade do município. A legislação torna isso complexo. O Governo Federal, quando faz  grandes obras para a Copa, na medida que isso não é regulado, está na verdade incentivando a especulação imobiliária, mesmo que ele não queira.

Moradia popular no lixo: imagens de um Brasil que precisamos encarar

Recebi ontem estas fotos de um leitor que, passando por uma estrada no Maranhão, deparou-se com este panorama. Trata-se de um conjunto habitacional do programa Minha Casa Minha Vida, construído ao lado de um lixão, na cidade de Santa Luzia, no interior do Estado, que, por sinal, é um dos que mais teve projetos construídos pelo programa. A lógica de produção de casas no terreno mais barato possível leva esses empreendimentos para as terras mais desvalorizadas e, em muitos casos, perto de áreas contaminadas como esta. Com certeza, esse não é o único caso.

As imagens falam por si, mas não custa lembrar: o processo de produção de habitação que corre a todo vapor em nosso país está completamente desvinculado de um processo de qualificação da produção e gestão das cidades. Falta política urbana e falta gestão urbana. Lixões como este não deveriam mais existir, muito menos conjuntos habitacionais no meio do nada, junto a áreas contaminadas. De um lado, temos municípios precários, com pouquíssima ou nula capacidade de planejamento e gestão, e, de outro, um programa federal de produção de moradias que em nada ajuda a mudar essa situação.

Estas são, no fim das contas, imagens da precariedade da política urbana no Brasil em um momento em que temos recursos para enfrentar o problema do déficit de urbanidade.

PS: enviei as fotos para a Secretaria de Habitação do Ministério das Cidades e para a Caixa Econômica Federal e ambos responderam que vão apurar o caso.

Texto originalmente publicado no Yahoo! Blogs.

Mais de mil imóveis vazios e bem localizados foram notificados em São Paulo pela prefeitura

No último sábado (24), a prefeitura de São Paulo notificou proprietários de 1.053 imóveis ociosos que, a partir de agora, estão sujeitos à taxação progressiva do IPTU e à desapropriação com pagamento com títulos da dívida pública. A maior parte dos imóveis está localizada na região central e em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), em diversas áreas da cidade.

Aprovado por Lei no ano passado, O IPTU progressivo no tempo é um instrumento para induzir a entrada de imóveis vazios e subutilizados no mercado. A combinação do IPTU progressivo com as Zeis possibilita que imóveis vazios em áreas destinadas pelo plano diretor à produção de habitação sejam negociados e aproveitados para a produção de moradia.

Na situação que temos hoje, em que existem recursos para a produção de moradia no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), mas que, reiteradamente, se afirma que não há terrenos disponíveis para construir habitações do programa em áreas bem localizadas, o IPTU progressivo pode justamente contribuir para aumentar essa oferta.

Especialmente nesses tempos de boom imobiliário, esse instrumento é muito importante, já que ele dá um prazo ao proprietário que está especulando, esperando o seu terreno alcançar um preço maior, para que ele dê uma destinação ao terreno. Se isso não acontecer, haverá um aumento progressivo no valor do IPTU daquele terreno, ao longo de cinco anos, até o teto de 15% e, depois disso, a área poderá ser desapropriada com pagamento em títulos da dívida pública.

Leia mais sobre o assunto no Estadão: Prefeitura lista 1.053 imóveis sem uso em SP

Reivindicações de trabalhadores revelam a necessidade de um amplo pacto civilizatório no Brasil

Recentemente, as más condições de trabalho em canteiros de obra por todo o Brasil têm ocupado as manchetes dos principais noticiários do país. Das usinas de Jirau e Santo Antônio, em Rondônia, à termelétrica de Pecém, no Ceará, passando pela refinaria de Abreu e Lima e a petroquímica de Suape, em Pernambuco, até obras do Minha Casa, Minha Vida em Campinas, interior de São Paulo.

O fato é que o Brasil vem tentando virar gente grande pela metade, continuando a tratar de forma precária alguns aspectos fundamentais do seu desenvolvimento econômico. Estamos vendo um aumento significativo do volume de recursos e investimentos em infraestrutura, sem o acompanhamento do necessário grau civilizatório e de cidadania que os projetos exigem.

Isso fica muito visível na indústria da construção civil, onde grassa a precariedade. Sem condições de desenvolver os projetos para os quais são contratadas, as grandes construtoras e empreiteiras estão dando um passo maior que as pernas, terceirizando e subcontratando serviços sem capacidade de fiscalizá-los e esbarrando numa tradição que insiste em não respeitar os direitos básicos do trabalhador e da pessoa humana.

Um projeto como o Minha Casa, Minha Vida, que tem uma meta superambiciosa, não previu que as construtoras do país simplesmente não têm capacidade de, sozinhas, dar conta da demanda. Por outro lado, montou-se um modelo no qual não há tempo nem estímulos para que os pequenos empreiteiros e as pequenas empresas familiares consigam se formalizar e se preparar para compartilhar este mercado.

Com a aproximação da Copa de 2014, as centrais sindicais do Brasil lançaram, no início deste mês, a Campanha pelo Trabalho Decente nas Obras da Copa. O objetivo é garantir boas condições de trabalho e direitos dos trabalhadores nas obras de infraestrutura para o evento. Vale lembrar que na África do Sul foram realizadas 36 greves contra as más condições de trabalho, problemas salariais, entre outros.

Esta não é, obviamente, a única dimensão dos impactos das grandes obras de desenvolvimento no Brasil. Cidades explodindo sem infraestrutura para receber grandes contingentes populacionais, remoções e despejos forçados, más condições dos serviços de saúde, aumento da prostituição são alguns dos outros aspectos envolvidos.

Parece que estamos vendo se repetir o surto da época do “milagre brasileiro” dos anos 70, em que crescemos muito, pagando o alto preço do não planejamento e do não compromisso com um pacto civilizatório mais amplo.

Texto originalmente publicado no Yahoo! Colunistas

Não é fácil acessar os canais de informações oficiais sobre o Minha Casa, Minha Vida

Frenquentemente recebo comentários no blog e mensagens no meu email de pessoas em busca de informações sobre o programa Minha Casa, Minha Vida.

A Tânia Regina, por exemplo, quer saber qual o melhor site “para poder saber o andamento..” do programa. E o Luis Marcolino pergunta: “Porque não tem informação sobre o programa minha casa minha vida para as pessoas de baixa renda?”. A Andréa da Silva diz que se inscreveu no programa em 2009 e até agora não recebeu nenhum retorno do governo. Ela quer saber quanto tempo vai levar pra ter a resposta.

Estes são só alguns exemplos. Diante de tantos comentários e emails sobre o mesmo assunto, resolvi buscar informações sobre os canais disponíveis para atendimento ao público interessado no programa. A tarefa não é fácil. Logo de cara, o primeiro site que aparece na busca do google exibe um formulário para cadastramento no Minha Casa, Minha Vida 2.

Apesar de muito bem feito – simulei um cadastro e recebi um email automático de confirmação – , desconfiei do domínio, que não é governamental (www.minhacasaminhavida.com.br), e fui checar a informação com o Ministério das Cidades. Depois de me passarem para várias pessoas de diferentes setores, a assessoria de comunicação do Ministério me confirmou: o site é falso! Eles prometeram divulgar a fraude e alertar as pessoas sobre isso.

Na conversa com a assessoria do Ministério, descobri também que não existe um número de telefone ou site explicativo sobre o programa. Há informações dentro do site do Ministério, numa área escondida, difícil de acessar. A assessoria sugeriu que eu falasse diretamente com a Caixa Econômica Federal.

No site da Caixa as informações estão mais bem organizadas e são mais bem explicadas. Mas também não é muito fácil chegar até elas… Na parte inferior do site, há um quadro com “dicas para comprar um imóvel”.  Se a pessoa clicar no quadro, abrirá um pdf sobre o que você precisa saber antes de comprar o seu imóvel“. Mas se ela clicar no título do quadro, “minha casa, minha vida”, abrirá uma janela pop up, com um simulador do programa e uma cartilha explicativa em pdf.

Além dessas ferramentas, a Caixa disponibiliza um canal de atendimento por telefone através do número: 0800 726 0101. Enfim, deu para perceber que de fato não é uma tarefa fácil acessar os canais de informação sobre o programa. E, pra piorar a situação, as pessoas ainda precisam estar atentas às fraudes.

Aumento do teto do financiamento do Minha Casa, Minha Vida: evidência preocupante da explosão dos preços dos imóveis

Segundo matéria divulgada ontem pela Folha Online, o governo federal decidiu aumentar o teto do financiamento dos imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida, medida que revela a explosão dos preços dos imóveis nas cidades brasileiras.

O teto do financiamento nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e do Distrito Federal, por exemplo, passou de R$ 130 mil para R$ 170 mil. De acordo com a reportagem, nas outras capitais do país, o valor subiu de R$ 100 mil para R$ 150 mil.

Essa tendência é preocupante por vários motivos: primeiro, não há evidências de que o aumento da renda dos brasileiros esteja acompanhando o aumento dos preços dos imóveis; nesse cenário, a compra da casa própria para a população de baixa renda ficará cada vez mais inacessível; e, claramente, os subsídios públicos estão indo parar no bolso dos proprietários.

Para ler a matéria da Folha Online, clique aqui.

Cidades ignoram dispositivos para viabilizar moradia em área segura

No dia 17 deste mês, a Folha de São Paulo publicou em sua versão impressa uma interessante matéria, baseada em estudo encomendado pelo Ministério das Cidades, sobre a utilização dos instrumentos criados pelo Estatuto da Cidade para regular a ocupação do solo e viabilizar a produção de moradia de interesse social. Confira abaixo:

Cidades ignoram dispositivos para viabilizar moradia em área segura

Instrumentos criados pelo Estatuto da Cidade há 10 anos ainda não são utilizados, diz estudo

Em geral, eles permitem às prefeituras taxar de forma progressiva e até desapropriar imóveis que são subutilizados

CLAUDIA ANTUNES
DO RIO

A maioria dos municípios do país ignora os instrumentos criados há dez anos pelo Estatuto da Cidade para regular a ocupação do solo.

A lei federal, de 2001, cria dispositivos a serem usados pelas prefeituras para combater a especulação imobiliária e viabilizar moradias populares em áreas seguras.

Muitos imóveis atingidos pelos deslizamentos e cheias na região serrana do Rio ficavam em áreas de risco.

A conclusão é dos urbanistas que coordenaram estudo encomendado pelo Ministério das Cidades para avaliar 526 planos diretores no país -92 deles em SP e 28 no Rio.

No papel, até houve avanços, com a inclusão desses dispositivos nos planos diretores, mas menos de 20% deles preveem prazos para aprovar leis complementares que permitam a aplicação. Na maioria dos casos, essas leis não foram aprovadas.

“Existem raríssimos casos de aplicação efetiva dos instrumentos”, diz Orlando Alves dos Santos Jr., coordenador nacional do estudo.

Um dos instrumentos, as Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social), é essencial para evitar que os mais pobres sejam empurrados para periferias urbanas e áreas de risco.

Ele reserva áreas no espaço urbano para casas populares e permite que famílias pobres morem perto do centro ou de locais estruturados.

Outros dispositivos ignorados são o Peuc (Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios) e o IPTU progressivo no tempo. Essas regras preveem taxações maiores com o passar do tempo e até a desapropriação de imóveis parados, à espera de valorização no mercado.

Anderson Kazuo Nakano, do Instituto Pólis, responsável pelo relatório paulista, aponta duas cidades em SP onde a aplicação das regras foi iniciada ou regulamentada: a capital e Santo André.

MINHA CASA, MINHA VIDA

O aquecimento imobiliário, com o aumento do crédito e o programa Minha Casa, Minha Vida, agravou a situação. Nas regiões metropolitanas, terras para moradias de famílias com renda de até três salários mínimos são raras e, em geral, na periferia.

Raquel Rolnik, relatora especial da ONU para o Direito à Moradia, afirma que prefeituras e Câmaras Municipais acabam não utilizando os dispositivos porque eles causam muito conflito com donos de imóveis e representantes do setor imobiliário.

Nova Medida Provisória introduz algumas mudanças no programa Minha Casa Minha Vida

As modificações propostas pela Medida Provisória Nº 514, de 1º de dezembro, não mexem na lógica, na estrutura básica e no funcionamento do programa Minha Casa Minha Vida.

As alterações incluem: a possibilidade de utilização de térreos comerciais para viabilizar  o pagamento do condomínio dos edifícios, quando se tratar, no âmbito do programa, de requalificação de imóveis em áreas centrais; prioridade de atendimento a famílias chefiadas por mulheres; a possibilidade de utilizar terrenos em processo de desapropriação, além de várias modificações em relação à aplicação do instrumento “demarcação urbanística” na regularização fundiária.

Essas mudanças, no entanto, parecem não incidir ainda sobre a questão da disponibilidade de terra urbanizada e bem localizada para produção de moradia nas cidades, o que tem sido, reconhecidamente, um dos principais gargalos e limites do programa.

Veja o texto da MP.
Veja o texto da Lei do MCMV ( Nº11.197) com as alterações propostas na MP.

Minha Casa, Minha Vida: a dificuldade de atender às famílias de menor renda

Reportagem publicada hoje pelo jornal O Estado de São Paulo mostra que o grande êxito do programa Minha Casa Minha Vida tem sido na provisão de moradia para as famílias com renda familiar mensal entre 3 e 5 salários mínimos.

Para esta faixa, que antes dos subsídios disponibilizados pelo programa estava fora do mercado, já foram contratadas mais de 300 mil unidades, sendo que quase 150 mil já foram entregues.

Entretanto, do ponto de vista das necessidades habitacionais do Brasil – ou seja, considerando que mais de 80% do déficit está concentrado em famílias com menos de 3 salários mínimos de renda mensal – não é um programa com este formato que vai oferecer uma resposta a esta demanda.

Um dos seus declarados limites, que é o preço dos terrenos, só tende a piorar já que não há nenhum estímulo ou condicionalidade à adoção de políticas fundiárias, pelos municípios, que consigam diminuir a absorção dos subsídios pelo preço dos terrenos.

O programa Minha Casa Minha Vida 2, que já está sendo gestado, precisa rever sua estratégia se quiser de fato incidir na diminuição das favelas e áreas de risco no Brasil.

Para ler a notícia do Estadão, clique aqui.

Veja também:

Cartilha sobre o programa Minha Casa Minha Vida está disponível para download

Programa Minha Casa Minha Vida está avançando, mas apresenta alguns problemas


Apenas recursos abundantes para construção de casas não resolvem os desafios das cidades brasileiras

Programas federais e estaduais que disponibilizam recursos volumosos para construção de habitações populares, como o Minha Casa Minha Vida e os do CDHU (no Estado de São Paulo), são insuficientes para dar conta de enfrentar os desafios do desenvolvimento urbano nos municípios brasileiros. Veja abaixo matéria sobre este tema publicada no Jornal Valor Econômico no dia 26/07.

Prefeituras queixam-se dos gastos com infraestrutura Valor Econômico

As prefeituras de São Paulo vivem uma contradição com o reforço dos investimentos dos governos federal e estadual em moradias populares. Ao mesmo tempo em que comemoram o combate ao déficit habitacional, os municípios preocupam-se com gastos extras com infraestrutura, saúde e educação para acompanhar as moradias. Prefeitos e secretários elogiam a injeção de recursos, mas reclamam da perda de espaço na formulação de políticas para a área.

Santa Isabel, na Grande São Paulo, deve receber até o fim do ano 262 moradias da estadual Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU). Próximo ao bairro em que o conjunto habitacional está sendo construído, há apenas uma escola de ensino fundamental, que não comportará o aumento de alunos. Não há posto de saúde, nem linha de ônibus. O bairro não tem água tratada nem esgoto canalizado. A prefeitura ficou responsável pelo tratamento de esgoto e da captação de água dentro do conjunto habitacional, mas diz que não tem recursos para construir escola e posto de saúde para atender a essa população.

Na cidade de Embu, na região metropolitana paulista, estão previstas 948 unidades da CDHU e 17 do programa federal “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV). A perspectiva de novas moradias na cidade atraiu moradores da capital. O prefeito de Embu, Chico Brito (PT), preocupa-se: “A cidade já tem um crescimento habitacional acima da média do Estado e quando o governo anuncia a entrega de casa, vem mais gente ainda. Não conseguimos atender à demanda”. Brito pede auxílio às gestões estadual e federal. “Além das casas, os governos têm de prever recursos para a infraestrutura.”

As moradias entregues pelo “Minha Casa, Minha Vida” e pela CDHU são essenciais para diminuir o déficit, dizem secretários e prefeitos. No
entanto, eles reclamam que os municípios perderam poder para elaborar políticas habitacionais. “As prefeituras não podem ficar só como receptoras das políticas federal e estadual. Assim resolvemos só problema da falta de teto, não da política habitacional”, diz o prefeito de Embu.

Para o urbanista do Instituto Pólis, Kazuo Nakano, os programas estadual e federal se sobrepõem às políticas locais. “Sem planos habitacionais
definidos no Estado e nos municípios, o critério para a escolha de onde construir dos dois programas passa a ser onde há terreno disponível, se
perdendo a finalidade de priorizar os locais com maior problema de déficit habitacional”, diz ele.

As prefeituras estão sentindo a falta de ter planos diretores, segundo Inês Magalhães, secretária de Habitação do Ministério das Cidades. Ela explica que a regulamentação do uso do solo e a demarcação de áreas para investimentos em habitação popular já deveria ser tarefa realizada pelas administrações municipais. “Sem isso realmente é difícil.”

Um exemplo é Carapicuíba, última cidade da região metropolitana da capital a elaborar o Plano Diretor. “Temos primeiro de saber qual é a demanda. Se não tiver planejamento, não tem como investir recursos”, diz o secretário de Habitação de Carapicuíba, Alexandre Pimentel. A secretária de São Bernardo do Campo, Tassia de Menezes, reforça: “É o Plano Diretor que vai dizer que área vai ser usada para empreendimento social e impedir que proprietários façam especulação imobiliária. Os municípios têm que fazer tarefa de casas para desenvolver política habitacional”, comenta Tassia.

O Plano Diretor ajudaria os municípios a combater um dos principais problemas enfrentados pelos programas habitacionais: o preço do terreno. Na Região Metropolitana de São Paulo, onde o metro quadrado é mais caro, prefeituras reclamam que o teto de R$ 52 mil das habitações do MCMV para o público de até três salários mínimos é insuficiente. A resposta do governo federal é de que nesses casos, prefeituras e Estados têm que entrar com mais subsídios, como a doação dos terrenos.

Secretários de municípios sem condição de dar a contrapartida dizem que o mais vantajoso nesses casos é a CDHU. Santa Isabel, por exemplo, deve receber 262 habitações da CDHU e, até agora, tem apenas cinco contratos do MCMV. A secretária municipal de Habitação, Maria Angela Sanchez, explica que as construtoras não conseguiram apresentar um projeto dentro desse valor e o orçamento do governo municipal não comporta um subsídio. É o mesmo problema enfrentado por Carapicuíba, cujos terrenos se valorizaram depois da construção do Rodoanel. “Só com o Plano Diretor é que vamos conseguir “congelar áreas para construir moradias populares”, disse o secretário Alexandre Pimentel.

Com condições orçamentárias para bancar a contrapartida, o governo de São Bernardo do Campo prefere o programa federal ao estadual por ser mais rápido. “É a alternativa mais rápida e barata para atender a demanda. Se fôssemos construir sozinhos, gastaríamos R$ 70 mil. É mais vantajoso subsidiar com R$ 20 mil”, explica a secretária de Habitação, Tassia de Menezes.

IPTU progressivo: oportunidade de produzir com o Minha Casa, Minha Vida moradias melhor localizadas

Foram nove anos de espera. Finalmente, na semana passada, a Câmara de São Paulo aprovou um projeto de lei que institui o aumento progressivo do IPTU e estabelece sanções pela manutenção de imóveis vazios e subutilizados em áreas dotadas de infraestrutura. O PL já foi sancionado pelo prefeito e precisa agora de regulamentação, além de ações imediatas de notificação dos proprietários.

O IPTU progressivo no tempo é um dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade – e incluído no Plano Diretor de São Paulo de 2002 – que obriga os proprietários de imóveis ociosos, definidos pelo Plano, a aproveitá-los adequadamente. Ele poderá ser um importante instrumento para enfrentar o problema da grande quantidade de imóveis vazios nas áreas centrais.

Sob a justificativa de diminuir custos para permitir o acesso à casa própria, a habitação popular produzida pelo poder público historicamente foi construída nas periferias, geralmente em terrenos desprovidos de infraestrutura, equipamentos públicos, serviços essenciais e oferta de emprego.  É fundamental que se reverta este processo por meio de uma gestão mais eficiente do solo urbano. E o IPTU progressivo pode ser um instrumento importante nesta direção.

Com a aprovação desta lei teremos também a oportunidade de expandir o programa Minha Casa, Minha Vida. Respondendo às perguntas da Sílvia e da Laís aqui no blog, é possível, sim, utilizar este programa para reformar imóveis para produção de habitação social. Mas, infelizmente, apesar de esta modalidade ter sido incluída no momento da votação da lei do Minha Casa, Minha Vida no Congresso, ela ainda não foi regulamentada e não está sendo promovida pelos agentes públicos responsáveis.

É preciso também ressaltar que o objetivo principal do IPTU progressivo é promover o bom aproveitamento dos espaços urbanos e não o aumento da arrecadação. Portanto, apenas punir os proprietários de imóveis ociosos não resolve o problema. É preciso planejar o aproveitamento destes imóveis por meio de uma gestão do solo adequada à realidade territorial e à demanda habitacional.

Leia abaixo notícia da Folha de São Paulo de 30 de junho, dia seguinte à aprovação do projeto pela Câmara:

SP aprova sobretaxa para imóvel vazio

Projeto aprovado permite dobrar IPTU anualmente e desapropriar imóveis que não cumprem a função social

Objetivos são estimular ocupação de imóveis na região central e erguer moradias populares em áreas de interesse social

Diego Padgurschi/Folhapress

Edifício na avenida Prestes Maia, na República, centro de São Paulo; imóvel pode ser sobretaxado se projeto aprovado ontem pela Câmara virar lei

JOSÉ BENEDITO DA SILVA
DE SÃO PAULO

A Câmara de São Paulo aprovou ontem projeto de lei que eleva progressivamente a alíquota do IPTU e permite desapropriar imóveis sem uso ou subutilizados em quase toda a região central e em cerca de 700 áreas destinadas a moradias populares.

O projeto abrange terrenos sem construção e imóveis vazios ou com área utilizada inferior a 20% do total.
A medida tem dois objetivos: possibilitar a construção de moradias populares nas chamadas Zeis (zonas especiais de interesse social) e a ocupação de imóveis subutilizados na região central.

Os donos dos imóveis terão de dar a eles a função prevista no Plano Diretor de 2002: se a área for de zona mista (residencial e comercial), deverão ter ao menos 20% de ocupação; se for Zeis, abrigar moradias populares.

Caso o projeto vire lei, os proprietários serão notificados e terão um ano para se adaptar (apresentar projeto para ocupação do imóvel, construção ou parcelamento do terreno). Se isso não ocorrer, a prefeitura irá dobrar anualmente a alíquota do IPTU, até o teto de 15% -hoje, a alíquota máxima é de 1,8%.

Após cinco anos de notificações, a prefeitura pode desapropriar o imóvel indenizando o proprietário com títulos da dívida pública, que serão pagos em até dez anos.
Tanto a progressividade no tempo quanto a desapropriação com títulos públicos são instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, que entrou em vigor em 2001.

A proposta foi apresentada pelo vereador José Police Neto (PSDB), líder do prefeito Gilberto Kassab (DEM), que deve sancioná-lo. “Não é um projeto do vereador, é do prefeito, que o apoia desde sua apresentação”, disse Police.

O projeto teve o voto favorável dos 45 vereadores presentes -a Câmara tem 55.

MAIS IMÓVEIS
A estimativa da prefeitura é que o novo instrumento libere até 250 mil imóveis para o mercado e possibilite assentar 1 milhão de pessoas.
Para Eduardo Della Manna, diretor-executivo do Secovi-SP (sindicato da construção civil), a nova ferramenta vai permitir que os proprietários ofereçam seus imóveis de forma mais rápida ao mercado imobiliário.

“Muitos seguram seus imóveis esperando uma valorização. Isso é muito ruim para o mercado imobiliário, ainda mais na atual fase, com muito crédito na praça.”
Segundo ele, há um interesse especial na viabilização dos chamados retrofits -reformas e adequações de prédios antigos- no centro.

Ele diz que esse tipo de investimento hoje é inviável porque os proprietários pedem valores altos pelos imóveis, o que afasta o mercado.
“Esses proprietários terão cada vez menos interesse em manter esses imóveis.”

A arquiteta e urbanista Raquel Rolnik disse que a iniciativa demorou, já que era prevista no Estatuto da Cidade. “Esperamos nove anos.”
Mesmo assim, elogia. “Hoje, não há elementos para induzir a função social da propriedade.” Para ela, a lei vai ajudar a expandir o programa Minha Casa, Minha Vida.

O programa Minha Casa, Minha Vida está avançando, mas apresenta alguns problemas

Quando o programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, foi lançado, ele tinha como meta construir 1 milhão de moradias, divididas em três grandes grupos. O primeiro inclui as moradias para famílias de baixa renda que ganham entre 0 e 3 salários mínimos por mês. Para este grupo, que concentra quase 90% do déficit habitacional, estavam previstos R$ 16 bilhões para a construção de 400 mil moradias.

Para o segundo grupo, que inclui as famílias com renda mensal entre 3 e 6 salários mínimos, estavam também previstas 400 mil unidades habitacionais. E, por fim, o grupo que inclui as famílias com renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos, para o qual estavam previstas 200 mil unidades, completando a meta de 1 milhão.

De acordo com o último boletim do programa a que tive acesso, no primeiro ano (entre março de 2009 e março de 2010), já foram contratados e, portanto, já estão prontos para serem construídos 408 mil imóveis. O programa está de fato avançando bastante, mas alguns problemas já aparecem.

O principal deles é que, se atentarmos à situação do cumprimento da meta por grupo, perceberemos duas coisas: a primeira é que, das unidades já contratadas, 200 mil são do primeiro grupo (0 a 3 salários mínimos) que é onde está concentrado o déficit.

Para essa faixa, o programa oferece um subsídio integral. Ou seja, o governo subsidia os imóveis e estabelece um valor máximo para que as construtoras os produzam. Por sua vez, o custo para os compradores é de até 10% da renda mensal, sendo, no mínimo, R$ 50,00. 200 mil unidades deste tipo foram contratadas até agora. O problema é que quase todas essas unidades foram contratadas em cidades e regiões de menor déficit.

O que está acontecendo é que, em São Paulo e nas demais capitais e regiões metropolitanas onde realmente está concentrada a demanda da faixa de renda entre 0 e 3 salários mínimos, as construtoras estão encontrando muita dificuldade de produzir para o Minha Casa, Minha Vida em função do preço dos terrenos. Todas elas reclamam que o preço do terreno está muito caro.

Então é para a faixa de 3 a 6 salários mínimos que o programa está funcionando melhor. As grandes construtoras estão lançando seus produtos para este segmento especialmente nas periferias metropolitanas. O problema, portanto, é que o programa não está conseguindo atender com preferência os que mais precisam, que são os moradores das grandes cidades que estão indo hoje adensar favelas e construir nas lajes.

Então o programa está funcionando bem no interior, mas não nas capitais, e o agravante é justamente que, com a grande disponibilidade de crédito e com o avanço da produção habitacional, o preço dos imóveis e dos terrenos nas capitais e regiões metropolitanas disparou. Ou seja, toda essa disponibilidade de crédito está indo para o preço do terreno e com isso é muito difícil produzir uma unidade de R$ 50 mil, 60 mil reais, que é o valor total da unidade fixado para a faixa de renda mais baixa.

Isso é bastante preocupante porque, se de um lado com o Minha Casa Minha Vida estamos avançando muito para atender um mercado que não era atendido pelas construtoras – o da classe C – por outro lado, o programa não está conseguindo enfrentar nosso maior problema, que está concentrado nas classes D e E.

Veja também:

Cartilha sobre programa Minha Casa, Minha Vida está disponível para download