Bancos anunciam suspensão de despejos na Espanha depois de casos de suicídio: questão resolvida? Não!

Jornais de todo o mundo anunciaram esta semana que os principais bancos da Espanha decidiram cancelar, por dois anos, as ordens de despejo dos mutuários “mais necessitados”. A decisão se deu depois dos recentes suicídios de pessoas inadimplentes prestes a serem despejadas. Segundo a Associação Espanhola de Bancos, as instituições tomaram a decisão por “razões humanitárias”.

Em primeiro lugar, é importante perguntar: qual o critério para decidir quem são os “mais necessitados”? Depois, é preciso ficar claro que esta medida não resolve a questão. É necessário que haja uma reforma radical da lei de hipotecas do país, que está hoje em debate, mas não apenas isso. É também fundamental uma discussão profunda sobre a política habitacional do país.

Recentemente apresentei à Assembleia Geral da ONU um relatório temático* justamente sobre este tema: a financeirização da produção habitacional. A Espanha é um dos casos analisados neste relatório. É possível dizer que, do ponto de vista do direito à moradia, o próprio processo de concessão dos créditos imobiliários na Espanha foi altamente discriminatório, especialmente para os mais pobres.

Estas famílias foram atraídas por propostas de contratos, por exemplo, com zero de prestação inicial e aumento progressivo das prestações. O fato é que a crise chegou, as prestações subiram e os empregos sumiram. A inadimplência então aumentou, assim como as execuções das hipotecas por parte dos bancos.  No caso da Espanha, inclusive, as pessoas perdem suas casas, mas continuam com a dívida, já que, com a crise, o preço dos imóveis caiu e os bancos não querem ficar com o prejuízo.

Uma matéria do Estadão fala que de 2008 para cá, 203.808 imóveis foram executados na Espanha. Os dados que incluí em meu relatório, no entanto, dão conta de que, de 2007 até outubro de 2011, 328.720 unidades já haviam sido hipotecadas. Os bancos com maiores percentuais de execução são, respectivamente, Bankia (16%), o BBVA (12%), e o Santander (10%). E a maior parte das hipotecas executadas é de imóveis de menor valor, ou seja, atinge a população mais pobre. Entre as pessoas que perderam suas casas, 1/3 é de não espanhois, entre eles, muitos migrantes latino-americanos.

A questão fundamental é que as famílias que hoje estão desesperadas optaram por comprar suas casas através de financiamento bancário porque não tiveram outra alternativa na política habitacional para garantir uma moradia adequada. Na Espanha, assim como cada vez mais em vários países do mundo, políticas sociais de moradia desapareceram ou nunca chegaram a existir. As opções são se sujeitar a alugueis totalmente desregulados, ocupar um assentamento informal ou… comprar a casa própria oferecida pelas construtoras, com a intermediação de bancos. Elas aceitam esta opção porque não existem políticas públicas de habitação que ofereçam outras opções de acesso à moradia.

A principal conclusão a que cheguei no relatório é que este modelo de política habitacional através da compra da casa própria via crédito virou o paradigma dominante no mundo, inclusive no Brasil, impondo-se como modelo único na maior parte dos países. Mas ele não dá conta de atender as necessidades da população mais pobre e vulnerável. O que está acontecendo na Espanha é apenas um dos exemplos trágicos disso.

* Leia o relatório sobre financeirização da produção habitacional:

Clique aqui para versão em espanhol.

Clique aqui para versão em inglês.

* Acompanhe a Relatoria da ONU para o Direito à Moradia Adequada nas redes sociais:

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Minha casa, minha dívida?

Pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas) divulgaram um estudo no qual apontam para a possibilidade de existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. Autores da pesquisa, Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida calculam que, no período de janeiro de 2008 até fevereiro deste ano, enquanto a alta nos preços dos imóveis chegou a 165%, caso do Rio de Janeiro, a inflação foi de 25%. Impulsionado por programas e incentivos do governo federal que ampliaram a oferta de crédito no mercado, este aumento dos preços é insustentável de acordo com o estudo.

Entretanto, em seu boletim institucional, a diretoria do Ipea contesta essa conclusão, argumentando que o volume de crédito imobiliário em relação ao PIB no país ainda é baixo para se falar em bolha. Nos EUA, por exemplo, o volume de crédito chegou a representar 65% do Produto Interno Bruto. O boletim mostra que no Brasil houve uma rápida expansão – de 1,5% do PIB, em 2007, para mais 5,5% este ano – mas sustenta que este valor ainda é baixo. (Leia matéria da Folha sobre o assunto).

O fato é que, quando os preços dos imóveis aumentam 160% e a renda da população cresce 20, 30%, isso significa que, cada vez mais, menos gente vai poder pagar para adquirir um imóvel. Está em jogo, portanto, os efeitos dessa política no direito à moradia da população. Além do mais, existe uma tendência de alta também dos preços dos alugueis. Com os preços dos imóveis e alugueis cada vez mais caros, o acesso à moradia adequada ficará cada vez mais restrito.

O que incomoda no debate dos economistas é que a sustentabilidade do crescimento do crédito habitacional é tratada apenas do ponto de vista do equilíbrio financeiro do país, sem considerar o que significam essas altas de preços dos imóveis na vida das pessoas. Uma família que compromete parte considerável de sua renda no pagamento de um imóvel corre o risco de ter que rebaixar suas condições de vida – alimentação, saúde e educação, por exemplo – para conseguir pagar as prestações.

Outra importante questão que os economistas não levam em conta é como o aumento da oferta de crédito no mercado imobiliário tem afetado as cidades brasileiras, implicando numa realocação dos grupos sociais no espaço e, no limite, pode levar a um aumento da segregação. Isso porque, para os grupos de menor renda, diante da bolha dos preços, resta morar nas localizações mais periféricas da cidade.

O que explica o aumento recorde no preço dos imóveis e quais as consequencias disso?


Uma pesquisa encomendada pela Revista Exame revelou que os imóveis no Brasil valorizaram 22% no último ano. Foi a terceira maior alta do mundo. Em geral, há uma grande tendência de aumento do preço dos imóveis, muito acima da própria taxa de crescimento econômico. Mas o que explica isso?

Em primeiro lugar, tem uma questão bem importante que é o crédito. O crédito imobiliário aumentou e ficou muito mais acessível, especialmente para as famílias de menor renda. Então junto com o crescimento da chamada classe C no Brasil, em termos numéricos, houve aumento de renda nessas classes e a oferta de crédito imobiliário, que antes não existia, para esse grupo. Isso já muda bastante o cenário. E esse crédito imobiliário continua também disponível para classes de níveis mais altos de renda.

Uma segunda questão é a demográfica. Nosso país deixou de ter aquela base enorme de crianças e começa a ter um número maior de pessoas entre os 20 e 35 anos, que é a faixa etária que mais está crescendo no país e é justamente a que pensa em comprar um imóvel, constituir um novo domicílio, seja sozinho ou com outros parceiros. Isso também explica o aumento da demanda, que pressiona o preço dos imóveis.

Mas há aí uma questão preocupante. Como o Brasil é meio “a bola da vez”, em função do seu desempenho econômico, existem muitos investidores, inclusive um capital estrangeiros, que têm procurado no país uma nova área de aplicação de seus investimentos. Uma parte disso está realmente indo para o mercado imobiliário. Mas por que isso pode ser preocupante?

Porque ainda não está muito claro o quanto essa alta de preço dos imóveis, com aumento de crédito e de crescimento econômico, é sustentável. Ou seja, não sabemos ao certo qual o risco de isso ser uma onda especulativa que, de repente, vai virar uma bolha imobiliária, como aconteceu na Espanha e nos Estados Unidos. Não é esse o cenário que está colocado, mas há aí um grande perigo.

Outra questão é em relação ao risco de haver uma superoferta de imóveis no mercado. Por incrível que pareça, isso já pode acontecer. A grande questão é a oferta acompanhar a verdadeira necessidade de moradia da população. Então é preciso tomar cuidado porque pode acontecer uma grande produção de imóveis, casas e apartamentos, num valor não alcançável para a maior parte das famílias que precisam.

E a maior necessidade de moradia está entre as famílias que têm renda na faixa de 0 a 3 salários, de até de R$ 1500,00, 1600,00. E não é exatamente para essa faixa que a produção está sendo mais ofertada. Então pode acontecer uma superprodução dentro de uma faixa que compra para investir, mas isso tem um limite.

Outra coisa é que o próprio aumento do preço dos imóveis faz com que a as faixas de menor renda fiquem para trás. Por enquanto, programas governamentais que dão subsídio junto ao crédito estão conseguindo fazer esses imóveis chegarem a essas faixas de renda de 0 a 3 salários mínimos, mas cada vez menos nas grandes cidades, como São Paulo, Rio, Salvador, onde praticamente não existem ofertas para este grupo.